固定資産税・都市計画税の税率と特例について

更新日：2024年9月25日

固定資産税・都市計画税

　固定資産税・都市計画税は賦課期日（毎年1月1日）現在の固定資産（土地、家屋、償却資産）の所有者に対し、市区町村（東京23区は都）が課税する税金です。仮に、1月2日以降に所有権の移転が行われても、納税義務者は変更されません。なお、売買契約などで固定資産税の負担割合を所有期間で按分することが一般的ですが、これは、あくまでも当事者間の約束で精算しているにすぎません。
　また、税額は3年に一度改訂される固定資産税評価額を基に市区町村によって計算され、通知されます。納税者はその納税通知書に基づき、一括又は年4回に分割して納付をします。住宅や住宅用地については、課税標準や税額の軽減措置があります。

①税額計算

• 標準税率・制限税率
  市区町村又は都道府県が課税する税金は、それぞれの議会の議決を経て定める条例によって課税、徴収されるものですが、地方税法では、条例を定めるときの枠を設けたり基準を示したりしています。標準税率は、通常その税率によるべきものとして定められている税率で、財政上その他の必要があるときは、それによらなくてもよいとされています。制限税率は、課税する場合にこれを超えて課税してはならないと定められている税率です。

②住宅用地（土地）の課税標準の特例

　住宅用地については、税負担の軽減のため固定資産税評価額に次表の区分に応じ、それぞれの割合を乗じて課税標準額を計算します。1月1日の状況で住宅用地に該当すれば、年の中途で住宅の敷地でなくなった場合でも、この特例が適用されます。また、土地の所有者と住宅の所有者が異なる場合や賃貸住宅の敷地などでも特例が適用されます。

※空家の除却を促進するための住宅用地の課税標準の軽減の適用除外

「特定空家等」のうち必要な措置を講じるよう市区町村（東京都23区は都）から勧告を受けたものに係る土地については、原則として住宅用地の課税標準の軽減特例の適用対象から除外されます。
特定空家等とは、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」のうち、次のような状態にあるものです。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

なお、勧告に対し、固定資産税の賦課期日までに建物を改修するなど所定の措置をとった場合には、特例が継続されることもあります。

③新築住宅（家屋）に対する固定資産税の軽減

　新築された住宅が、次の床面積要件を満たす場合は、新たに課税される年度から3年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分）に限り、120m²までの居住部分に相当する固定資産税額（家屋分）の1/2が軽減されます。また、認定長期優良住宅の建物は5年度分（3階建以上の耐火・準耐火建築物は7年度分）が軽減されます（新築年の翌年1月31日までの申告が必要）。
　　なお、この特例は原則として固定資産税のみに適用され、都市計画税には適用されません（令和8（2026）年3月31日までに新築したもの）。

④居住用超高層建築物に対する課税の見直しについて

　高さが60mを超えるタワーマンション等のうち、複数の階に住戸が所在しているものについては、そのタワーマンション等の建物全体の固定資産税評価額を専有部分の床面積で按分する際に、専有部分の床面積を「階層別専有床面積補正率」（N階の補正率：100＋10/39×（N－1））で補正して課税が行われます。
（例）1階に係る固定資産税が100の場合、40階の固定資産税は110となります。　
　ただし、区分所有者全員の合意に基づき申し出た割合によることも可能です。

⑤建替え中の住宅用地の特例

　賦課期日（1月1日）時点で、既存の住宅を取壊して住宅を新築中の土地や建替え予定の土地には、原則として住宅用地の特例は適用されませんが、次の要件（1）～（5）すべてに該当する場合に、申告により住宅用地の特例が継続して適用されます。