不動産所得の申告手続きと損益通算の特例について

更新日：2024年9月25日

③中高層耐火建築物等の建設のための買換えの場合の課税の特例

1.適用要件と取扱い

※中高層耐火共同住宅等の要件は（1）地上階数3階（特定民間再開発事業は4階）以上であること（2）耐火建築物または　準耐火建築物であること（3）建物の床面積の2分の1以上が専ら居住の用に供されていること（中高層耐火共同住宅　の場合のみ）です。

2.買換資産の取得時期

　買換資産を取得すべき時期は、原則として、譲渡資産を譲渡した年の年末までに取得しなければなりません。ただし、一定の要件を満たす場合、先行取得や翌年中の取得も認められます。なお、買換資産となるマンションの建設に要する期間が1年を超える場合などは、やむを得ない事情とみなされます。そのため、買換期間の延長を申請することが可能です(最長で譲渡年の翌年の年末から2年間の延長が認められます)。

3.譲渡所得の計算と買換資産の取得価額

（1）譲渡資産≦買換資産の場合

（2）譲渡資産＞買換資産の場合

計算例26

4.課税の取り戻し

　買換え特例は課税の繰延制度であるため、税務上の買換資産の取得価額は、譲渡資産の取得費と譲渡費用を引き継ぎ、実際の取得価額よりも小さくなる場合が多くあります。そのため、買換資産の売却または買換資産の減価償却を通じ、繰り延べた税金の課税の取り戻しが行われます。

5.譲渡所得及び買換資産の取得価額の計算例

　次に掲げる条件で、いわゆる立体買換えを行いました。この場合における譲渡所得及び買換資産の取得価額はいくらでしょうか。

（１）買換え特例を適用しない場合

（２）買換え特例を適用する場合

6.減価償却を通じた課税の取り戻しの計算例

　買換資産である建物の耐用年数は20年とし、実際の取得価額は5,000万円、買換え特例を適用した場合の取得価額は3,000万円、減価償却費以外の諸経費は100万円とします。買換資産を年間400万円で賃貸した場合の中高層の立体買換えの特例を適用しない場合と適用した場合の不動産所得を計算すると次のようになります。