Ⅱ. マイホーム売却時の税金
自宅売却で譲渡益が発生した場合の特例の適用要件と計算方法について
更新日：2024年9月25日
②自宅売却で譲渡益が発生した場合の特例
1.適用要件
| 13,000万円 特別控除 |
2軽減税率 | 3買換え | |
|---|---|---|---|
| 性質 | 課税の免除 | 課税の繰延（買換資産売却時に課税） | |
| 売却形態 | 居住用財産の譲渡（５つの形態のいずれかに該当すること） | ||
| 所有期間 | － |
譲渡年1月1日における所有期間が土地も建物も10年超であること （お正月を11回越えての売却） |
|
| 居住期間 | － | － | 居住用財産の所在地に通算で10年以上居住していること （家屋等の所有者は問いません） |
| 売却価額 | － | － | 1億円以下であること |
| 買換資産 | － | － |
譲渡年の前年から翌年までの間に、登記面積50㎡以上の家屋又は地積 500㎡以下の土地を買換資産として取得し、取得年の翌年年末（先行取 得の場合には翌々年年末）までに居住すること（中古住宅の場合には 築25年以内又は、取得期限において耐震基準適合証明があること、既存 住宅売買瑕疵保険に加入してることが条件）また、買換資産が令和6年 （2024年）1月1日以降に建築確認を受けた新築住宅で、登記簿上の 建築日付が令和6年（2024年）6月30日以前のものを除き、令和 6年（2024年）1月1日以降に入居する場合には、一定の省エネ基準 （断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上） を満たしている必要があります。 |
| 連続適用 | 前年、前々年に次の居住用財産の譲渡の特例の適用を受けていないこと | ||
| 12345 すべての居住用財産 の譲渡特例 |
2軽減税率 | 13,000万円特別控除 2軽減税率 | |
| 親族等への譲渡 |
配偶者・生計一親族・生計別親族（直系血族・同居予定）・同族会社（株主の半分以上が親族等の会社） への譲渡は特例の適用がありません。 |
||
| 重複適用 |
3,000万円特別控除と軽減税率以外の重複適用は認められません。 住宅ローン控除と居住用財産の譲渡の特例はいずれかの選択適用となります。 |
||
2.取扱い
①3,000万円特別控除 譲渡益を限度として3,000万円を控除します。
②軽減税率
- 3,000万円特別控除をした後の譲渡益が6,000万円以下の場合
課税譲渡所得の金額×14.21％（所得税10.21％、住民税4%） - 3,000万円特別控除をした後の譲渡益が6,000万円を超える場合
8,526,000円＋（課税譲渡所得の金額－6,000万円）×20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
③買換え
- 譲渡代金≦買換代金 課税はありません。
- 譲渡代金＞買換代金 （譲渡代金－買換代金）に課税します。
譲渡所得の金額
譲渡所得の金額＝（A）－（B）
（A）＝譲渡代金－買換代金（B）＝（取得費＋譲渡費用）
×
（A）
譲渡代金
買換資産の取得金額
買換資産の取得価額＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×
買換代金※1
譲渡代金
（買換代金 － 譲渡代金）
※2※2 （ 買換代金－譲渡代金）がマイナスのときはゼロとします。