Ⅱ. マイホーム売却時の税金
3000万円特例や買換え特例など居住用財産の特例と他の規定との関係と計算事例
更新日：2024年9月25日
他の特例制度との関係
譲渡損失が発生した場合に居住用財産の譲渡の特例と住宅ローン控除や住宅取得等資金の非課税制度との関係を教えてください。
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローン控除や住宅取得等資金の非課税制度と重複適用できます。ただし、譲渡年において損益通算で所得がゼロとなった場合には、住宅ローン控除は、納税額を限度にするため控除額はゼロとなってしまいます。また、住民税は前年の所得を基に課税されるため、損益通算等によって所得が減少し、翌年の住民税も減少します。
| 譲渡年 | ２年目 | ３年目 | ４年目 | ５年目 | ６ｰ13年目 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 所得税 | ローン控除 | ローン控除 | ローン控除 | ローン控除 | ローン控除 | ローン控除 |
| 損益通算 | 繰越控除 | 繰越控除 | 繰越控除 | ー | ー | |
| 住民税 | ー | 損益通算 | 繰越控除 | 繰越控除 | 繰越控除 | ー |
| 贈与税 | 住宅取得等 資金の非課税 |
ー | ー | ー | ー | ー |
計算例21 3,000万円控除＋軽減税率と買換えの有利不利判定
平成12（2000）年5月に7,500万円（うち消費税（税率5％）250万円）で取得した自己居住用の新築のマンション（鉄筋コンクリート造、床面積70㎡）を令和6（2024）年8月に1億円で売却し、新たに新築戸建て（木造）を8,000万円で取得しました。なお、買換資産は取得後すぐ居住されており、譲渡費用は200万円でした。この場合において税額が最も少なくなるように特例を適用すると、納税額はくらでしょうか。
-
3,000万円控除と軽減税率を適用した場合（課税の免除）
譲渡代金
1億円－取得価額
（7,500万円－償却費
1,701万円＋譲渡費用
200万円）=4,001万円（4,001万円－3,000万円）×14.21％=142.2万円建物の取得価額 250万円÷５％＋250万円=5,250万円
建物の減価償却費 5,250万円×0.9×0.015×24年=1,701万円
平成12（2000）年5月～令和6（2024）年8月⇒24年3月∴ 24年（6月未満切捨） -
買換えを適用した場合（課税の繰延べ）
-
総収入金額 1億円－8,000万円=2,000万円
-
取得費・譲渡費用（7,500万円－1,701万円＋200万円）=①
１億円 =1,199.8万円 -
①－②=800.2万円
-
③×20.315％=162.5万円
-
- （1）＜（2）∴3,000万円控除と軽減税率が有利 納税額は142.2万円
計算例22 買換え特例を適用した買換資産を売却した場合
平成7（1995）年2月に父から相続で取得した中古戸建て（木造、床面積60㎡）を平成27（2015）年8月に1億円で売却し、同年9月新たに新築戸建て（木造、床面積100㎡）を1億円（建物4,000万円、土地6,000万円）で購入し買換え特例を適用しました。なお、譲渡資産は譲渡直前まで居住されており、取得費は不明で、譲渡費用は300万円でした。令和6（2024）年5月にこの買換資産を8,000万円で売却し、譲渡費用250万円を支払っています。この場合における納税額はいくらでしょうか。
8,000万円－ 買換資産の取得費
（800万円－80万円 ＋譲渡費用
250万円）=7,030万円
※所有期間が10年以下であるため、軽減税率の適用はありません。
建物の償却費 320万円×0.9×0.031×9年=80万円買換資産の取得価額（平成27（2015）年当時）
譲渡代金 = 買換資産のため譲渡資産の取得費・譲渡費用が買換資産の取得価額となります。
1億円×５％ ＋ 譲渡費用
300万円 = 買換資産の取得価格
800万円
買換資産の取得価額を購入金額の比で按分し、建物の取得価額を求めます。
１億円 =320万円
計算例23 売却損発生で買換えを行わない場合の還付額
平成12（2000）年2月に7,500万円で取得した中古マンション（鉄筋コンクリート造、床面積55㎡）を令和6（2024）年8月に3,000万円で売却しました。なお、譲渡資産は取得後すぐ居住されており、取得費は4,300万円（償却済）、譲渡費用は100万円、譲渡日前日の借入金残高は3,500万円でした。また、給与所得の金額は400万円（給与所得控除後の金額で、源泉徴収税額15万円）です。この場合における還付額はいくらでしょうか。
- 譲渡損益 3,000万円－（4,300万円＋100万円）=△1,400万円
- 限度額 3,500万円－3,000万円=500万円
- ①＞②∴△500万円（損益通算できる損失）
400万円－譲渡損
400万円=0⇒還付額15万円
（参考）
一定の買換えを行った場合の損益通算の対象となる金額は、
譲渡損△1,400万円全額となります。
1,400万円全額＋給与所得
400万円=△1,000万円です。
計算例24 土地の所有者と建物の所有者が異なる場合
夫婦で居住する建物およびその敷地を5,000万円（建物2,000万円、土地3,000万円）で売却しました。建物は夫が平成22（2010）年3月に建築した木造住宅で、取得費が1,500万円です。土地は妻が平成21（2009）年に相続によって取得したもので、取得費は不明です。なお、譲渡に際し譲渡費用150万円が発生しました。この場合における夫婦それぞれの所得税と住民税の合計はいくらになるでしょうか。
2,000万円 － 取得費
（1,500万円＋※譲渡費用
60万円） =440万円
440万円=0∴税額はゼロ
※譲渡費用
150万円×建物の売買代金 全部の売買代金
2,000万円/5,000万円=60万円
⑵妻の税金
3,000万円－※1 取得費
（150万円＋ ※2 譲渡費用
90万円）=2,760万円
2,560万円=200万円
200万円×14.21％=28万円
※1 取得費
土地の取得費
3,000万円×５％=150万円
150万円 × 土地の売買代金 全部の売買代金
3,000万円/5,000万円 =90万円
※3 特別控除
3,000万円－440万円=2,560万円