登録免許税とは？登録免許税の計算方法と、転入前の住宅家屋証明書の発行など、登録免許税に係るQ＆A

更新日：2024年9月25日

登録免許税

　不動産の登記、抵当権の登記などを行う際に課税されるのが登録免許税です。
　登記とは、土地や建物などの財産について、その所在地や面積などの物理的な要素や、所有者や担保権者の氏名や住所などの権利関係の要素を、国が管理する統一された帳簿、すなわち登記簿に記載することです。登記簿は法務局で公開されており、誰でも有料で取得することができます。売買や相続などにより所有者が変わった場合に行う登記は所有権移転登記、所有権の登記のない不動産に初めてされる所有権の登記は所有権保存登記、住宅ローンを貸した金融機関が担保としたことを明示する登記は抵当権設定登記といいます。

税額の計算式

登録免許税課税標準税率

1. 法務局認定価格
   建物の構造別・用途別に各法務局が標準的な建築価額を基礎に便宜上作成している価格です。

2. 固定資産税評価額
   固定資産税の計算の基礎となる価額で、その固定資産が所在する市区町村で管理されています。評価額を知りたい場合には、その固定資産が所在する市区町村で「固定資産税評価証明書」を発行してもらうことにより確認できますが、毎年送られてくる固定資産税の納付書にも固定資産税評価額は記載されています。

3. 居住用家屋の軽減税率の適用要件

1. 個人が令和9（2027）年3月31日までに新築又は取得した居住用家屋であること
2. 自己の居住の用に供すること
3. 家屋の床面積（登記簿の面積）が50㎡以上であること
4. 中古住宅の場合は、次のいずれかに該当すること
   1. 昭和57（1982）年以降に建築されたものであること
   2. 新耐震基準に適合する証明書（耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し）、既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類があるもの（原則として取得日前に売主より交付を受ける必要があります）
5. 新築又は取得後1年以内に登記すること
6. 登記申請書に、その家屋所在地の市区町村長の証明書（住宅用家屋証明書）を添付すること

4. 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の特例は、令和9（2027）年3月31日までの適用

5. 買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置の適用要件

1. 個人が、、平成26（2014）年4月1日から令和9（2027）年3月31日までの間に宅地建物取引業者が増改築を行った一定の中古住宅を取得すること
2. 上記（1）の増改築とは、次の要件のすべてを満たす一定のものをいう
   1. 個人の取得前2年以内に宅地建物取引業者が取得した築後10年超の家屋に係るもの
   2. 工事費用の総額が個人の取得価額の20％（工事費用の総額300万円超のときは300万円）以上
3. ※3の居住用家屋の軽減税率の適用要件（2）～（6）に該当すること

6. 相続により土地の所有権を取得したものがその土地の所有権の移転登記を受けないで死亡し、そのものの相続人等が平成30（2018）年4月1日から令和7（2025）年3月31日までの間に、その死亡したものを登記名義人とするための登記については、登録免許税が免除されます。

住民票の転入前の住宅用家屋証明書の発行

居住用家屋の軽減税率等の適用の際に必要となる住宅用家屋証明書は、住宅の所在する市区町村等において、申請者がその住宅を自己の居住用として使用することを証明するものです。よって、その発行は住民票の転入手続を終え、居住用家屋として入居したことが書類上確認できるようになってから取得するのが原則です。しかし、やむを得ない理由により、証明書を申請する時点で、その家屋の所在地に住民票を移すことが間に合わないときは、申立書等に一定の書類を添付のうえ申請できる場合があります。この緩和措置は市区町村ごとに異なります。

建物の床面積とは

建物の床面積には、専有面積、登記簿面積、課税床面積の3種類の面積があります。区分所有のマンションの専有面積は、壁の中心線を結んだ面積、登記簿面積は壁の内側の面積、課税床面積は専有面積にそれに対応する共用面積（ベランダ、廊下などの面積）を加算した面積をいいます。