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目次

Ⅱ. マイホーム売却時の税金

土地建物を一括購入した場合、一括売却した場合の計算方法と計算事例

更新日:2024年9月25日

土地建物を一括購入した場合の減価償却費の計算方法は?

実額取得費の計算を行う場合において土地建物を一括購入した場合には、建物の購入代金等が不明のため、建物の減価償却費の計算ができない場合があります。どのように区分すればいいのでしょうか?

1.消費税等が契約書に記載されている場合

 契約書に消費税額が記載されている場合には、その消費税額から建物価格を計算することができます。なぜなら、土地の売買は消費税が非課税であり、建物にだけ消費税がかかるため、その税率で逆算することによって建物価格が求められるのです。なお、契約書に消費税の記載がある場合には当事者が土地建物の区分金額に合意をしたことになるので、この方法以外の区分は認められません。

契約書に記載された消費税額①÷税率建物の消費税抜きの価格②
建物の価格
/土地の価格消費税額込みの総額

※税率:引渡日が平成元(1989)年4月1日~平成9(1997)年3月31日→3%、
平成9(1997)年4月1日~平成26(2014)年3月31日→5%、平成26(2014)年4月1日~令和元(2019)年9月30日→8%、
令和元(2019)年10月1日~→10%(経過措置の適用がある場合があります)

2.消費税等が契約書に記載されていない場合

 契約書に消費税額が記載されていない場合には、建物価格を建築時の「建物の標準的な建築価額表」から計算します。新築であればその価格が建物価格となります。購入した建物が既存(中古)の場合には、建物価格を建築時の建築価格で計算し、その価格から建築時から購入時までの償却費相当額を控除した金額が建物価格となります。

建物の価格「建物の標準的な建築価額表」の金額×建物の総床面積
※建物が既存(中古)の場合には上記金額から建築時から購入時までの償却費相当額を控除します。
土地の価格契約書の総額建物の価格

建物の標準的な
建築価額表
(単位:千円/㎡)

※「建物の標準的な建築価額表」の利用方法

①建築年月日、構造、床面積を登記簿謄本で確認します。

②建築時の建物の取得価額 = 該当する標準的な建築価額 × 床面積㎡

③中古建物の取得価額は、②の金額から建築時より取得時までの減価償却費の合計額を控除します。

構造
建築年
木造・
木骨
モルタル
鉄骨鉄
筋コンク
リート
鉄筋
コンク
リート
鉄骨
昭和40(1965)年 16.8 45.0 30.3 17.9
41(1966)年 18.2 42.4 30.6 17.8
42(1967)年 19.9 43.6 33.7 19.6
43(1968)年 22.2 48.6 36.2 21.7
44(1969)年 24.9 50.9 39.0 23.6
45(1970)年 28.0 54.3 42.9 26.1
46(1971)年 31.2 61.2 47.2 30.3
47(1972)年 34.2 61.6 50.2 32.4
48(1973)年 45.3 77.6 64.3 42.2
49(1974)年 61.8 113.0 90.1 55.7
50(1975)年 67.7 126.4 97.4 60.5
51(1976)年 70.3 114.6 98.2 62.1
52(1977)年 74.1 121.8 102.0 65.3
53(1978)年 77.9 122.4 105.9 70.1
54(1979)年 82.5 128.9 114.3 75.4
55(1980)年 92.5 149.4 129.7 84.1
56(1981)年 98.3 161.8 138.7 91.7
57(1982)年 101.3 170.9 143.0 93.9
58(1983)年 102.2 168.0 143.8 94.3
59(1984)年 102.8 161.2 141.7 95.3
60(1985)年 104.2 172.2 144.5 96.9
61(1986)年 106.2 181.9 149.5 102.6
62(1987)年 110.0 191.8 156.6 108.4
63(1988)年 116.5 203.6 175.0 117.3
平成元(1989)年 123.1 237.3 193.3 128.4
2(1990)年 131.7 286.7 222.9 147.4
3(1991)年 137.6 329.8 246.8 158.7
4(1992)年 143.5 333.7 245.6 162.4
5(1993)年 150.9 300.3 227.5 159.2
構造
建築年
木造・
木骨
モルタル
鉄骨鉄
筋コンク
リート
鉄筋
コンク
リート
鉄骨
6(1994)年 156.6 262.9 212.8 148.4
7(1995)年 158.3 228.8 199.0 143.2
8(1996)年 161.0 229.7 198.0 143.6
9(1997)年 160.5 223.0 201.0 141.0
10(1998)年 158.6 225.6 203.8 138.7
11(1999)年 159.3 220.9 197.9 139.4
12(2000)年 159.0 204.3 182.6 132.3
13(2001)年 157.2 186.1 177.8 136.4
14(2002)年 153.6 195.2 180.5 135.0
15(2003)年 152.7 187.3 179.5 131.4
16(2004)年 152.1 190.1 176.1 130.6
17(2005)年 151.9 185.7 171.5 132.8
18(2006)年 152.9 170.5 178.6 133.7
19(2007)年 153.6 182.5 185.8 135.6
20(2008)年 156.0 229.1 206.1 158.3
21(2009)年 156.6 265.2 219.0 169.5
22(2010)年 156.5 226.4 205.9 163.0
23(2011)年 156.8 238.4 197.0 158.9
24(2012)年 157.6 223.3 193.9 155.6
25(2013)年 159.9 258.5 203.8 164.3
26(2014)年 163.0 276.2 228.0 176.4
27(2015)年 165.4 262.2 240.2 197.3
28(2016)年 165.9 308.3 254.2 204.1
29(2017)年 166.7 350.4 265.5 214.6
30(2018)年 168.5 304.2 263.1 214.1
令和元(2019)年 170.1 363.3 285.6 228.8
2(2020)年 172.0 279.2 277.0 230.2
3(2021)年 172.2 338.4 288.3 227.3
4(2022)年 176.2 434.4 277.5 241.5

3.その他の方法

 対価の区分の方法については税法上、特別の規定はありません。具体的方法として建物の標準的な建築価額表を使った方法を掲げましたが、その他にも固定資産税評価額で按分する方法や、近隣の取引事例などから土地の時価を算定し残額を建物価格とする方法も考えられます。

売却価額の計算方法は?
土地と建物を一括売却した場合において、土地と建物の所有期間や所有者が異なる場合には、売却価額を区分しなければなりませんが、どのように区分すれば良いのでしょうか?

1.消費税等が契約書に記載されている場合

 契約書に消費税額が記載されている場合には、その消費税額から建物価格を計算することができます。ただし、その不動産がマイホームなどの場合には売却される方は消費税を納める必要がありませんので、原則として、消費税額は記載されないことになります。なお、消費税の記載がある場合には、土地建物の対価について当事者の合意があったものと考えられますので、消費税額から逆算する方法以外の区分はできません。
 具体的な計算方法はP40「1.消費税等が契約書に記載されている場合」を参照ください。

2.消費税等が契約書に記載されていない場合

 この場合にはいくつかの方法が考えられますが、代表的なものとして次のような方法があります。

①固定資産税評価額で按分する方法

建物の収入金額=売却価格×/(
土地の収入金額=売却価格×/(

① 建物の固定資産税評価額 ② 土地の固定資産税評価額

②建物の取得費相当額を建物の売却価格(収入金額)とする方法

建物の収入金額= 建物の取得費相当額
土地の収入金額=契約書の総額建物の収入金額

※建物の取得費相当額
(1)実額取得費がわかる場合
建物の実額取得費
(2)実額取得費がわからない場合
「建物の標準的な建築価額表」の金額×建物の総床面積ー建築時から売却時までの償却費相当額

③その他の方法
 一括購入した場合の土地と建物の対価の区分方法と同様に、これらの方法以外にも土地の近隣の取引事例などから土地の時価を算定し、残額を建物価格とする方法や簡易鑑定等によって区分する方法などもあります。なお、これらの売買価格を区分する方法は消費税を算定する際に基準として用いられることもあります。

計算例13 取得費の計算・消費税記載あり

平成7(1995)年4月に6,120万円(うち消費税120万円・税率3%)で取得した自己居住用の新築のマンション(鉄筋 コンクリート造)を令和6(2024)年5月に売却しました。この場合における取得費はいくらでしょうか。

①経過期間 平成7(1995)年4月令和6(2024)年5月29年1月29年(6月未満切捨)

②建物取得価額 120万円÷0.03120万円=4,120万円

③減価償却費 4,120万円×0.9×0.015×29年=1,612万円

④取得費 6,120万円1,612万円=4,508万円

計算例14 譲渡対価の区分(建物の取得費が明らかである場合)

本年4月にアパートを7,000万円で売却し、譲渡費用を200万円支払いました。アパートの建物部分は長男が15年前から所有し、土地部分は母が40年前から所有しています。アパートの前年末の未償却残高は720万円、1年分の減価償却費は60万円で、土地の取得費は不明です。この場合において、建物の取得費相当額を建物の譲渡対価とする方法による譲渡所得の金額は、それぞれいくらでしょうか。

長男の
税金

建物譲渡対価
700万円

建物取得費
(700万円

建物譲渡対価
20万円)

=△ 20万円 税金はゼロ

取得費

前年未償却残高
720万円

本年償却費
60万円×4月/12月

=

取得費
700万円

譲渡費用

譲渡費用
200万円

×

建物対価建物対価
700万円/7,000万円

=

20万円

母の
税金

土地譲渡対価
6,300万円

土地取得費
(315万円

土地譲渡費用
180万円)

= 5,805万円

譲渡所得
5,805万円

×

長期税率
20.315%

=

税金
1,179万円

土地の譲渡対価

譲渡対価
7,000万円

建物譲渡対価
700万円

=


6,300万円

土地の取得費

土地譲渡対価
6,300万円

×

5%

=

土地取得費
315万円

土地の譲渡費用

譲渡費用
200万円

建物譲渡費用
20万円

=


180万円

計算例15 譲渡対価の区分(建物の取得費が不明の場合)

令和6(2024)年3月に空き家を7,180万円で売却し、譲渡費用を200万円支払いました。空き家は平成17(2005)年3月に次男が新築した木造家屋(100㎡)で、土地は昭和62(1987)年に父が取得したものです。ただし、建物も土地も取得費を証明する資料はありません。この場合における譲渡所得の金額はそれぞれいくらでしょうか。譲渡対価を土地建物に区分する方法として、標準的な建築単価を使用することとします。なお、平成17(2005)年の木造の標準的な建築単価は1㎡あたり151.9千円です。

次男の
税金

建物譲渡対価
714万円

建物取得費
(35万円

建物譲渡費用
19万円)

= 660万円

譲渡所得
660万円

×

長期税率
20.315%

=

税金
134万円

建物の現在価値(税務上)
1,519万円×0.9×0.031×19年=805万円

1,519万円805万円=714万円

平成17(2005)年3月令和6(2024)年3月19年(6月未満切捨)

平成17(2005)年の
木造の建築単価

151.9千円

×

床面積
100㎡

=


1,519万円

建物の取得費 714万円×5%=35万円(取得費は不明のため譲渡対価の5%)

建物の譲渡費用 200万円×714万円/7,180万円=19万円

父の
税金

土地譲渡対価
6,466万円

土地取得費
(323万円

土地譲渡費用
181万円)

= 5,962万円

譲渡所得
5,962万円

×

長期税率
20.315%

=

税金
1,211万円

土地の譲渡対価

譲渡対価
7,180万円

建物譲渡対価
714万円

=


6,466万円

土地の取得費

土地譲渡対価
6,466万円

×

5%

=

土地取得費
323万円

土地の譲渡費用

譲渡費用
200万円

建物譲渡費用
19万円

=


181万円