土地や家屋の相続税評価額の計算方式、小規模宅地の特例や遺産分割協議の必要性について

更新日：2024年9月25日

⑪2割加算

⑫土地の相続税評価額

土地の所在地に応じ、路線価方式又は倍率方式によって評価を行います。

1.路線価方式

宅地に面する路線に付された路線価に宅地の地積を乗じて計算する方式（都市部）

2.倍率方式

土地の固定資産税評価額に国税局長の定める倍率を乗じて計算する方式（都市部以外）

※路線価図・評価倍率表は、国税庁のＨＰ又は税務署で閲覧・取得することができます。

⑬評価宅地の種類

⑭家屋の相続税評価額

※固定資産税評価額は、一般的に新築価額の50％～60％程度に設定されています。

⑮居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）の相続税評価額

　令和6（2024）年1月1日から、居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）の評価方法が変更されています。分譲マンションの相続税評価額は、これまでの取引時価の約40%の水準から約60%の水準へ引き上げられました。また、居住用の区分所有財産が貸家または貸家建付地である場合、その評価並びに小規模宅地等の特例の適用は、改正後の相続税評価額を基に行われます。

※区分所有補正率は、築年数、総階数指数、所在階、敷地持分狭小度に基づき計算されます。区分所有補正率は、国税庁ホームページに掲載している「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」により簡便に計算することができます。

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-17.htm

この改正の適用のない区分所有財産
構造上、主として居住の用途に供することができるもの以外のもの（事業用のテナント物件など） 区分建物の登記がされていないもの（一棟所有の賃貸マンションなど） 地階（登記簿上「地下」と記載されているものをいいます。）を除く総階数が２以下のもの（総階数２以下の低層の集合住宅など） 一棟の区分所有建物に存する居住の用に供する専有部分一室の数が３以下であって、その全てを区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの（いわゆる二世帯住宅など） 棚卸商品等に該当するもの

（注）借地権付分譲マンションの敷地の用に供されている「貸宅地（底地）」の評価をする場合などにも、この改正の適用はありません。

⑯小規模宅地等の評価減の特例

　被相続人又は被相続人と生計を一にする親族の事業の用又は居住の用に使用される宅地等については、次のそれぞれに掲げるものが相続した場合にそれぞれに掲げる面積まで一定割合の評価減をします。なお、この特例の適用を受けるためには、相続税の申告期限までに、その宅地等の遺産分割協議が成立し、かつ、所有を継続していることが必要です。

1. 次の場合は、特定居住用宅地等として取扱います。
   
2. 相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等は除外されます。ただし、当該宅地等の上で事業の用に供されている減価償却資産の価額が当該宅地等の相続時の価額の15%以上である場合や、平成31(2019)年3月31日以前から事業の用に供されている宅地等は本特例の対象となります。
3. 相続開始前3年以内に貸付を開始した宅地等については、小規模宅地等の特例の対象から除外されます。ただし、相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている場合の貸付事業用宅地は適用対象となります。