2021年2月の不動産ニュース

―「本郷台」3物件、長期保証商品も展開

東急不動産と東急コミュニティーは、3月から販売開始を予定する3物件の新築分譲マンションプロジェクト「ブランズシティ本郷台」で、大規模改修工事の保証期間を16年に延長した。両社の連携で新築のマンション建物に高耐久の部材を採用して修繕周期を長期化し、入居者の将来的な費用の負担軽減を図り、快適なマンション生活を実現する。

「本郷台」（横浜市栄区小菅ヶ谷1―1899―1ほか）は、JR京浜東北・根岸線・本郷台駅から徒歩7～9分の総敷地面積2ha超に及ぶ東急不動産と積水ハウスが共同事業で取り組む大規模プロジェクト。「ゲートテラス」（221戸）、「リバーサイドテラス」（135戸）、「フィールドテラス」（102戸）の3物件を開発する。屋上防水を高耐久防水仕様で通常の1・5倍の15年保証としたほか、外壁タイルや塗装剤・シール材を高耐久な工法・仕様の採用、また専有部内の給排水管を耐食性・耐薬品性に優れた素材を用いる対応などで、従来は12年だった大規模改修工事の保証期間を16年に延長した。長期修繕計画での大規模改修工事の周期を緩やかにすることで、マンション入居者は長期的にみて改修費用の負担軽減を実現できる。東急不と東急コミュが、連携して保証期間の延長を実現した取り組みは初めて。

なお、東急コミュは、既築マンションの長寿命化の取り組みも進める。マンション大規模改修工事の周期を通常の12年から最大で18年に延長できる長期保証商品「CHOICE」を展開する。マンションの立地、形状、管理状態などの条件を満たした首都圏の管理物件に、提案を行っていく予定。

―約40階の住宅棟や20階の業務棟を整備

東急不動産は、東京・品川区の大崎・五反田エリアで検討が進んでいる大規模複合再開発に参画する。このほど「東五反田二丁目第3地区市街地再開発準備組合」から参画組合員予定者に選定された。目黒川沿いに地上約40階建ての住宅棟や地上約20階建てのオフィス棟を整備する計画だ。

再開発が検討されているのは、JR山手線・五反田駅近く、南側が目黒川に面した地区約1・6ha。現在の計画によると、再開発で整備するのは、地上約20階建て・延床面積約7万㎡の業務棟と地上約40階建て・延床面積約4・1万㎡の住宅棟など。目黒川沿いや両棟の間には幅4～6mの歩行者空間を設け、公園や広場状の空間も配置する。

地区内には「イマジカ東京映像センター」など約30棟の建物があり、うち築35年以上が経過している建物が6割以上を占めている。また歩道のない箇所や狭い道路があるなど安全性や防災性の課題を抱えていた。こうした課題を解決し、目黒川に面した立地を生かした高度利用を行う。

地元では13年にまちづくり勉強会が始まり、検討会や協議会を経て、16年に再開発準備組合が設立されていた。再開発準備組合は参加組合員を募集し、東急不動産は事業企画提案を行った結果、参加組合員予定者に選定され、4日付で協定書を締結した。

同地区は都市再生緊急整備地域の「大崎駅周辺地域」（61ha）内に位置し、同地域ではこのほか「大崎駅東口第4地区」（面積約1・3ha）、「大崎駅東口第4西地区」（約1・7ha）で再開発準備組合が既に設立されている。

東急リバブルは25日に、売買仲介店舗の「鴨居センター」を新横浜に移設し、新たに「新横浜センター」として開設する。売買仲介と賃貸仲介を合わせた全国のリバブルネットワークは198カ所。

▽新横浜センター=横浜市港北区新横浜2-4-17 新横浜千歳観光第2ビル1階。電話045-285-3109、FAX045-285-3220。

―コロナ禍で善戦、海外からの投資が増加

ジョーンズラングラサール（JLL）の調査によると、20年通年の日本国内における不動産投資額は前年比4%減の4兆5714億円と前年実績をやや下回った。日本の投資家らが海外の不動産に投資した総額が58%減の約11億ドル（日本円換算1162億円）と大きく減った一方、海外から日本への投資は28%増の1兆5548億円と拡大した。国内の投資総額のうちオフィスの割合は8㌽減の32%と下がったが、第4四半期（4Q）には大型取引が再び活発になったという。物流施設は12㌽増の31%と活況が続いている。

JLLがまとめた「ジャパンキャピタルフロー（20年通期）」によると、昨年は1～3Qにオフィス市場が停滞した一方、物流やレジデンスの取引が増えた。さらに日本から海外への投資は大きく減ったものの、海外投資家らの「日本買い」が加速し、投資総額はコロナ禍にあって4%の減少にとどまった。全体額に占める対日投資の割合は34%と、過去最大だった07年と同率になった。

アセット別の投資比率をみると、レジは8㌽増の21%と増えたが、リテールは6㌽減の8%、ホテルは7㌽減の5%とコロナの影響が如実に出た。物流の好況とオフィスの停滞を反映し、地域別の投資比率は千葉・埼玉・神奈川が8㌽増の25%、東京都心5区が5㌽減の29%と浮き沈みが分かれた。

20年4Qのみの投資額は前年同期比12%減の1兆1218億円。国内外の投資家らの投資意欲は引き続き高く、コロナの感染も収束に向かう兆しが出てきたことから、21年の不動産投資額は前年と同規模になるとJLLは予想している。

東急は今月、新たに個人向けシェアオフィス「relark（リラーク）」を開業する。既存の法人企業向け会員制サテライトシェアオフィス事業「NewWork（ニューワーク）」の新業態として、2店舗の開業を予定する。これまで利用希望のあった個人利用者に向けて、自宅以外で集中できるテレワーク環境を提供していく。

「リラーク」では、個人事業主やフリーランス、法人契約を行っていない企業の勤務者など個人利用者に向けて、非会員制でスタッフが駐在するシェアオフィスを運営する。2月に1号店をフランチャイズで出店し、4月にたまプラーザエリアへ2店目を直営で出店する。

東急リバブルは、既存ビルの一部フロアを同社が一括で借り上げて、デリバリー専門のクラウドキッチンとして複数区画を飲食事業者へ貸し出すサブリース事業を開始した。1号店となる「CITY KITCHEN（シティキッチン）」六本木店を開設し、飲食事業者の出店募集を開始した。

デリバリー専門で実店舗ではないため、大通りから奥に入った物件や駅遠、築古の物件などでも開設できる。空室の有効活用策として提案し、都心部を中心に積極的に店舗展開していく。21年度中にさらに2、3店舗、22年度以降は年間5店舗をメドに開設し拡大していく。同社のサブリース事業としては、14年に開始したレンタル収納事業に続くもの。六本木店（東京都港区六本木3丁目）は、東京メトロ日比谷線と都営大江戸線・六本木駅から徒歩5分の立地。4階建てビルの2階フロア。店舗数は5店舗で、出店開始は3月下旬を予定する。月額賃料は24万4000～25万9000円（別途消費税）。

東急不動産は、企業活動に必要な電力を100%再生可能エネルギーとする「RE100」の達成目標を2050年から25年に前倒しする。同社は太陽光発電・風力発電などを全国に展開し、建設中を含めると合計定格容量は原発1基分に相当する規模に達しており、自社発電の再エネを活用することで公約年数の大幅な前倒しが可能と判断した。

まず21年度に約7%、22年度には約60%の施設の電力を再エネに切り替え、25年にはオフィス、商業施設、ホテル、リゾート施設など保有する全施設で切り替えが完了する。切替後は約45万7000Mwh（想定）の電力が再エネに置き換わり、一般家庭約10万9000軒分（電力由来）の年間排出量に相当する年間約21万tのCO2排出量の削減につながるという。

―移動の新しい価値の提供を図る実証実験

東急バスは16日に、「動くシェアオフィス」がコンセプトのバス「サテライト ビズ ライナー」の実証運行を開始する。東急がグループのリソースを活用して実験中のデジタルサービス「DENTO」とも組み合わせて、東急線沿線の郊外の駅と都心を結ぶバスでゆとりある空間と快適なテレワーク環境を提供し、4月28日まで新しい通勤スタイルの実証実験を行う。

「サテライト ビズ ライナー」では、Wi-Fi環境や化粧室のほか、バスの車内でもパソコンやタブレットを使えるトレイの貸し出しを行い、快適なテレワーク環境を提供する。朝は9時前後に市が尾駅・たまプラーザ駅で乗車し、10時台に渋谷駅と東京駅南口に到着する。夕方は、東京駅南口・渋谷駅を出発して17時台にたまプラーザ駅・市が尾駅に到着する。試乗した乗客から「乗車時から仕事モードに頭が切り替わり、効率的に業務に取り組めた」との声が挙がった。

1月から実験中の新しい移動と働き方を実験するデジタルサービス「DENTO」では、同バスの乗車券やジムに併設したワークスペースの1日利用券の販売、東急電鉄・バスの1日乗車券の100円販売などを行っている。利用開始から1カ月の14日時点でLINEの登録は約1万3000人、すぐに利用可能なアクティブユーザーの会員登録は約6000人、各種チケットの販売数は、9割以上の1日乗車券を含む約4500枚を集める。3月に新たに、郊外型商業施設「あざみ野ガーデンズ」のバーベキュー場で開業する期間限定のワークスペース利用券を販売する。「移動と施設利用などを組み合わせた新しいサブスクリプション的サービスの構築」（担当者）と捉え、グループ全体の多彩なリソースを活用して収益拡大を目指す。

東急不動産は、同社が開発し、学生情報センターが運営する学生レジデンス「キャンパスヴィレッジ」の新規開業物件で、新型コロナウイルス感染症対策として抗ウイルス・抗菌加工を行う。

対策を講じるのは「キャンパスヴィレッジ」のうち、3月から入居が始まる「多摩センター」（215室）、「赤塚新町」（127室）、「元住吉テラス」（97室）、「京都下鴨東」（81室）の4物件。共用部の壁などに抗ウイルス性能を有する「ハイブリッド触媒ラーフエイド施工」を実施した。長期間にわたり、空気中の酸素と反応して抗ウイルス・抗菌・消臭などの効果が得られる。公共交通機関やホテルなどで導入されている。

―CBRE、今年は大量供給で勝ち負けも

CBREは20年第4四半期（4Q）の物流施設の需給調査結果を公表した。首都圏の大型マルチテナント型施設（LMT）の空室率は前期比横ばいの0・5%と低位が続き、実質賃料は0・9%増の4460円と上昇した。期中に竣工した全6棟が稼働前に満床となり、6月までに出回る床も5割超が内定した模様だ。ただ首都圏では年内に64万坪の大量供給が予定されるため、施設の立地や機能などで勝ち負けが分かれそうだ。地方では近畿圏の空室率も0・3㌽減の3・7%と低下基調。中部圏では竣工した大型施設に空室が残ったせいで、空率率は3・6㌽増の10・3%に高まった。

首都圏で竣工した6棟のうち3棟は物流企業による1棟借りで、空室率を下押しした。新規開設ではECに対応する配送センターの設置需要も目立つなど、コロナ禍でも首都圏のLMTは引き合いが強い状況だ。エリア別では国道16号エリアの需要が特に旺盛。4棟が満床で竣工し、空室率は約15年ぶりに0%となった。湾岸エリアの空室率も0%。圏央道エリアでは2棟が満床で竣工し、空室率は前期比横ばいの0・9%に。外環道周辺では期中に新規供給がなく空室率は0・4㌽減の0・3%と下がった。外環道では今年は5棟、来年は7棟が供給される。

近畿圏では期中に竣工した1棟にEC関連企業が入り満床。昨年供給された5棟のうち3棟が1棟借りだといい、1社が使う床面積が拡大している。年内に竣工する11棟のうち6棟は青田刈りで満床になった模様だ。このほか中部圏では空室率が上がったものの床需要は全体に強く、札幌や仙台にも拠点集約や老朽施設からの移転を検討する潜在需要があるという。

東急は1日、タブレット端末を活用するシニア向け在宅生活支援サービスの実証実験を始めた。東急の展開する家事代行などを請け負うサービス「東急ベル」と日本電気（以下、NEC）のシニア向けタブレット端末を組み合わせて共同開発した。東京・目黒区や横浜市青葉区など東急線沿線に居住するシニア世代40～50人を対象とする。期間は3月31日まで。

実験では、文字が大きく画面もシンプルなNECのタブレット端末を配布して、東急ベルの実施する買い物や電球交換、家具の移動を始め軽作業やハウスクリーニングなど「家ナカ」サービスの申し込みを受け付ける。スマートフォンの操作に不慣れなシニア世帯も利用しやすいサービスの提供を図る。

東急は、タイで現地の財閥企業と合弁で設立したサハ東急を通じて、日本人向け高級賃貸住宅事業「ハーモニック　レジデンス　シラチャ　拡張計画」に取り組む。8月に第1期32戸を開業し、22年に拡張分の全141戸の完成を予定。東急が田園都市線沿線のまちづくりで蓄積した手法を生かして、隣接地の既存賃貸住宅全180戸と合わせ、総敷地面積約10万㎡、1200人以上が居住可能な大規模賃貸住宅を運営する。

拡張計画は、バンコク中心部から南東約100kmに位置して日系企業が集積するシラチャで、軽量S造2階建ての住宅を開発する。拡張分141戸のうち第1期は、8月に3LDK（専有面積122㎡）26戸、4LDK（140㎡）6戸を開業する。以降は2LDK（102㎡）65戸、3LDK（122㎡）44戸を22年までに完成を予定する。隣接する既存180戸は、2LDK～3LDK（122～139㎡）を約18万～29万円で賃貸する。共用施設にはカフェや図書館、雨季に備えた体育館など充実した施設を設置して、コミュニティ活性化の取り組みも進めていく方針。