2021年11月の不動産ニュース

―不動研調査、高額取引や取引件数多く

日本不動産研究所は、コロナ禍と不動産投資市場の変化について、機関投資家にアンケートを実施し、137社から回答を得た。コロナ前の19年下期と比べ、市況は「現在の方がかなり活況」「活況」が3割超に上ったが、「低調」「かなり低調」も3割弱だった。4割は「変わらない」と答えた。

内訳は「かなり活況」が3・7%、「活況」が27・4%、「変わらない」が40%、「低調」が26・7%、「かなり低調」が2・2%。活況と答えた投資家に理由を聞くと、「取引市場において高額取引や取引件数が多いから」が最も多かった。低調と答えた投資家は「賃貸市場において、需給が緩和しているから」などの理由を挙げた。

コロナ感染症の発生以降、市場への影響が大きかったのは、1位が「ホテル市場の急激な低迷（インバウンド需要の蒸発）」、2位が「物流施設の躍進（eコマース市場の拡大・成長）」、3位が「外資による積極的な対日不動産投資」だった。今後の成長ファクターについては、「市場参加者の多様化」「投資アセットの多様化」「デジタル・トランスフォーメーション」などが多かった。一方、今後のリスク要因としては「賃料の伸び悩み」「金利上昇リスク」「レンダーの融資姿勢の変化」が挙げられた。

コロナ収束後のアセットごとの回復時期は、オフィス、ビジネスホテル、シティホテル、外国人向け高級賃貸住宅、都心型商業施設がいずれも「反転回復まで1年程度の期間を要する」という回答が4割前後を占めた。調査時点は10月1日。アセット・マネージャーや金融機関、デベロッパー、Jリートなどが回答。

―4レインズ集計、賃貸成約5カ月連続減

不動産流通推進センターは全国の指定流通機構のレインズシステムにおける10月の活用状況をまとめた。売り物件の成約報告件数は前年同月比4・6%減の1万6627件となった。4カ月連続で前年を下回ったが、10月としては直近10年間で昨年に次ぐ高水準。新規登録件数は前年同月比9・4%減の11万8643件。9月まで2ケタ減が13カ月続いていたが、減少幅が縮小した。前年割れは19カ月連続となる。

売り物件の成約件数の詳細をみると、マンションが前年同月比2・7%減の6789件、一戸建てが4・9%減の5651件、土地が8・9%減の3719件。エリア別にみると、近畿圏と中部圏が前年を上回った。内訳は、首都圏が6・5%減の6289件、近畿圏が1・3%増の4019件、中部圏が0・2%増の1408件、九州が8・1%減の1366件、北海道が9・9%減の882件、東北が横ばいの685件、中国が0・9%減の651件、関東甲信越が8・2%減の642件など。総登録件数は15・3%減の28万9427件で、16カ月連続での前年割れとなった。2ケタ減は12カ月連続。一方、前月比では0・7%増となり18カ月ぶりに在庫数が増えた。

賃貸物件の成約報告件数は前年同月比0・1%減の3万230件となり、5カ月連続で前年を下回った。10月としては直近10年間で上から5番目の水準だった。新規登録件数は12・2%増の30万8961件で、18カ月連続での前年同月比プラス。総登録件数は17・0%増の57万1895件となり、17カ月連続で前年同月を上回った。前月比では0・8%減となり、7カ月ぶりにマイナスに転じた。

東急不動産は、同社の賃貸マンションシリーズ「コンフォリア」で、テレワークやオンラインゲームに適した安定的なインターネット通信環境を提供するサービスを導入した。マンション全戸一括の接続サービスの標準仕様に加え、オプションサービスとして、住戸ごとの優先ルートで接続できる。

つなぐネットコミュニケーションズが提供する国内初のサービスを導入する。工事費は不要で、費用は月額2200円（税込み）。個別で別のネット事業者の回線を引き込むよりも安く済む。賃貸マンションでもインターネット接続が無料で可能な物件は多いが、1棟ごとに通信容量が限られているため、混雑する時間帯などにはネット接続が不安定になるケースが多かった。

東京・渋谷区で東急らが参加組合員となって開発を進める「渋谷二丁目17地区市街地再開発事業」が、「ZEB Oriented」認証を取得した。東京都内の超高層複合用途ビルでは初めて。12月に着工し、24年度上期に開業を予定。渋谷駅東口エリアの回遊性向上を図り、新たなにぎわい拠点を整備する。

同事業（渋谷区渋谷2―100）は、敷地面積約3460㎡、地上23階地下4階建て、高さ約120m、延床面積約4万4500㎡。1～4階の低層部は商業機能などを配置して隣接する「渋谷ヒカリエ」や青山通りと一体的ににぎわいや憩いを創出する。5～23階は総賃貸面積約2万4950㎡、基準階面積約1325㎡の、駅につながる利便性の高いハイグレードなオフィスを提供する。なお、工事期間中も「渋谷二丁目アートプロジェクト」としてアート作品を掲出し、渋谷のまちの魅力向上に貢献する。同事業の再開発組合の構成員は、塩野義製薬、南塚産業、NANZUKA、東宝、太陽生命保険、東急の6社。

―歌舞伎町開発では夜間エコノミー形成へ

東急グループは、東京・千代田区のザ・キャピトルホテル東急で記者懇談会を19日に開催した。昨年に続き、8卓に分かれた記者のテーブルを出席した各社の経営陣が1人ずつ回って懇談。東急の髙橋和夫社長は「消費者に届くシナリオが変わってきた。市況をみながらSDGsへの貢献など付加価値ある開発事業を手掛けていく」と話した。

髙橋社長は、新宿で23年春に開業を予定する大規模再開発計画「東急歌舞伎町タワー」について「行ってワクワクする国際水準のエンターテインメント施設を開発する。新宿区からの期待もあり、健全なナイトタイムエコノミーが充実する新しく楽しい街を形成していきたい」と述べた。渋谷の再開発については、「駅周辺の開発は進んでいて、今後は30年頃に向けて用地の取得も行い、広域渋谷圏の街の開発を行う。渋谷の街に住んで暮らす機能を強化し、持続的な収益モデルのビジネスを確立していく」と方針を語った。

東急不動産の岡田正志社長は、都心で取り組む大規模事業について、「旧九段会館は、当社で初の歴史的建造物を建て替えるオフィス。予想より順調にリーシングが進んで多くの業種から申し込みがあり、開業時の満床稼働を見込んでいる。渋谷駅桜丘口地区の再開発事業は、開始したオフィスのリーシングの反響が上々だ」と話す。住宅事業については、「隈研吾氏が設計デザインした代官山町プロジェクトを始め、環境負荷を低減するモデルとなる事業にも取り組む」方針。東急コミュニティーの雑賀克英社長は、「管理戸数50万戸のスケールメリットを生かしたDXに取り組む。実証を繰り返して省人化を進める」と目標を示した。

―本社調べ、価格10%上昇の6750万円

不動産経済研究所は18日、10月の首都圏マンション市場動向を発表した。供給戸数は2055戸で、前年同月の3358戸に比べ38・8%減と、2カ月連続の減少となった。初月契約率は71・4%で前年同月比1・0㌽アップし、2カ月ぶりに好調ラインに乗った。

供給物件数は143物件で、前年同月の169物件を26物件下回り、100戸以上発売した物件はゼロだった（前年同月3物件）。全143物件のうち、初回売り出し物件（単発物件を含む）は26物件・834戸で、前年同月の42物件・1888戸を物件数で16物件下回り、戸数では1054戸下回っている。供給は全てのエリアが2ケタ減となり、中でも都下51・0%減、埼玉県75・6%減と5割以上の落ち込みとなった。都区部は31・3%減の1071戸で、シェアは52・1%となっている。

新規供給に対する契約戸数は1468戸で、初月契約率は71・4%。前年同月比1・0㌽アップし、2カ月ぶりに70%を上回った。エリア別では都区部と千葉県が70%を上回った一方で、都下、神奈川県、埼玉県は60%台となっている。

戸当たり平均価格は6750万円で前年同月比10・1%上昇、㎡単価は105・7万円で10・9%上昇している。平均価格と単価ともに4カ月連続の上昇。エリア別では、神奈川県と千葉県が平均価格、単価ともに下落した一方、都区部と埼玉県はいずれも2ケタの上昇となった。

平均専有面積は63・85㎡で、前年同月比0・8%縮小。即日完売は4物件・68戸（シェア3・3%）。フラット35登録物件戸数は1896戸（92・3%）。10月末時点の販売在庫は5376戸で、前月末比238戸減少している。

11月の供給は3500戸前後を見込んでいる。

―契約率57%と低調、価格・単価共に下落

近畿圏（2府4県）の10月のマンション供給戸数は前年同月比3・0%増の1457戸となり、3カ月ぶりに前年実績を上回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が0・7%増の586戸、大阪府下が14・3%減の245戸、神戸市部が16・6%減の221戸、兵庫県下が10・9%増の234戸、京都市部が55・2%増の45戸、京都府下が47戸、奈良県が81・8%減の2戸、滋賀県が150・0%増の75戸、和歌山県が100・0%増の2戸となっている。

初月契約率は前年同月比0・7㌽ダウンの57・3%と、3カ月連続で好調ラインの70%を下回った。前月に引き続き、大阪市部と神戸市部が大きく低迷し、全体を押し下げた。平均価格は13・9%下落の4222万円。㎡単価は1・5%下落の72・0万円。平均価格、単価ともに3カ月ぶりのダウン。

10月末時点の販売在庫は3801戸で、前月末比250戸の増加、前年同月末比では733戸の増加となっている。在庫は10年12月の3971戸以来の高水準であるものの、完成在庫は前月末比61戸減の1192戸にとどまっており、竣工を迎えた物件の売れ行きは堅調といえる。

11月の供給は1500戸程度となる見通し。

―固定資産税は増税分の半減措置導入を

国土交通省は、住宅ローン減税の見直しでは控除率0・7%への引き下げを要望していく。控除期間も15年（従来は10年を13年とする特例あり）に延長することを求め、支援縮小による住宅投資の冷え込みを回避したい考え。また、固定資産税は税額上昇分の半減措置の導入を求め、22年度税制改正大綱に盛り込むことを目指す。

年末ローン残高の1%を所得税額から控除する住宅ローン減税は、低金利下では毎年の住宅ローン控除額が支払利息額を上回る逆ザヤ問題が指摘され、昨年の与党税制改正大綱では22年度に控除率等を見直すことが明記されていた。政府内には1%を上限に毎年の実際の支払利息額を控除する案（キャップ制）もあるが、キャップ制は低金利住宅ローンほど利用者の支援が減少すること、最初の年の控除額を大きくできるよう年初に引渡し希望が集中し施工・営業現場が大混乱するおそれがあることを国交省は指摘。逆ザヤを目的とした不要な借入は控除率の引き下げで抑制可能と考える。借入限度額の5000万円（現行4000万円）への引き上げも求め、高性能住宅の取得を誘導する。

固定資産税（税額は課税標準額×1・4%）の課税標準額は、地価が上昇した場合は「前年度の課税標準額+土地の評価額の5%」とする負担調整措置がある。土地の評価額は公示地価の7割とされているため、地価が上昇すれば土地の評価額も上がり、前年度の課税標準額の5%を上回って税額が上昇する。21年度は20年度税額に据え置かれたが、コロナ前に地価が急上昇した一方、経済情勢が回復途上であるため、22年度は「税額上昇分の半減措置（課税標準額の上昇を評価額の5%から2・5%に抑制）」を国交省は求める。

―2種類のホテル、エンタメ拠点を創出

東急と東急レクリエーションは、東京・歌舞伎町で進めている再開発計画「東急歌舞伎町タワー」を、23年1月11日に竣工させる。開業は同年春の予定。高さ約225mの超高層ビルで、ペントハウス付きラグジュアリーホテルとライフスタイルホテルの二つのホテルや劇場、ライブホールなどで構成。エンターテインメントを通じた観光拠点を創出する。

建設地は「新宿TOKYU MILANO」跡地が中心。敷地面積は4603・74㎡、建物は地上48階地下5階建て、延床面積約8万7400㎡の規模。上層17～47階には二つのホテルを設置。高さ170m以上の39～47階をラグジュアリーホテル（97室）の客室として、45～47階にペントハウス5室を備える。20～38階はライフスタイルホテル（335室）の客室で、歌舞伎町エリアのカルチャーを体感できる場にする。二つのホテルは東急が2月に設立した完全子会社㈱THM（東京・渋谷区、星野俊幸代表）が経営し、運営を東急ホテルズが受託する。

9～10階は、東急レクが運営する映画館として8スクリーンを設ける。6～8階は劇場、地下1～4階はライブホールとして、東急、東急レクとソニー・ミュージックエンタテインメントの合弁会社㈱TSTエンタテイメントが運営する。劇場は、演劇・音楽・映画などを掛け合わせた多彩なエンタメ文化を発信する約900席、ライブホールは1500人収容でZeppホールネットワークの基盤を生かしたミュージック・カルチャーを届ける。ほかに、1～5階に店舗等を設け、隣接する広場からつながるにぎわい空間として、滞在や回遊を通じた交流が生まれる施設とする。

東急コミュニティーは、自宅の住み替えサービス「たくす」事業を開始する。持ち家の自宅を貸し出し、賃貸住宅に住み替えることで、入ってくる家賃と支払う賃料の差額を生活資金として生み出す仕組みを提案する。所有する家の借り手探しと住み替え先の提供に加え、東急不動産ホールディングスのグループリソースを活用して、住み替えに伴う各種サービスを提供する。

同サービスでは、生活スタイルの変化で広いと感じるようになった所有する自宅から、サイズの小さな住まいへ住み替えることで、高齢者世帯の生活資金づくりや空き家リスクの解消などに取り組む。他のユーザーへの貸し出しのほか、住宅の状況やエリア特性に応じた収益化を東急不動産HDのグループで取り組み、ワンストップによるサービスを提供する。所有権の移転を伴わないので、契約内容に応じて自宅へ戻ることや売却など活用の選択肢も増やす。

―CBRE、東京は約半数が現状を維持

アジア圏に拠点を置く企業の66%が、コロナ禍でオフィスの増床を予定していることがCBREのテナント調査で分かった。5月3日から6月4日にかけアジアや欧米の企業に拠点戦略を聞いた。欧米などアジア以外の企業で増床を予定する割合は35%にとどまり、アジア企業の旺盛な増床志向が浮き彫りになった。一方、東京の企業は54%が現状を維持する意向で、8%が増床、18%が減床と回答した。

アジアと欧米の企業に所属する役員や従業員にオフィスの利用方針などを聞いた。有効回答数はアジアを含む海外109件、日本304件。調査ではアジアに拠点がある企業経営者の77%が従業員をオフィス勤務に戻す方針だと回答した。ただオフィス回帰を推奨しつつ、希望者には在宅勤務を認めるとの意見も47%と半数に上った。週に1～3日のリモートワークを認めるとの声も37%あり、コロナ禍を契機として柔軟な働き方を許容する流れが続いている。

アジア圏の企業にオフィス戦略を聞いたところ、シェアオフィスなど「柔軟な契約形態のオフィスを活用する」との回答が34%と最も多く、ほかに「集約・統合」（26%）、「（立地など）好条件のビルに移転」（21%）、「分散型オフィスを活用」（13%）などの声があった。アジアのうち東京の企業に絞ってオフィス面積の増減予定を聞いたところ「増床」（8%）と「現状維持」（54%）が合わせて6割を超えた。一方、「やや減床」（11%）、「大幅に減床」（7%）と面積を減らす回答は2割弱にとどまり、5～6月時点で約半数の企業がオフィス面積の増減を決めずに保留していることが分かった。

―リクルート、戸建注文住宅の動向を調査

リクルートのSUUMOリサーチセンターは「2021年注文住宅動向・トレンド調査」をまとめた。一戸建ての建築検討者のうち39・2%が実際にウッドショックの影響を受けたと回答した。影響内容では「住まいの検討の前倒し」が35・1%と最多で、次いで「住まいの検討の後ろ倒し」が30・1%、「予算の増加」が29・5%、「工期の延長」が24・2%、「着工時期が決まらない」が18・6%などとなった。

調査対象は1年以内に一戸建てを建築した人と今後2年以内の建築を検討する人。調査期間は7～8月で、有効回答数は建築者1884件、検討者1874件。ウッドショックに関心があるのは検討者全体の65・3%に上り、気になる内容は「費用の上昇」が「とても気になる」56・4%と「やや気になる」26・1%を合わせて最多となった。次いで「工期の遅れ」が「とても気になる」と「やや気になる」を合わせて73・5%、「見積もり決定の遅れ」が68・6%など。建築者に聞いた建築費用は全国平均が前年比109万円増の2988万円で、首都圏が255万円増の3320万円。全国・首都圏ともに3000万円以上の割合が増えた。土地代は全国が1678万円（192万円増）、首都圏が3043万円（777万円増）だった。

土地探しでの不満は「希望エリアに土地が見つからなかった」が前年比2・4㌽増の40・6%で最多となり、「希望価格の土地が見つからなかった」が3・1㌽増の39・7%と続いた。首都圏では「希望エリアに土地が見つからなかった」が6・5㌽増の38・8%で最多。「希望価格の土地が見つからなかった」も4・1㌽増えて38・1%となった。

―供給66戸、実需を中心に全戸で申込登録

東急が横浜市港北区で開発している超高層分譲マンション「ドレッセタワー新綱島」（総戸数252戸）は、13日に開始した第1期販売66戸全てに14日時点で申込登録が入り、完売ペースで好調に進んでいる。申込登録の総数は79件で最大倍率は4倍以上の見込み。港北区在住者を中心に、都内からも2割以上の申込登録者を集め、新線新駅に直結する希少な立地の物件が広域の実需ニーズを獲得している。第1期の平均坪単価は402・6万円。

「ドレッセ」シリーズ初のタワーマンションで、第1期の申込登録受付期間は13～19日。14日時点で資料請求4557件、来場737組、申込登録79件。27階以上の上層階はプレミアム住戸（9戸）として第1期では5戸を1・2億～1・8億円で販売。全戸に申込登録が入り、抽選となる見込み。資料請求では横浜市から約40%、川崎市が約15%、都内から約30%。想定より都内からの反響が多い。申込登録では横浜市が約70%、川崎市は約7%、都内から約20%。地元の港北区は横浜市総数の約8割を占め、加えて東京・目黒区、品川区、大田区など新線で利便性が向上するエリアから集客している。同社では、「2LDK以上の住戸はほぼ実需ニーズと見込まれ、モデルと同タイプでテレワークなどにも対応する間取りの14戸は全て申込登録が入った」とし、想定以上の速さの進捗を見込む。

同物件は、22年度下期に開業する東急新横浜線・新綱島駅から直結の徒歩1分の立地。サウス棟（住宅棟）はRC造一部S造地上29階地下1階建てで、ノース棟（商業棟）と合わせて延床面積3万7562・36㎡。間取りは1LDK～4LDK、専有面積は44・88～113・45㎡。12月上旬に第1期2次販売を開始する予定。

東急ホテルズは、京都市東山区の新築ホテル「京都東急ホテル東山」（168室）を22年7月に開業する。うち25室が東急不動産が運営する会員制ホテル「東急ハーヴェストクラブ」として運営する。

所在地は市営地下鉄東西線・東山駅から徒歩4分、JR京都駅からはタクシーで約20分。文化・芸術施設が集積するエリアの特性を踏まえ、「光の陰」をデザインコンセプトに設計した。全客室は中庭を囲むように配置し、客室には「茶箱」を据え置き、日本茶を楽しんでもらう。客室は和の美しさと現代的な機能性の両立を目指した。宿泊者限定のプライベートバスも3種類用意する。レストランやバー、ショップ、ジムも設ける。京都の多様な文化に触れられる体験アクティビティプログラムも提供する予定。同社は京都では全408室の「京都東急ホテル」を運営している。宴会場や会議室、結婚式場などを備えたフルサービスホテルで、来年に開業40周年を迎える。

―付帯収益増加、宿泊稼働の下支え目指す

東急は、22日から募集を開始する定額回遊型宿泊サービス「ツギツギ」の第2弾で生活・移動サービスを拡充し、宿泊施設を活用した次世代の生活を提案する。第1弾の実績からホテルの食事や提携サービス利用など付帯収益の増加も見込んでおり、将来的には宿泊施設の安定稼働を下支えする恒常的なサービスへの成長を模索する。外部企業との連携を強化し、グループ外の宿泊施設との連携も進めて、移動する自由度の高い暮らし方を提案していく。

「ツギツギ」は、30泊当たり料金（税込）22万～23万円で募集する。加えて、ANAグループとの連携などで、航空券や商品券が購入できるANA SKYコインと東急ホテルズギフトカードを増額するプランを、30泊当たり料金（税込）26万～27万円で募集し、交通費の負担軽減サービスを取り入れた。また、第1弾の反響から生活サポートのサービスも強化する。荷物の宅配収納サービス「サマリーポケット」と提携して、ホテルでスマートフォン1つで荷物の授受ができる。個室テレワークスペースの優待やホテル内に設置したスペースの利用で働く場所の需要にも応え、東急百貨店と連携したデパ地下テイクアウト・デリバリーの優待で食事の提供にも取り組む。また、予約サイトの機能の強化や「ツギツギ」ユーザー同士のコミュニティ形成のメディア運営など多くのバージョンアップを行った。

今後は、将来の恒常的な事業化に向け、利用できる施設の拡大に取り組んでいく。「賃貸や所有する住まいでの暮らし方より、宿泊施設を活用して自由度の高い新しい顧客体験を創出する」（担当者）として、反響をみながらサービスの更新に取り組む。

―学生レジ含め全物件、電力販売契約採用

東急不動産は、今後開発する「ブランズ」シリーズの分譲マンションのほか、高級賃貸マンションの「コンフォリア」、学生向け賃貸レジデンス「キャンパスヴィレッジ」の全物件で太陽光発電パネルを標準搭載する。賃貸物件ではパネル設置場所を東急不動産に貸し出す「PPAモデル」（電力販売契約）を採用する。

設計中の13物件から太陽光パネルを搭載していく。試算では2030年に年間約80万kWhの発電量になる。1棟当たりの太陽光はパネル搭載量を20㎾とし、40棟程度で設置した場合で計算した。排出する二酸化炭素の削減量は年間600t超となる見通し。

分譲マンションでは設置した太陽光パネルで発電した電力を共用部電力の一部として利用。一部の高額分譲物件では太陽光パネルと蓄電池を組み合わせて、再生可能エネルギーの活用効率を高める。

賃貸物件では同社の再エネ事業「リエネ」の太陽光パネル設置場所として、屋上などの空間を東急不動産に提供し、同社が太陽光発電システムを無償で設置した上で保守・運用を担う。賃貸物件で使用した分の電力料金は東急不動産に支払う。太陽光発電システムは東急不動産の資産となる。こうした「PPAモデル」も活用することで、同社の発電能力を高めていく。まず都内の「富ヶ谷」と「東上野」の物件で導入する。

同社は企業活動で使用電力を100%再エネに切り替える「RE100」を25年度に達成する目標を設定している。オフィスや商業施設、ホテルなど保有する全施設で再エネへの切り替えを進めている。

―住団連、3Qの予想は一部に不透明感

住宅生産団体連合会がこのほどまとめた21年度第3回「経営者の住宅景況感調査」によると、第2四半期（7～9月）の実績は前年同期比で受注戸数がマイナス9㌽、金額がプラス36㌽となった。分野別では、戸建て注文住宅は戸数がプラス0㌽、金額がプラス31㌽、戸建て分譲住宅は戸数がマイナス56㌽、金額がマイナス50㌽、低層賃貸は戸数がマイナス9㌽、金額がプラス9㌽、リフォームは金額マイナス8㌽。

調査時期は10月下旬で、大手15社の経営者からの回答を分析した。戸建て注文住宅は、「5%程度良い」との回答が4社、「10%程度以上良い」が2社からあり、14社中6社が上向いたとしている。戸建て分譲住宅は、回答した8社中6社が「10%程度以上悪い」とし厳しい市況がうかがえるが、「比較対象の前年同期は、大きく落ち込んだ4～6月の反動で活況だったため」と相対的な要素を挙げた回答や、「ファーストバイヤーを中心に堅調」などプラスの回答もあった。

第3四半期（10～12月）の見通しは、全体で戸数プラス5㌽、金額プラス10㌽。戸建て注文住宅は戸数プラス7㌽、金額プラス19㌽で、3期連続でプラスの見通し。戸建て分譲住宅は戸数・金額ともマイナス19㌽。低層賃貸は戸数マイナス9㌽、金額マイナス5㌽。リフォーム（金額）はプラス23㌽。今後は緊急事態宣言の解除とコロナの小休止が購買意欲の回復や向上につながると期待されるが、住宅ローン減税の期限による反動減も生じうる。コロナや木材・鋼材価格の先行き不安も継続しているため、各社で見解が分かれた。

新設住宅着工戸数の予測では、7月の調査時と比べ持家と分譲住宅が各2000戸増、賃貸住宅が5000戸増、合計8000戸増の82万8000戸を見込む。

―CBRE、電通本社ビルの売却等で拡大

CBREは21年第3四半期（3Q、7～9月）の国内投資市場動向をまとめた。事業用不動産（10億円以上対象）の投資額は前年同期比77%増の1兆1840億円と8割近く拡大した。コロナ禍で低調だった前年同期の反動増が出たほか、「電通本社ビル」（東京・汐留）の大型売却などが総投資額を押し上げた。投資主体別ではJリートを除く国内投資家が400%増の5600億円と大きく増えた一方、海外投資家が35%減の1370億円と縮小。コロナ禍の余波が続く。

3Qの投資増減率をアセット種別にみると、オフィスは472%増、商業施設は390%増、住宅は115%増と前年を大きく上回った。一方で物流施設は68%減、ホテルは37%減と減った。オフィスの投資額は増えたが都心の賃貸市況は下降基調で、投資家は選別姿勢を強めている。

Jリートによる3Qの投資額は41%増の4878億円と3期ぶりに増加した。期中の公募増資は9件（前年同期は6件）で、調達額は37%増の1683億円。1月から6月にかけて東証リート指数が上昇基調だったことが増資の追い風になった模様だ。物流施設特化型リートの増資は9件中1件にとどまった。

1～9月の累計取引件数は前年同期を10%ほど上回ったが、投資額は2%減の2・6兆円と微減で、中小規模の取引が増えたとみられる。同期間の投資額を都市別にみると大阪が23%増、名古屋が51%増と東京以外の健闘も目立つ。大阪では物流施設への投資が増え、名古屋では海外投資家が複数のオフィスを取得した事例があった。福岡と仙台の累計投資額も127%増、491%増と大幅に増えた。

楽天グループと東急、楽天東急プランニングの3社は、東京・渋谷区の渋谷スクランブルスクエア5階で、オンラインとオフラインを融合する「OMO型」のポップアップストアを期間限定でオープンした。約30のブランドの商品を実店舗に展示し、商品のQRコードをスマートフォンで読んで決済する新しい購買体験を提供する。

ポップアップストアは、楽天が運営するファッション通販サイトのOMO（Online Merges with Offline）型事業の一環として、12月1日までオープン。通販サイトのマーケティングと東急百貨店の販売スタッフの接客を掛け合わせ、実店舗で商品を試しながらウェブを通じて決済し、商品は後日に届く。今後も3社は連携してニーズを確認しながら、利便性の高い購買体験の提供に取り組んでいく方針。

―反響は想定の2倍超、都市機能を集約

東急は、東急新横浜線・新綱島駅に直結する複合再開発超高層マンション「ドレッセタワー新綱島」（総戸数252戸）の第1期販売を13日に開始する。新線の新駅に直結する利便性とエリアの発展への期待感から4500件超の物件エントリーを集める。専有部は、ワークスペースなど自由な空間を創出する無償の間取り変更も可能で、公共施設や商業施設も併設して都市機能を集約したマンションを開発する。第1期販売の平均坪単価は402万6000円。

「新綱島」は、22年下期に開業予定の東急新横浜線・新綱島駅に直結する徒歩1分の立地。敷地面積3889・59㎡、サウス棟（住宅棟）がRC造一部S造地上29階地下1階建て、ノース棟（商業棟）がRC造一部S造SRC造地上7階地下2階建て、延床面積3万7562・36㎡。間取りは1LDK～4LDK、専有面積は44・88～113・45㎡。施工は東急建設。住宅252戸のうち非分譲住戸73戸、ほかに店舗、事務所に加え、公共施設として港北区の区民文化センターを開発する。第1期の販売価格は5360万（44・88㎡）～1億8290万円（113・45㎡）。ホームページを開設した4月から、物件エントリー数は当初想定の倍以上となる4500件超、7日時点のゲストサロン来場数は702組と人気を博している。

専有部の無償メニュープラン「マイスタジオ」は、採光の良い開口部やエアコンの設置が可能で、個室型やオープンなワークスペースなどの空間創出ができる。加えて、居住者限定のコワーキングスペース「スカイラウンジ」を始め、3つのラウンジや全自動の浴槽洗浄システムを導入し、快適な郊外暮らしを実現する。

―中小ビル需要増、渋谷はIT系ら戻りも

三幸エステートと三鬼商事は11日、全国主要都市における10月末時点のオフィス需給動向を公表した。三幸の調査結果では、東京都心5区の大規模ビルの空室率は前月比0・1㌽増の4・07%と、15年2月以来、6年8カ月ぶりに4%台に乗った。ただ空室が増え続けていた渋谷区にIT企業らが戻り始めるなど新たな動きもある。空室率の先行指標となる「潜在空室率」は0・03㌽増の7・63%と微増だった。三鬼商事の調査でも都心の空室率は0・04㌽増の6・47%と変動幅が小さく、中小規模のビルなどに成約が目立つ。

東京都心ではテレワークの普及で出社率が低下し、オフィスの解約や移転が増えている。三幸の調査では都心5区の空室率が15カ月連続で上がり、4%台になった。ただ空室率の上昇幅は0・1㌽にとどまる。潜在空室率も前月比でほぼ横ばいと上昇のペースが鈍化した。三幸によると、今年に入り渋谷区に流入してくる企業が増えたという。同区の空室率は2・14%と都心5区で最低値だ。オフィスの賃貸借面積を減らす代わりに坪単価の高い区内のビルに移る需要が高まっている。一方、港区の空室率は5・52%と5区で最高値だ。新宿区が4・27%、中央区が3・8%などと続く。オフィス需要は区によって差が開いている。

三鬼商事の調査では都心の空室率は5カ月連続で6%台になった。新旧別の内訳は、新築ビルが1・09㌽減の14・03%、既存ビルが0・06㌽増の6・39%と7㌽以上の差がある。東京以外の都市別の空室率は、大阪が0・12㌽増の4・45%、名古屋が0・47㌽増の5・39%、福岡が0・11㌽増の4・66%などといずれも上昇基調になっている。

―東日本レインズ、10月の中古住宅動向

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、10月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古マンションの成約件数は3440件で、前年同月を5・4%下回ったが、10月として過去最高を記録した20年に次ぐ高水準となった。前年同月を下回るのは4カ月連続。中古戸建ての成約件数は前年同月比4・6%減の1240件だった。3カ月連続で前年を下回ったが、中古マンション同様、10月の過去最高を記録した20年に次ぐ高水準となった。

中古マンションの成約㎡単価は前月比2・6%下落し60・49万円となった。前年同月比では7・9%の上昇で、前年比プラスとなるのは18カ月連続。成約価格は前月比2・5%下落の3886万円。前年同月比では6・5%上昇し、17カ月連続で前年を上回った。一方、新規登録件数は前年同月比1・7%減の1万4842件で、前年割れは26カ月連続となる。在庫件数は前年同月比で11・6%減となる3万5216件。2ケタ減となるのは15カ月連続で、前年割れは23カ月連続となった。一方、前月比では1・4%増となり、4カ月連続で在庫が増えている。成約件数をエリア別にみると、埼玉県と神奈川県他以外の地域が前年同月比で減少。東京都区部は8・4%減の1410件となり、5カ月連続で前年を下回った。

中古戸建ての成約価格は前月比2・5%上昇の3572万円。前年同月比では14・1%上昇し、12カ月連続で前年を上回った。新規登録件数は前年同月比15・3%減の4502件で、前年割れは20カ月連続。在庫件数は28・8%減の1万3291件で、2ケタ減は13カ月連続となる。前月比でも0・7%減で、20カ月連続で在庫が減っている。

東急は、定額制回遊型の長期宿泊サービス「TsugiTsugi（ツギツギ）」の第2弾の募集を22日に開始する。宿泊施設を78拠点に倍増したほか、30泊プランに加え、要望の多かった長期利用プランを90泊と180泊で販売。各プランの合計で、先行体験の4倍の400名に募集を拡大する。また、ANAグループのANA Xとカーシェア、荷物の預かりなど移動や生活の費用を低減する取り組みを導入する。

第2弾では、30泊プランを300名、90泊プランと180泊プランを各50名募集する。30泊当たりの料金は、スタンダードで22万～23万円（税込）。航空券などで利用可能なANA SKYコインの増額など特典のあるプランも選べる。宿泊拠点は「蓼科東急ホテル」や「ザ パーク フロント ホテル アット ユニバーサル・スタジオ・ジャパン」などリゾートや都市型の様々な施設を自由に利用できる。連携企業も増加し、移動費負担の軽減や、㈱サマリーのスマホ宅配収納サービスの優待や東急百貨店のデパ地下テイクアウトの利用など多彩な生活サービスも利用できる。

―大阪は下落、名古屋は上昇の基調続く

オフィス市場動向研究会（日本不動産研究所、三鬼商事）は5日、東京、大阪、名古屋の主要ビジネス地区を対象としたオフィス賃料予測をまとめた。予測の期間は21～25年。東京ビジネス地区（都心5区）の空室率は21、22年に6%台まで上がり賃料の下落が続くが、23年に底を打ち、24年以降は空室率は改善、賃料も上昇基調に転換すると予測した。

賃料指数は2010年が「100」。東京ビジネス地区はコロナの影響による需要不足で賃料指数は20年の131から21年は118、22年は110と下落が続くと予測。23年は新築ビルの大量供給が見込まれるものの、経済状況の回復に伴い需要は増加し、23年は109、24年は116、25年は124とコロナ前の水準に回復するとした。空室率は21年が6・3%、22年が6・1%、23年5・3%、24年が4・2%、25年が3・5%と予測している。

大阪ビジネス地区（梅田など主要6地区）は、コロナの影響や新規供給の増加に伴い、空室率が22年に5%を上回り、その後も5%台で推移すると予測した。賃料指数は21年が134、22年が130、23年が126、24年が120、25年が116と下落が続く。

名古屋ビジネス地区（名駅など主要4地区）は21年の空室率は5・0%に上昇するが、22年以降は改善が進み、25年には3・1%になる見通し。賃料指数は22年以降も緩やかな上昇傾向が続き、21年の127から25年は136へと上がるとした。調査では、マクロ経済の将来見通しとして日本経済研究センターの短期・中期経済予測を採用。コロナ後のリモートワーク本格導入や、それに伴うオフィス利用の変化は予測には反映していない。

―全宅連調べ、賃料指数はマイナス続く

全国宅地建物取引業協会連合会の不動産総合研究所は、10月1日時点の不動産市況DI調査と、併せて行った4～9月の不動産取引における新型コロナウイルス感染症の影響に関する調査の結果を公表した。仲介件数への影響をみると、回答事業者のうち前年対比で減少したのは売買仲介が23%（前回20年7月調査時は54%）、賃貸が25%（48%）。賃貸物件でコロナの影響により賃料滞納や解約について申し入れや相談があった割合は、居住用物件が39%（62%）、事業用物件が34%（63%）で、コロナの影響は縮小傾向になっていることが分かった。

調査は全国の全宅連モニター会員へ10月4～18日に実施。有効回答数は257社。売買仲介件数への影響については前年対比での減少のほか、前年並みが53%（31%）、影響なく増加が16%（7%）だった。賃貸仲介では前年対比減少のほか、前年並みが46%（30%）、影響なく増加が7%（3%）だった。居住用と事業用併せて、入居者やテナントに対して賃料支払いの猶予など何らかの対応をした事例があるのは35%。昨年実施された一定の要件を満たした場合にテナントの支払家賃の一定額を支給する制度「家賃給付金」の復活を望むかでは、「是非復活してほしい」が25%、「できれば復活してほしい」が34%、「復活は不要」が11%、「どちらでもよい」が30%となった。

なお、3カ月前と比較した価格動向の実感値であるDI指数は、土地、中古戸建て、中古マンション、新築戸建て、新築マンションのすべての種別でプラスとなった。一方、賃料は居住用と事業用ともに改善してはいるがマイナスが続いた。

東急住宅リースは、自宅のリフォームや建て替え工事で一時的な住まいを探している顧客向けに、同社の管理物件の一部で数カ月間からの定期借家契約を結べる「仮住まいサービス」を開始した。

対象はオーナーの了承を得た賃貸マンションや賃貸戸建て住宅。首都圏でサービスを開始し、順次関西圏などへ拡大していく予定。転居が必要な戸建て住宅の大規模リフォームや建て替えは数カ月かかるケースが多く、その間仮住まいの場所が必要となるが、賃貸住宅の賃貸借契約は2年間の普通借家契約が一般的で、数カ月という短期間の契約が難しい場合が多い。ハウスメーカーや工務店、リフォーム会社などとネットワークを持つ仮住まい専門の賃貸仲介会社と連携し、仮住まいを必要とする顧客ニーズへ対応する。併せて、賃貸住宅の空室対策にもつなげる。物件は仮住まい専用にするのではなく、通常の普通借家契約と双方に対応する。

―アットホーム、修繕費積立は8%が実施

アットホームは、新築の一戸建て住宅を購入し30年以上住んでいる人に聞いた「一戸建て修繕の実態」に関する調査の結果を公表した。これまでにかかった住宅修繕の合計費用は、平均532・1万円（築年数平均は36・8年）だった。住宅タイプ別でみると木造が470・2万円、鉄筋・鉄骨造が617・7万円と、鉄筋・鉄骨造の方が140万円以上多く修繕費をかけていることが分かった。また、修繕費を毎月積み立てているのは1割未満にとどまり、8割近くが修繕費用の積立てではない貯金から充てている。

調査は7月に実施。回答数は398人で、内訳は木造の建売住宅が75人、木造の注文住宅が163人、鉄筋・鉄骨造の建売住宅が28人、鉄筋・鉄骨造の注文住宅が132人。修繕費用を築年数別でみると、木造では30～34年が424・9万円、50年が630・0万円。一方、鉄筋・鉄骨造では30～34年が509・5万円で50年は1475・0万円まで拡大した。修繕費を毎月積み立てているのは全体の8・3%。積み立てていない人のうち、修繕費に充てた項目は貯金（修繕費用の積立てではない）が76・7%、退職金が11・0%、ボーナスが8・2%、借入金が7・9%など。

修繕をしたことがある箇所は「外壁」が最多で75・9%、次いで「屋根」が69・3%、「トイレ」が68・8%、「給湯器」が66・8%などとなった。住宅購入時に修繕について不動産会社から説明を受けたかったことでは、「建物の経年劣化について」が44・4%と最多で、そのほか「設備の経年劣化」（37・3%）、「定期メンテナンス」（34・6%）、「保証制度」（33・3%）など。

―アットホーム、修繕費積立は8%が実施

東急は東京・港区で、リノベーションオフィスシリーズ「IOQ」の第1号物件「GROWTH BY IOQ（グロースバイアイオーキュー）」を竣工させた。リアルゲイトと協業し、サービスアパートメントをオフィスとSOHOの複合施設へコンバージョンした。

同施設（港区東麻布1―9―11）は、都営大江戸線・赤羽橋駅から徒歩4分の立地。RC造地上14階地下1階建て、延床面積6190・14㎡。03年1月に竣工した物件にリノベーションを施した。事業主は東急とSMFLみらいパートナーズ、設計施工・運営管理・貸主はリアルゲイト。77区画（面積41・79～54・79㎡）のうち19区画をオフィス、58区画を住居（SOHO）として募集する。10月27日現在でSOHOの5区画が契約予定。共用部に3つのラウンジを備える。地下1階に居住者専用、1階はオフィス契約者専用、14階はビリヤード・ダーツ完備でキッチンを併設した貸し切りとする。屋上には東京タワーを眺めるルーフトップガーデンを設け、外部への貸し出しも行う。

―再エネ電力を導入、テナントとも連携

東急は、東京・町田市の南町田グランベリーパーク駅に直結した定期借地権付きタワーマンション「ドレッセタワー南町田グランベリーパーク」（住宅375戸、子育て支援施設1区画）の開発を本格始動した。都市基盤や商業施設、公園を一体的に整備する。官民連携で新しいにぎわいを創出するエリアに、実質再生可能エネルギー100%の電力を導入し、脱炭素や持続可能な循環型社会の創出に取り組む超高層住宅を開発する。

同物件は、東急田園都市線・南町田グランベリーパーク駅や商業施設「グランベリーパーク」へペデストリアンデッキで直結する。敷地面積7223・50㎡、地上34階地下1階建て、延床面積4万5384・81㎡。間取りは2LDK～4LDK、専有面積は58・01～128・77㎡。借地期間は94年3月31日まで70年。従前は、東急ストアの駐車場だった土地。

共用施設は、地下1階にテレワーク可能な完全個室7室や地上21階に眺望を楽しめる「トゥエンティワンラウンジ」でワークスペースなどを設置。ほかに、住民専用の貸菜園「ハーベストガーデン」などを備え、コミュニティ形成をサポートする㈱フォーシーカンパニーと連携し、食育など子育て交流会や季節のイベント、商業施設テナントと連携セミナーなどを実施する。加えて、非化石証書を用いた実質再生可能エネルギー100%の電力を、東急パワーサプライから調達して専有部・共用部で使用する。また、電気自動車の充電器や駐車場を設置し、吹き抜け空間は太陽光に合わせた明るさに自動で調整するシステムを使って、脱炭素の取り組みを進める。

―RSC調査、売買はハザード情報求める

不動産情報サイトの運営企業で構成する不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）は、21年の「不動産情報サイト利用者意識アンケート」の調査結果を公表した。新型コロナウイルス感染症拡大の影響で変化した住宅に求める条件は、「遮音性」が最多となり、特に賃貸で55・9%と高かった。検討した賃貸の物件種別でも賃貸アパートの割合が前年から35・5㌽減り50・0%となるなど、ユーザーの物件選びに変化がみられている。

過去1年間にインターネットで賃貸か購入のために不動産物件情報を調べた人を対象に調査。回答数は2608人。調査期間は3～6月。変化した求める条件は、すべての項目で売買より賃貸の割合のほうが高く出た。賃貸ではとくに「遮音性」「宅配（置配）ボックス」「通信環境」の3つが5割を超えた。売買で最も割合が高いのは、「宅配（置配）ボックス」で、次いで「広いリビング」「日当たり」「部屋数」となり、「テレワーク普及により自宅で過ごす時間が増え、より快適な住環境を求める傾向にある」と分析する。

物件契約者に聞いた不動産情報サイトで物件情報以外に必要だと思う情報は、全体では「周辺の商業施設情報」が80・0%で最多。売買契約者では、「浸水の危険性」（79・0%）と「地盤の固さ（強さ）」（77・5%）のハザード情報がトップ2となった。この2項目は、賃貸と売買ともに前年よりポイントが増えており、災害への意識が高まっている。賃貸では、「周辺の商業施設情報」（81・4%）が最多で、次いで「治安情報」（79・0%）となった。

東急リアル・エステート投資法人は、保有する東京・港区のオフィスビル「赤坂四丁目ビル」（東急エージェンシー本社ビル）を来年3月31日付で売却する。譲渡先は非開示。譲渡価額は98億2000万円で、22年7月期決算に不動産等売却益14億1700万円を計上する。

同物件（港区赤坂4―8―18）は、東京メトロ銀座線・赤坂見附駅から徒歩4分の立地。敷地面積712・49㎡、地上9階地下1階建て、延床面積5002・36㎡。竣工は03年2月。東急エージェンシーに一括賃貸しており、22年2月に退去する予定。10月1日時点の鑑定評価額75億4000万円、帳簿価額82億9600万円で、それを上回る価格での入札があったため売却を決めた。東急リアルは、譲渡代金で22年7月期までに新規物件の取得を検討していく。

東急不動産は、新型コロナウイルスのワクチン接種が遅れているインドネシアで、現地子会社を通じて同国バンテン州のマンションギャラリーでワクチン接種イベントを実施した。12歳以上の同国民と外国籍の人が対象で、ワクチン約1000本を提供した。

同社はインドネシアで事業活動を長く続けており、12年に現地子会社の「東急不動産インドネシア」を設立してから約2200戸の中高層住宅を開発するなど、現地に根差した活動を継続。コロナ流行以降は、感染防止や健康維持などのため自転車利用が現地では増えたため、州の決定に基づき、同社などの民間デベロッパーがジャカルタ市中心部のスディルマン通りで自転車道の工事も行った。

―真正性を追求、小割オフィス等に活用

東急不動産と鹿島建設は10月29日、登録有形文化財である旧九段会館を一部保存しながら建て替える「（仮称）九段南一丁目プロジェクト」のうち、保存・復原部分の建設現場を報道関係者に公開した。歴史的建築物の「真正性」を追求。歴史的・文化的な価値の高い創建当時の材料を生かすほか、当時の技法を研究して高度に再現、旧九段会館の魅力を後世へと引き継ぐ。

旧九段会館は1934年に「軍人會舘」として竣工した。サーベルをモチーフにしたブロンズ製の装飾などは可能な限り修復して活用する。工事を進める過程で、当初は未確認だった貴重な建具や装飾の存在も明らかになり、応接室の塗装を剥がしたところ、正倉院宝物殿にある銀壺と類似した模様のクロスを発見。急遽、計画を変更して復原することにした。

コンクリート造の建物に瓦葺きの屋根を冠した「帝冠様式」と呼ばれる外観も旧九段会館の大きな特徴。屋根瓦の復原ではムラを出すため、あえて古い釜を使用した。ブロンズ製の大きな扉があった玄関ホールは、オフィスのエントランス部分となる。保存棟の免震化を図るため、東京駅丸の内駅舎の復原でも採用された免震レトロフィット工法を用いている。

保存棟は宴会場や小割オフィス、シェアオフィスなどに活用する。応接室や役員室だった部屋は、貸し会議室になる予定。1階には会員制のシェアオフィス、2～4階には14区画の小規模オフィス（20～80坪程度）を設ける。新築棟の入居テナントが利用できる屋上庭園や専用ラウンジも設置。保存・復原工事は12月に完了する予定。全体竣工は22年7月。新築棟のオフィスのリーシング状況は「かなり順調」（東急不動産）という。

―CBREら3Q需給、部分解約など増加

CBREは第3四半期（3Q、7-9月）のオフィス需給動向をまとめた。東京23区にある延床面積7000坪以上などの「グレード（等級）Aマイナス」オフィスの空室率が前期比1・5㌽増の4・6%となり、7年ぶりに4%台に乗った。全等級の空室率も0・8㌽増の3・6%と緩和基調が続く。企業らの拠点集約や拡張移転などの需要は中小規模の区画に集中し、大型ビルに空きが増えている。ただ同時に1000坪程度の大区画の引き合いが強まりつつあり、短期的には空室率の上昇ペースが抑えられそうだという。

東京都内の新型コロナ感染者数は秋口以降に減ったが、3Q時点では企業らによる固定費削減のための部分解約や縮小移転などが増床需要を上回っている。都内では23年に大量のオフィス床が供給される見通しで、貸し手らの賃料調整も目立つ。大規模なビルほどその傾向が顕著で、実際に都心5区のA等級ビルの坪当たり賃料は前期比1・4%減、前年同期比7・0%減の3万6000円と低下。A等級ビルの賃料は向こう1年でさらに6・3%下がると同社は予想している。

一方、コリアーズ・インターナショナル・ジャパンの調査でも、都心5区の大規模ビルの空室率は前期比0・2㌽増の5・1%、平均賃料は2%減の3万3527円と弱含みの傾向だ。都心5区では一昨年12月末から今年9月末にかけて空室率が3・8㌽上昇し、賃料は10%ほども下降した。エリア別の賃料をみると、品川と赤坂・六本木は同期間に20%以上も値下がりしたが、丸の内・大手町は1・2%上がるなど5区内でも温度差がある。

大和ハウス工業は、千葉県流山市のマルチテナント型物流施設「DPL流山Ⅳ」（免震構造PCaPC造・一部S造、5階建て、延床面積32万2299・93㎡）を10月31日に竣工させた。同社最大の物流施設となる。

所在地（千葉県流山市平方字上谷383-2ほか）は常磐自動車道・流山ICから約2・5㎞。建築主は流山市平方地区共同開発、総合計画とデザイン監修は大和ハウス工業、設計はフクダ・アンド・パートナーズ、施工は西松建設で19年9月に着工。稼働は11月1日から。4棟のマルチテナント型物流施設を開発する「DPL流山プロジェクト」の中で、3棟目の竣工物件となる。

トラックの入場予約システム・オンラインチェックインシステムや50台の無人搬送ロボットの導入などで運用を効率化し、最大60名までの保育施設やカフェテリア、コンビニエンスストアも入居する。環境性能は、基準一次エネルギー消費量から50%以上の削減で認定されるZEB READYを取得予定。