2023年03月の不動産ニュース

―アットＨ、新築戸建は上昇の勢い弱まる

アットホームは２月の首都圏の中古マンションと新築戸建の価格動向をまとめた。中古マンションは戸当たり平均価格３９２８万円（前年同月比７・２％増）で、前月より上昇が続いた。エリア別では東京23区を始め、４エリアで最高額を更新。新築戸建は戸当たり平均価格４５０５万円（７・５％増）となり、前月より上昇が続いたが、エリア別の最高額更新が24カ月ぶりになく、上昇の勢いは弱まった。

中古マンションの価格は、20カ月連続して全８エリアで前年同月を上回った。東京23区は４９６２万円（７・０％増）、横浜市・川崎市は３４０３万円（８・７％増）、神奈川県他は２６０９万円（12・７％増）、千葉県西部は２９９９万円（18・１％増）でいずれも調査開始以来の最高額。他の４エリアは前月を下回ったが、都下は３１８３万円（８・７％増）、さいたま市は３４７３万円（８・５％増）、埼玉県他は２６１６万円（10・２％増）、千葉県他は２０１５万円（11・７％増）。アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は「23区の強い上昇の影響で人気があった都下なども前月比で価格が下がった。高い価格水準は続いているが、変化に向けた過渡期かもしれない」と話す。

新築戸建は、16カ月連続で全８エリアが前年同月を上回った。一方、前月と比べると、都下４７２８万円（５・３％増）、神奈川県他３９８２万円（６・０％増）のみ価格が上昇した。東京23区６８７４万円（９・４％増）、横浜市・川崎市５２０５万円（７・５％増）、さいたま市４４４６万円（４・９％増）、千葉県西部４１７８万円（５・６％増）と各都県の中心部を含む６エリアで前月より価格が下落しており、価格上昇の勢いは弱まったとみている。

―本社、４カ月連続で減少・契約率は73％

不動産経済研究所は東京23区における２月の新築分譲マンション需給動向をまとめた。供給戸数は前年２月の１０４８戸に対し８５２戸と４カ月続けて減少。戸当たり平均価格は９０２０万円と６６５万円下がった。初月契約率は１・１㌽上昇の73・７％と好調さを保っている。前年は「プラウドタワー目黒ＭＡＲＣ」（総戸数88戸）などの高単価物件が供給され、今回はその反動減もあり平均価格が下降。春商戦が本格化し始める５月を前に供給戸数も伸び切らなかった。

２月に新たに売り出されたマンションは８物件（合計戸数１７４戸）で、昨年２月の14物件（４７６戸）に比べ大幅に少ない。一方、期分け販売は48物件、６７８戸（前年は41物件、５７２戸）と増えた。一度の販売で１００戸を超える大きな供給は今年も昨年も１物件にとどまった。販売在庫数は前月比48戸減、前年同月比５９４戸減と消化が進む。世界的な金融不安、国内の物価高やインフレ懸念などで実需を中心に様子見の消費者が増えるなか、デベロッパー側も開発場所を厳選するなど供給に慎重な姿勢が強い。

１物件の平均専有面積は前年２月の65・25㎡に対し67・65㎡とやや広がった。㎡当たりの単価は１４８・４万円から１３３・３万円と４カ月ぶりに下がった。

２月にデビューした物件の販売戸数は数戸から40戸程度の小規模なものが多い。具体的には「ウィルローズ秋葉原」（総戸数46戸のうち１期43戸）や「ザ・パークハウス大森タワー」（１０４戸のうち30戸）、「ブランズ上目黒諏訪山」（19戸一括）などが発売された。区別の供給戸数が最も多いのは中央区（１９４戸）。江東、渋谷、板橋の３区は供給がなかった。

―地所リアル、不動産利活用ニーズ高まる

三菱地所リアルエステートサービスは、企業の不動産ニーズに関するアンケート調査をまとめた。新しいオフィスの在り方や、収益力向上のドライバーとして企業不動産を利活用するニーズなどがみられた。調査は、22年12月に主要都市圏とその近隣の一般事業法人を対象に実施し、２７９件の回答を得た。

不動産を直近１年以内に売却または現時点で売却を検討中の企業は全体の19％だった。不動産売却の検討・実施理由は「遊休不動産の処分」「維持管理コスト削減」「建物老朽化」が59％だった。一方、１年以内に購入または購入を検討中の企業は全体の29％。そのうち、不動産の購入を検討・実施した理由として「本業の収益補完」「新規事業への参入」「生産能力の拡大・向上」の回答が59％だった。　不動産を１年以内に有効活用または有効活用を検討中の企業は35％。利活用の用途として、「オフィス・事務所」「賃貸・投資用物件」で52％を占めた。

オフィス移転の質問では、直近１年以内に移転または現在移転を検討中の企業が全体の30％。移転理由は、オフィスの「改善／強化」が47％、「効率化／削減」が38％。面積動向として、「増床」が38％、「変わらない」と「減床」がともに31％だった。

調査ではほかに、関心ある不動産トレンドとして、「新しいオフィスの在り方」や、オフィス移転・拠点構築に関連した「不動産マーケット動向」の回答が多くみられた。抱えている不動産の課題の質問には、「不動産コストの削減（賃料、維持管理費等）」「働き方改革実現のためのオフィス構築」「不動産知識の不足」「所有不動産の老朽化」が挙がった。

―カンテイ、都心６区は１億円超も天井感

東京カンテイがまとめた２月の中古マンション売り出し希望価格（70㎡換算）の平均は、首都圏で４８６６万円（前年同月比５・９％増）だった。東京都は６４４１万円（４・６％増）、東京23区も６９７７万円（４・１％増）で、それぞれ最高値を更新した。近畿圏は２９１４万円（６・２％増）、中部圏は２３１０万円（６・８％増）。

首都圏の平均価格は、前月比での上昇が３カ月連続となった。前年との比較では、千葉県が２８２９万円（17・０％増）で大きく上昇しているほか、埼玉県３０４９万円（９・２％増）、神奈川県３６６８万円（７・４％増）も上昇が続く。主要都市では、千葉市２４９９万円（16・２％増）、さいたま市３８２４万円（10・０％増）と前年より高い水準で、横浜市は３８０３万円（４・０％増）だった。東京23区は最高値を更新したが、昨年９月から６９００万円台での推移が続いている。東京都心６区は、１億38万円（４・４％増）と３カ月ぶりに前月を上回り、昨年11月以来の１億円超え。千代田区で築浅・高スペックな高額物件の事例による影響があり、同社・市場調査部の髙橋雅之主任研究員は「中心部では価格に天井感があり、実需ニーズは周辺部へ立地の条件を緩めている」とみる。

近畿圏は、大阪府３１２８万円（５・１％増）が牽引して、前月から価格が上昇した。大阪市３９２８万円（４・１％増）、大阪市中心６区５２７３万円（７・８％増）で、東京23区などと同様に、価格の天井感が強まっている。中部圏は、愛知県２４３５万円（６・９％増）で６％台の上昇が持続。名古屋市２８３３万円（８・３％増）と上昇したが、「上値の重さはまだみられない」としている。

東急は、機能特化型の個室をシェアして利用するサービス「ｒｏｏｂｂｙ（ルービー）」を開始する。テレワークの浸透により自宅で過ごす時間が増えるなか、憧れの趣味の空間として使ってもらうことを想定する。第一業態としてフィットネス事業「ｒｏｏｂｂｙ―ｆｉｔ」を立ち上げ、拠点の第１号を東京・大田区で４月７日に開業する。

同社が所有する東急池上線・雪が谷大塚駅直結の雪が谷大塚駅ビルの３階に開設する。トレーニングルーム２部屋、ランニングルーム２部屋、バイクルーム１部屋、スタジオ２部屋と、コンセプトの異なる７個室を用意。個室の広さは７・９～43・８㎡。24時間営業。料金は１部屋30分２００～１１００円。会員登録から決済、利用までスマートフォンで完結できる。ランニングとバイク用の部屋には大画面テレビを設置し、好きなアーティストのライブ映像などを視聴しながら運動できる。テストオープンの位置付けで、需要をみながら東急線沿線での店舗拡大を進めていく。また、フィットの実績を踏まえて、多様化するニーズに対応する別業態の展開も検討していく。

―国交省、大阪の商業地は３年ぶりプラス

国土交通省は22日、23年の地価公示（標準地＝２万５９９３地点）を公表した。１月１日時点の全国の地価は、全用途平均＋１・６％（前年＋０・６％）、住宅地＋１・４％（＋０・５％）、商業地＋１・８％（＋０・４％）で、いずれも２年連続で上昇した（表）。上昇率も昨年より拡大し、全地点の約半数がコロナ前（20年）の地価を上回った。コロナの影響で商業地を中心に低迷した地価は、ウィズコロナ社会への移行で緩やかに持ち直した景気を背景に、回復傾向が顕著となった。都市部で上昇が継続しただけでなく、地方部での上昇範囲の拡大が明確になっている。地方圏のその他地域の住宅地は、28年ぶりの上昇となった。

都道府県別では、住宅地は＋７・６％の北海道、商業地では＋５・３％の福岡県が首位。北広島市での新球場整備と周辺のまちづくりが進んだ北海道の好調ぶりが目立つ。全国上昇率トップ10は、住・商とも北海道の地点が占めた。住宅地の全国１位は「北広島－１」の＋30・０％（＋26・０％）。商業地１位も「北広島５－２」の＋28・４％（＋19・６％）だった。

三大都市圏別にみると、東京圏、大阪圏、名古屋圏の全てで全用途平均と住宅地は２年連続で上昇し、上昇率も拡大した。商業地は東京圏、名古屋圏では２年連続で上昇となった。インバウンド激減の影響を強く受けていた大阪圏の商業地は＋２・３％の上昇（前年は横ばい）。大阪圏の商業地が上昇となるのは３年ぶりで、コロナ禍からの地価回復を印象付けた。

在宅を含むテレワークの積極的な導入が進んだ東京圏。国交省は東京のオフィス街について、「将来的な供給増を見込み、賃貸市場では特に都心５区の賃料が弱含みで空室率もやや高い。一方、投資市場からみた需要は強く利回り低下が進んでいて、地価は上昇傾向にある」（地価調査課）と分析する。東京駅周辺のオフィス街は、昨年は軒並み△１％程度で下落していたが、今年は八重洲側が＋１％程度の上昇に転じ、大手町側も横ばいに戻した。西新宿のオフィス街も、どの地点も昨年の下落から上昇または横ばいに転じた。

◎都心オフィス回復、住宅地は郊外も上昇

東京圏の住宅地は、上昇地点の郊外への広範な波及が鮮明になった。東京都で「＋２・０％～５・０％未満」の上昇区分となったのは、昨年の８区１市に対し、今年は23区全てと９市に大幅増。さらに23区に隣接する千葉県浦安市、市川市、埼玉県戸田市では、５％以上の高い上昇を示した。テレワークの定着などコロナがもたらした働き方・住まい方の変化が地価に与える影響は、「オフィス街より住宅地のほうで明確になった」（同）と国交省はみている。

―業界トップ、海外経済の下振れを懸念

23年の地価公示は全国の全用途平均、住宅地、商業地がいずれも２年連続で上昇し、上げ幅も拡大した。コロナ禍による社会的混乱が落ち着きをみせ、経済活動や市街地の人出が戻りつつあるなか、複数の不動産業トップが業績回復への手応えを実感している。一方で長期化するウクライナ危機やインフレの進行、海外経済の下振れ懸念などへの警戒も解いてはいない。当面は、いっそう慎重なかじ取りが求められそうだ。

菰田正信・不動産協会理事長　今回の地価公示では都市部を中心に地価上昇が続くとともに、地方部でも上昇範囲が広がるなど、経済活動が緩やかに持ち直す動きが反映された。一方、世界経済の先行きは不透明さを増しており、今後の動向は十分に注視する必要がある。コロナがもたらした価値観や社会構造の不可逆的な変化を的確にとらえ、社会課題の解決と経済成長を同時に達成する取り組みが重要だ。

竹村信昭・不動産流通経営協会理事長　景気が緩やかに持ち直している中、都市部の地価上昇が継続し地方部に拡大するなど、順調な回復傾向が見られた。全国全用途平均の地価は住宅地、商業地のいずれも２年連続で上昇し、上昇率が拡大した。地方圏その他地域の地価についても、全国全用途平均と商業地が３年ぶり、住宅地は28年ぶりに上昇に転じた。東日本不動産流通機構の統計によると、首都圏マンションの成約価格は33カ月連続で対前年比上昇が続いている。他方で、成約件数は減少傾向、売り出し中物件数は漸増傾向にあり、今後は価格や金利の動向が及ぼす影響などマーケットの変化に注意を払う必要がある。当協会としては、ウィズコロナの下でわが国経済を成長軌道に乗せるために地価が底堅く推移することが先ずもって重要と考えている。内需の牽引役である住宅・不動産流通市場のさらなる活性化に引き続き取り組んでいきたい。

坂本久・全国宅地建物取引業協会連合会会長　新型コロナや国際情勢の影響を受けこれまで弱含んでいた地価は、全国的に回復の兆しを示した。都市部を中心に上昇が継続しており、徐々に地方部へも波及し、全用途の平均、住宅地、商業地は２年連続で上昇幅も拡大傾向だった。全宅連不動産総合研究所の不動産市況調査でも同様の傾向で、直近、１月の土地価格動向ＤＩにおいても実感値でプラスの５・６ポイントで不動産市場を取り巻く環境も改善傾向のマインドを示している。全宅連では、令和６年税制改正で今般の地価上昇によって急激な固定資産税の負担増とならないよう要望していく。また、延長・拡充される「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置（１００万控除）」「空き家等の発生を抑止するための特例措置（３０００万円控除）」や段階的に施行が予定されている所有者不明土地の解消に向けた各種制度を実行していく。社会的な課題の空き家、所有者不明土地等の解消に向け、鋭意取り組んでいきたい。

秋山始・全日本不動産協会理事長　全国平均で、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも２年連続で上昇し、かつ上昇率も拡大した。昨年からの地価回復傾向が勢いを増している。圏域別には、地方四市の平均変動率が住宅地・商業地ともに10年連続で上昇するなど堅調が続き、中でも札幌、福岡の上昇基調は極めて安定的だ。中枢都市の動向が一部周辺地域に波及する傾向は昨年から強まり、住宅地・商業地ともに変動率上位10傑を札幌市に隣接する北広島市、江別市、恵庭市、千歳市が占めたのが象徴となった。地方圏では全用途平均・商業地の３年ぶりの上昇や、住宅地で28年ぶり上昇に転じるなど、郊外部にも上昇範囲が拡大した。こうした地方圏の地価回復傾向は非常に好感を持っている。また、インバウンド需要の急回復と賃金指数の大幅な伸びも伴い、さらなる景気の好循環が起こると期待している。当面は右肩上がりが続く消費者物価指数と、首都圏を中心に高騰し過ぎた感のあるマンション価格との対峙が鍵となるだろう。

吉田淳一・三菱地所社長　住宅は都心の高額物件の需要が引き続き旺盛だ。ホテルは国内需要が底堅い。住宅もホテルも、訪日需要が徐々に戻りつつあると感じている。オフィスは、コロナの収束に伴い、業容が拡大している企業を中心に移転の検討が活発化している。リーシングにおいては特に都市中心部でニーズの底堅さを実感している。アウトレット施設も国内需要は引き続き好調に推移し、コロナ禍以前と同程度の水準を保っている。

仁島浩順・住友不動産社長　経済活動の正常化が進み、商業地ではホテルや商業店舗の需要が大幅に改善した。東京のオフィスビル市況も、一進一退の様相が続きながらも、企業の出社率の高まりや採用増を背景として、立地改善の移転や増床など前向きなニーズが増えている。住宅地は、低金利環境や住宅取得支援策などが下支えとなり、希少性のある都心や生活利便の高い地域を中心に需要が堅調に推移した。

岡田正志・東急不動産社長　住宅地の地価は、希少性の高い都市中心部の土地や交通利便性に優れる周辺地域で上昇が続いている。低金利環境の継続など政策面でも需要が下支えされている。商業地では都心を中心に店舗やオフィスなどの需要が堅調で地価上昇につながっている。訪日客の減少による地価下落は一時的な現象とみられ、「アフターコロナ」の需要回復で都市中心部の地価回復は当面続くとみている。

野村均・東京建物社長　賃貸オフィスは上昇基調だった空室率が一部地域で低下に転じた。原則出社に戻す企業が増え、採用拡大などに伴う増床の動きもある。企業業績の回復とともにオフィス市況も落ち着きを取り戻すだろう。ホテルと店舗は行動制限の緩和などで人流が回復し、売上げの回復傾向が続きそうだ。分譲マンションは生活様式の多様化などで需要のすそ野が広がり、需給バランスも良好だ。用地取得の環境は厳しく、建築費高騰や住宅ローン金利上昇などの懸念もあるが、良質な住宅の需要は依然として底堅い。

松尾大作・野村不動産社長　住宅は用地案件の減少などで供給が限られる一方、需要は底堅い。オフィスの空室率は一進一退の状況だが、出社率の回復や拡張移転などの事例も増えている。商業は生活必需品を扱う地域密着型施設などの回復が顕著だ。ホテルは特に国内の利用客が増え稼働率は上昇している。物流もｅコマースの拡大を背景に旺盛な需要がある。

伊達美和子・森トラスト社長　東京都心３区を中心としたプライムエリアでは高品質なオフィスの供給が見込まれ、地価は堅調に推移しそうだ。地方では国内外の観光需要の回復に呼応するかのように観光地の地価上昇が続くと予想される。コロナ禍を経て人手不足や原材料費高騰などが顕在化したが、「持続可能な観光」の実現に向け、観光ＤＸや旅行者誘致などに官民で取り組むことが求められている。

―リクルート、「資産として有利」３割超

リクルートのＳＵＵＭＯリサーチセンターは、「22年首都圏新築マンション契約者動向調査」の結果をまとめた。平均購入価格は５８９０万円、世帯主の平均年齢は39・７歳で、01年の調査開始以来の最高を記録した。購入物件は東京23区の割合が約３分の１にとどまり、21年より減少。「資産として有利」とする購入理由が30・４％で、初めて３割を超えた。

調査は、22年１～12月の首都圏の新築分譲マンション購入契約者から、５９７２件を集計した。世帯主の年齢は、30歳代の半数弱に加え、40歳代以上が約６割とやや増加した。世帯構成は、「子どもあり」36・４％、「夫婦のみ」30・２％。ほかに「シングル」の男女合わせて18・２％、「シニアカップル」７・６％は調査開始から最高となった。共働き比率は、既婚世帯72・８％と21年とほぼ同じ。世帯総年収の平均は１０３４万円だった。

購入物件のデータをみると、所在地は「東京23区」が33・９％と最多で、「神奈川県」が28・５％と続く。東京23区の居住者が、23区以外のエリアに流出して物件を購入した事例は36・６％で、流出傾向がみられ始めた20年、21年よりも増加した。一方、神奈川県や埼玉県は、別のエリアで購入する割合が減少した。専有面積は平均65・９㎡で、調査開始から最も小さい。平均で、購入時の自己資金比率が22・１％、ローン借入額が４９６３万円。単独名義のローン69・０％、ペアローン29・９％。特に、既婚・共働き世帯で総年収１０００万円以上の場合、ペアローンは73％だった。

購入理由は、「子どもや家族のため」が35・８％で最も多く、次いで「資産として有利」30・４％。20年から増えた「もっと広い家」は28・５％に減少した。

―４レインズ、賃貸含む新規登録前年超え

不動産流通推進センターは20日、全国の指定流通機構による２月のレインズシステムの活用状況をまとめた。売り物件の新規登録件数は10万６１２１件（前年同月比25・９％増）で２カ月連続で前年を上回った。成約報告件数は１万４９８６件（０・５％増）と前年超えに転じた。総登録件数は34万３５２０件（15・０％増）で、９カ月連続の前年増加。賃貸も含む新規登録は36万６３３７件（２・６％増）で14カ月ぶりに前年を上回った。総登録件数は83万２４１０件（０・７％減）で19カ月ぶりの前年割れだった。

売り物件の新規登録の取引態様別物件数は、媒介契約が６万９０３４件（17・３％増）、売主が３万５３８９件（45・１％増）、代理が１６９８件（58・８％増）。エリア別では首都圏が５万１１７０件（36・１％増）と大幅に増加。ほか近畿圏１万８４１３件（17・０％増）、中部圏７５４２件（11・９％増）など、四国１２３８件（28・３％減）を除く全エリアで増加した。

成約報告の件数は取引態様別に、媒介契約が１万２２２７件（２・２％減）、売主が２６９８件（14・７％増）、代理が61件（３・４％増）だった。エリア別では、首都圏５７３１件（０・９％減）、近畿圏３６１６件（前年同月と同数）など、ほぼ横ばいだったエリアが多かった一方、中部圏は１４３０件（９・５％増）と前年より増加がみられた。

賃貸物件の新規登録は26万２１６件（４・７％減）で12カ月連続の前年割れ。成約報告件数は４万２５１０件で前年同月より多い状況が３カ月続いた。総登録件数は48万８８９０件（９・３％減）で６カ月連続で前年を下回った。

―ＡＲＥＳと三井住友トラスト研が調査

不動産証券化協会（ＡＲＥＳ）と三井住友トラスト基礎研究所は共同で実施した「不動産私募ファンドに関する実態調査」の結果を17日に公表した。22年12月末時点の不動産私募ファンド（私募リートを含む）の市場規模を運用資産額ベースで29・７兆円と推計した。前回調査（22年６月末時点）よりも約３・３兆円増加し、私募ファンド市場に拡大の傾向がみられた。

調査は昨年12月末基準で今年１～２月に実施し、不動産運用会社らが回答した。市場規模のデータには私募リートやグローバルファンドの国内不動産運用資産額も含まれる。調査を共同で行うのは２度目だが、三井住友トラスト基礎研究所は03年から単独で行っており、今回で35回目となる。回答者数は71社で有効回答率は62・８％だった。

今回の調査ではグローバルファンドの国内不動産運用額の増加率が国内ファンドの増加率を上回った。昨年末の時点では、金利上昇が続く欧米よりも日本の方が高く安定したイールドギャップを期待できると多くのグローバルファンドが判断していた模様だ。日銀が昨年12月に金融政策を一部修正した影響については、投資方針に「変化なし」との答えが54％と過半に上った。ただ「投資額を縮小する」などの回答もあった。

22年下期も「住宅」と「物流」への投資額を増やす傾向が続いた。今回は「商業」と「ホテル」の投資を減らすとの回答比率がやや低下。一方、海外投資家の「物流」への投資意欲は落ちた。首都圏を中心に価格上昇と需給緩和の傾向がみられることが主因のようだ。今後注力したいアセットは「オフィス」「住宅」「物流」が減り、「ホテル」の回答割合が増えた。

―本社調べ、神奈川県６割減・契約率73％

不動産経済研究所は16日、２月の首都圏（１都３県）の分譲マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は前年同月比20・４％減の１８２１戸で、４カ月連続の減少となった。初月契約率は73・３％で前年同月と同値、２カ月ぶりの70％台となっている。

供給物件数は全１１２件で、前年同月の１２９物件と比べて17件、13・２％の減少で、このうち１００戸以上を売り出した物件は１物件だった（前年同月は２物件）。初回売り出し物件は20物件・６１８戸で、前年同月の24物件・９７２戸を物件数は４物件、戸数は３５４戸下回っている。供給戸数をエリア別にみると、埼玉県が５割増と大幅に伸ばし、都下も微増となった一方、都区部は２ケタ減、神奈川県は６割減、千葉県は２割減と大きく落ち込んでいる。都区部は４カ月連続の減少となり、シェアは46・８％で前年同月比１・０㌽アップしている。

新規供給に対する契約戸数は１３３５戸で、初月契約率は73・３％。エリア別では都区部73・７％、都下79・７％、千葉県90・０％の３エリアが７割以上と好調だった。

戸当たり平均価格は６７７８万円で、前年同月比８・６％の下落、㎡単価は１０１・５万円で７・３％下落している。平均価格は３カ月ぶり、単価は４カ月ぶりのダウン。エリア別にみると全てのエリアが平均価格、単価ともに下落し、埼玉県と千葉県の平均価格は２割の下落となった。

専有面積は66・81㎡で前年同月比１・４％の縮小。即日完売は１物件・13戸（シェア０・７％）、フラット35登録物件戸数は１７４１戸（95・６％）。２月末時点の在庫は５４５２戸で、前月末の５６１０戸から１５８戸減少している。

３月の供給は２５００戸前後が見込まれる。

―２月では93年来の低水準、契約率51％

近畿圏（２府４県）の２月の分譲マンション供給戸数は前年同月比39・６％減の８３３戸と、約４割減となり、２カ月連続で前年実績を下回った。２月としては１９９３年（７９６戸）以来の低水準。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が49・０％減の３６２戸、大阪府下が65・９％減の89戸、神戸市部が44・８％増の97戸、兵庫県下が38・７％減の１０６戸、京都市部が61・２％減の33戸、京都府下が40・４％減の31戸、奈良県が６８００・０％増の69戸、滋賀県が58・６％増の46戸。

初月契約率は前年同月比27・６㌽ダウンの51・６％で、２カ月連続で好調ラインの70％を下回り、京都府下以外のエリアで70％割れ。

平均価格は前年同月比14・０％上昇の５０５５万円。㎡単価は０・８％上昇の79・７万円。平均価格は２カ月連続で上昇、単価は３カ月連続のアップ。平均価格は全てのエリアで前年同月を上回った。

２月末時点の販売在庫は３５６３戸で前月末比３戸の減少、前年同月末比では３２１戸の減少となっている。

３月の供給は１４００戸程度となる見通し。

―賃料は上昇、ファミリータイプも人気

首都圏の賃貸住宅市況は、コロナ禍で広まった郊外人気が一段落し、都心部での需要が強まっている。エイブルの東京南営業部麻布エリア・エリアマネージャーの福田雅人氏は、「コロナ前にはみられなかった傾向として、１度の内見で賃料30万円以上のファミリータイプの賃貸マンションが早期に決まることも珍しくない」と話す。また、「港区赤坂などの都心エリアのファミリータイプは、坪当たり２・５万～３万円の高い賃料設定でも人気がある」（福田氏）という。

都心部を中心に、首都圏全体で人の流れが戻り、通勤や通学の利便性を重視した物件選びが増えている。アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は「22年は都心部で前年同月を上回る需要が続いており、コロナ禍で起きたニーズからの変化が顕著になった」と分析する。ＬＩＦＵＬＬ ＨＯＭＥ’Ｓ総研副所長の中山登志朗氏は、「首都圏では、シングル向けから先に都心回帰の兆しがみられてきている」と話す。東京23区では、居室のタイプやエリアによって違いはあるものの、稼働の安定に加えて、「賃料が上がってきている」との見解で一致している。

コロナ禍を経て、広い住空間を求めるニーズや住宅へ投資する優先度が高まり、「賃料交渉などは目立って減り、物件の入居が順調に決まっていき、仲介現場のやりがいにもつながっている」（福田氏）。中山氏も「賃料を下げることに躊躇するオーナーは多いものの、フリーレントを付けるなどの見せ方の工夫は増えた」と話す。ポータルサイトでは「住みたい駅・エリアからではない形で賃貸住宅を検索する入居検討者が増えている。物件の備えている設備や仕様の特徴を詳しく打ち出した方が成約につながる」（磐前氏）としている。住宅で過ごす時間が増えたこの数年を経た変化として、「都心で働く若い賃貸居住者でも、会社や仕事の関係だけでなく、地域のコミュニティとつながりを持ちながら暮らす層が増えてきた」（中山氏）。福田氏は、都心で利便性に着目して住宅を選ぶ事例が増えたため、「港区などで、50～60㎡台で２ＬＤＫのファミリータイプの高額帯も人気がある一方、都心の繁華街に近いエリアで、利便性を求めて15㎡を割る狭小物件を選ぶシングル層もみられる」と話す。

投資対象として、都心の賃貸住宅の人気は相変わらず高い。国内外のファンドやリートによる取得利回りも、４％を切る水準や５億～10億円といった金額帯の物件にも興味を示す場合があるようだ。コロナ禍で改めて評価された安定性は、上向きの賃貸市況で更に評価を高めそうだ。

コロナ禍を経て人気が高まった仕様もみられる。賃貸管理の大手会社からは、仕切って部屋数を増やせる住戸のニーズは高いという。また、賃貸マンションでも非接触など新しい価値観に基づく仕様は、安心感を高める要素となっている。ＤＸＹＺ（ディクシーズ）の顔認証を採用した世田谷区の新築物件は、新築でシングル向けの居室が中心で、駅遠にもかかわらず入居開始前の時点で全46戸のうち44戸に申し込みが入った。中山氏は、「今年はまだ、ＬＩＦＵＬＬ　ＨＯＭＥ’Ｓのデータでは、都心の高額物件が賃貸市況を引っ張る状況とはいえない」と慎重にみる。磐前氏は「物件価格の上昇から購入を諦めて、資金のある状態で賃貸を選ぶ事例もみられる」と分析。首都圏の賃貸住宅の市況は確実に上向いている。

―東京は16位、利益確定売り増加を予想

22年通年の世界の不動産投資額が前年比19％減の１兆２９０億米ドルと縮小したことがジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）の調査で分かった。集計値は昨年12月31日時点。主要国の中央銀行の利上げが本格化し、投資を控える動きが拡大した。

第４四半期（４Ｑ）の実績が58％減の２０３０億ドルと大きく減ったことが総額を下押しした。日本の通年投資額も27％減の３兆２６８０億円と減った。国内では金利と景気の先行き不透明感が強く、利益確定売りに伴う取引量の増加を予想している。都市別投資額は首位が米国ロサンゼルスで東京は16位（１２４億ドル）、大阪は77位（23億ドル）だった。

ＪＬＬがまとめた「ジャパンキャピタルフロー（22年通期）」によると、世界の地域別投資はアメリカ大陸（北米・南米）が前年比15％減の６２２０億ドル、欧州や中東などのＥＭＥＡが23％減の２７８０億ドル、アジア太平洋（ＡＰＡＣ）が27％減の１２９０億ドルといずれも縮小した。世界全体で22年４Ｑに投資額が前年比で６割近く減った一方、日本は前年同期比３％減の１兆３０５３億円と微減で済んだ。長らく続いてきた日銀の超低金利政策に変化の兆しがあり、金融情勢を不安視する向きが増えるなか、Ｊリート各社のポートフォリオ見直しに伴う売却が活発になるとＪＬＬは予想。首都圏を中心に旺盛な開発需要が続く物流施設の売りも増えると読む。ホテル投資の復活も見込まれ、23年の投資額は４兆円超と予測している。

海外から日本の不動産に向いたインバウンド投資は前年比21％減の８５３６億円と減少。通年の総額に占める割合は前年の24％から26％とわずかに高まった。

―三井住友Ｔ研、札幌と福岡も供給増加

三井住友トラスト基礎研究所は、主要７都市の賃貸オフィスビルの供給見通しをまとめた。東京都心５区では30年までの８年間で１６０万坪超のオフィス床が供給され、貸室総面積が約20％増加するとした。全国では、今後８年間で札幌の貸室総面積は20％を大きく超えて増加する見通し。福岡でも建て替えや一体開発が進み、貸室総面積15％超の増加を見込む。

東京都心５区では、今後８年間の年平均は、これまで20年間の供給量の年平均を27％上回る供給が続くとした。１６０万坪超の新規オフィス床のうち、約６割は国家戦略特区の指定を受けており、開発事業者単独の供給計画の中止・大幅変更は難しいとみている。また、リニア中央新幹線や羽田空港アクセス線などインフラ開発に合わせて、東京駅から品川駅の間を中心に、大型オフィスビルの供給が続くと想定している。

札幌は、札幌駅前通や大通公園のエリアを中心に大量供給が続く見通し。過去20年間の供給面積の年平均より、今後８年間の供給面積は年平均１７４％増と３倍近く増加し、長期的に「需給バランスの悪化が懸念される」とした。また、北海道新幹線札幌駅ホーム付近の創成川東エリアで開発構想が追加され、供給がさらに増加する可能性も見込んでいる。

福岡では、天神ビッグバンや博多コネクティッドによる供給増が続き、過去20年間の年平均より、30年までの８年間の年平均は62％の増加を予測している。25年頃までに竣工する天神ビッグバン関連の開発は、既存の賃貸ビルの建て替えが中心で需給の下支えとなることが見込まれる。一方で26年以降に竣工する開発は、既存の賃貸ビル以外の建て替えが多く、需給バランスを悪化させやすい要素となり得ると指摘する。

―申込み45件、相鉄線乗り入れで需要拡大

東急不動産と東急イーライフデザイン（林靖人社長）は、18日に開業する東急新横浜線・新綱島駅に地下階で直結するシニア向け住宅「グランクレール綱島」（１０４室）の入居を11月末に始める。綱島駅東側に建てられる12階建て再開発ビルの４階以上に配置。同駅や隣接地の店舗棟などと歩行者デッキでつなぐ。利用権を月額25万～80万円（管理費など諸経費別）で販売する。昨年12月に売り始め、14日までに45件の申し込みが入った。林社長は「18日以降は相鉄線沿線への需要の広がりも期待できる」としている。

14日に報道陣に現場を公開した。全室個室の住宅型有料老人ホームで、専有面積約34～84㎡。間取りは１Ｒと１ＬＤＫ、２ＬＤＫ。同日時点で10階まで躯体が立ち上がり、今秋の竣工に向け工事が終盤を迎えている。建物の１～３階は商業施設で物販・飲食店などを誘致する。地下階が駅直結のシニア住宅は首都圏で初めて。

東急不動産の説明によると、21年９月にウェブサイトを開設し、約１年半で１５００件超の問い合わせを受けた。申し込みを受けた45件は地元が多いが都内在住者もいる。一人入居が７割、二人が３割。東急東横線沿線はシニア向け住宅の競合が比較的少ないが「土地の確保が難しく事業化は簡単ではない」（東急不動産）。同シリーズを東横線沿線で売るのは初めて。

グランクレールシリーズは04年から展開。神奈川と東京で累計21件、総戸数１９３２室を供給した。同一敷地にシニア住宅と介護住宅を作った例もあるが、綱島の物件はシニア住宅単体。近年は東京の芝浦、立川などでも販売し、来春には中央区の大規模マンション「晴海フラッグ」の賃貸住宅街区にも開業する。

東急コミュニティーは、「住家の被害認定調査や建物構造」に関する技術協力などで18年から連携する東京大学生産技術研究所附属災害対策トレーニングセンター（ＤＭＴＣ）と、「被災者支援を加速するための建物被害認定調査のあり方を考えるシンポジウム～Ａｇａｉｎｓｔ　ｆｏｒ　首都直下地震・南海トラフ巨大地震～」を16日に開催する。

主催はＤＭＴＣを支援する一般社団法人災害対策トレーニングセンター支援会（ＤＭＴＣ－ＳＡ）。東急コミュニティーが、昨秋に共同研究を始めた東京大学生産技術研究所沼田研究室と行った住家被害認定調査に関する自治体向けアンケートの結果を報告するほか、北海道北広島市が「住家被害認定調査における提案～胆振東部地震の経験を踏まえた建物調査のあり方～」と題した講演を行い、現状と課題などを共有する。また、調査実習を行い住家被害認定調査のあり方を考える。時間は13時30分～17時。場所は東京大学生産技術研究所。申し込みはホームページ（http://tdmtc.tokyo/event/building_assessment_simposium/）から。

東急不動産と日鉄興和不動産は、東京・世田谷区で学生レジデンス「キャンパスヴィレッジ（ＣＶ）千歳烏山」（１８２室、ほか管理人室１室）をこのほど竣工させた。衣服の繊維や粉砕した木のチップ、非石油製品など再生原材料を使ったアクタスの家具を設置。使用後も廃棄物とならず循環する仕組みを可視化し、学生のＳＤＧｓの意識を醸成する施設とした。

「千歳烏山」（世田谷区南烏山４―３８１―１）は、京王線・千歳烏山駅から徒歩４分の立地。ＲＣ造５階建て、延床面積４１５５・42㎡。間取りは１Ｒ（面積15・16～16・50㎡）。月額賃料７万２０００～８万４０００円、共益費２万１０００円。共用施設にラウンジやスタディルームに加え、ＣＶシリーズでは初の集中ブースやダンスルームを設置。管理運営は学生情報センター、入居開始は18日。約７割の居室で募集し、ほぼ全室に申し込みが入った。男女比は５割ずつ。留学生は１割。最多は東京大学の学生で、明治大学なども多い。日鉄興和不動産から紹介を受け、賃貸マンションと駐車場だった土地に新築建物を開発した。

東急不動産は、ＣＶシリーズを川崎市の生田駅最寄りに加え、近畿圏、都内の３箇所で展開予定。川崎市の物件で木造ハイブリッドの建物や太陽光パネルを導入するなど、環境配慮型の施設を開発していく。

不動産流通推進センターは、全国の指定流通機構へ２月に成約報告があった売買の取引事例のうち、既存住宅の動向を10日にまとめた。中古マンションの成約価格は３４９８万円（前年同月比８・13％増）、㎡単価は52・95万円（９・27％増）と強い伸びだった。

中古マンションは、成約価格・㎡単価ともに33カ月連続で上昇した。件数は６０６２件（０・23％減）とほぼ横ばい。エリア別では、首都圏は成約価格が４４１９万円（８・60％増）と上昇が続いた一方、件数が３１６３件（３・20％増）で前年超えに転じた。近畿圏は成約価格が２７４２万円（４・18％増）、件数が１４３９件（３・55％減）。中部圏は成約価格２２９７万円（６・05％増）、件数４２６件（13・94％減）。

中古戸建住宅は、成約価格が２６７３万円（１・14％増）、件数が３１７１件（４・46％減）。エリア別では、首都圏と近畿圏は成約価格が上昇し、件数が減少したが、中部圏は成約価格が２３３１万円（２・96％増）、件数が２９９件（12・41％増）とともに伸びたほか、北関東・甲信越や中国などで件数が前年を上回った。

―東日本レインズ、２月の在庫は２割増

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、２月の不動産流通市場動向を公表した。中古マンションの成約件数は３２４０件（前年同月比３・０％増）で、７カ月ぶりに前年同月を上回った。中古戸建住宅の成約件数は１０５７件（13・４％減）で14カ月連続の前年割れ。在庫件数は、中古マンション・戸建ともに前年より約２割の増加だった。

首都圏の中古マンションは、新規登録件数が１万６３４３件（26・３％増）、在庫件数が４万４７６０件（20・１％増）と大幅な増加が続いた。成約価格は４３５９万円（８・３％増）、㎡単価は68・71万円（９・９％増）で、ともに30カ月以上連続で前年を上回っている。地域別でみると、成約件数は、東京都区部の１３９７件（９・５％増）を始め、全てのエリアで前月より大きな増加がみられた。成約㎡単価は、東京都区部が98・94万円（６・３％増）で、前月と比べて１・１％下回っている。一方、東京都多摩52・31万円（13・６％増）、千葉県38・88万円（12・６％増）、神奈川県他43・57万円（20・９％）と周辺部は上昇幅が大きく、前月比でも強い価格の伸びがみられた。

中古戸建住宅は、新規登録件数が５１１１件（35・８％増）で30％台の大幅増が２カ月続いた。在庫件数も１万５９９１件（18・８％増）と大きく増加。反対に成約件数は、神奈川県他の１１５件（25・３％減）、東京都多摩の１３５件（22・４％減）を始め、全エリアで前年を下回った。首都圏の成約価格は３８６３万円（２・５％増）で28カ月連続の上昇だったが、東京都区部は６２５２万円（６・６％減）で前年より低下に転じた。

―ライフル、22年４Ｑの反響物件データ

ＬＩＦＵＬＬは９日、同社の運営する不動産サイト「ＬＩＦＵＬＬ　ＨＯＭＥ’Ｓ」に、22年10～12月期の掲載物件やユーザーの問い合わせがあった反響物件のデータをまとめた。中古マンションの平均価格は首都圏で、売り出し時の掲載３９０８万円（前期比０・６％減）、反響２９１２万円（１・１％減）に下落した。近畿圏は掲載２５７４万円（２・５％増）に上昇したが、反響２１７８万円（１・７％減）に下落した。

首都圏の平均価格はエリア別で、東京都で掲載・反響ともに下落した一方、埼玉県はほぼ横ばい、神奈川県と千葉県は上昇の傾向だった。特に東京都心６区では掲載６４０２万円（１・９％減）に下落し、反響５２３０万円（７・１％減）へ大きく下落。中心部の動向が首都圏全体に強く反映したとみられる。

近畿圏もエリア別で、大阪市中心６区の掲載３７３３万円（４・２％増）と上昇したが、反響３０６０万円（９・０％減）と大きく下落。近畿圏に中心部の価格の影響が出た模様だ。神戸市中心３区や京都市中心６区は掲載・反響ともに上昇。また、近畿圏の反響のうち、京都市中心６区の物件の割合は３期連続で前年を上回るなどの結果で、「需要増加が顕著」とした。

賃貸市況を前年と比較すると、首都圏のエリア別の平均賃料で、東京23区は掲載９万７４３７円（前年比０・２％減）、反響10万４２７９円（０・４％減）で、ともに下落。東京都下、神奈川県、埼玉県、千葉県は掲載で前年を超え、反響は前年を下回った。近畿圏では、各府県の前年比の平均賃料はまだら模様だったが、大阪市、神戸市、京都市で、いずれも掲載が前年を上回り、反響で前年割れだった。

三幸エステートは10日、２月度の全国主要都市のオフィス市況動向をまとめた。東京都心５区の大規模ビルで、６カ月ぶりに空室率が４・44％（前月比０・29㌽増）、潜在空室率が７・60％（０・40㌽増）へと、ともに上昇に転換した。坪当たり募集賃料は、２万７９４６円（66円減）だった。

区別に空室率をみると、渋谷区が２・29％（０・26㌽減）、千代田区が２・58％（０・09㌽減）と両区では需給が引き締まっている。また、新宿区で４・56％（０・07㌽増）、中央区は４・85％（０・37㌽増）と４％台での動きが続いている。

一方、港区は６・38％（１・14㌽増）と14年６月以来の６％台に上昇。複数の新築ビルで空き床が残ったまま竣工した影響とみられ、レポートでは、「需給バランスの軟化が懸念」と指摘。加えて、今年は港区を始めとして20万坪を超える大量の新築ビルの供給が見込まれているため、「建築中ビルのテナント誘致状況も注目される」としている。

三鬼商事は９日、全国主要都市の２月末時点におけるオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心５区は平均空室率６・15％（前月比０・11㌽減）で、２カ月連続の低下となった。築１年以上の既存ビルは５・97％（０・08㌽減）と21カ月ぶりに６％台を下回った。坪当たり平均募集賃料は２万14円（12円減）で、減少が31カ月続いている。

都心部をエリア別にみると、千代田区４・36％（０・13㌽減）、中央区７・29％（０・33㌽減）、新宿区５・84％（０・09㌽減）、渋谷区３・42％（０・21㌽減）の４区が低下した。港区は８・04％（０・06㌽増）で、わずかに空室率が上昇した。賃料は、５区全てが前月比１００円未満の増減の小幅な動き。港区は１万９７５５円（５円増）で、前年同月と比べると４・14％相当の８５４円減まで減少が続いた。

全国各地の空室率は、札幌２・39％（０・06㌽増）、仙台４・79％（０・07㌽増）、大阪５・09％（０・12㌽増）、福岡５・10％（０・60㌽増）で上昇。横浜６・46％（０・17㌽減）、名古屋５・48％（０・04㌽減）は低下した。

アルヒは、「ＡＲＵＨＩ ｐｒｅｓｅｎｔｓ 本当に住みやすい街大賞２０２３　in愛知」をこのほど発表した。アルヒの住宅ローンを利用した購入物件データに基づいて、住宅専門家が住環境や交通利便性、教育・文化環境にコストパフォーマンス、発展性という５つの基準から厳選した。第１位は、名古屋市港区の「東海通」（名古屋市営地下鉄名港線）が獲得。26年アジア競技大会の選手村が完成予定で、跡地開発を含む発展性などが評価を受けた。

選定委員は、住宅評論家の櫻井幸雄氏（委員長）と不動産鑑定士の堀田直紀氏が務めた。１位の「東海通」について櫻井氏は、「商業施設などが整ってきたがまだマンション価格は安く、今後の開発の見込みから注目度が上昇している」と語った。第２位には「藤が丘」（名古屋市営地下鉄東山線）、第３位に「丸の内」（名古屋市営地下鉄鶴舞線）がランクインした。発表会には、アルヒの執行役員マーケティング本部本部長の石橋薫氏のほか、愛知県出身タレントの須田亜香里氏と村上佳菜子氏らが参加した。

―ＣＢＲＥ、銀座の店舗賃料２年で回復へ

シービーアールイーは、日本経済と不動産市場を展望するレポートをまとめた。東京のオフィス市場は22年第４四半期（10～12月、４Ｑ）に空室率が低下したものの25年までは上昇傾向が続き、26年から低下へ転換すると予想した。リテール需要については、銀座の好立地で相場を超える賃料水準を許容する出店者が22年後半に複数みられたこともあり、今後２年間で賃料が２・７％上昇し、コロナ禍前に近い水準まで回復すると予測した。

東京のオフィス市況について22年の４Ｑは、出社促進や離職防止に向けたオフィス環境の改善を検討する企業が多く、空室率が低下した。今後は新規供給が増加するため、25年まで上昇傾向での推移としている。26年と27年は、新規供給が過去の年間平均より少ないため、26年以降は空室率が低下する傾向に変わると予想した。東京のオフィス賃料に関しては、26年に底を打ち、27年にかけて持ち直すとみている。各地の主要都市でも、25年までの３年間は空室率の上昇が多いことを見込んでいる。

リテール需要は、22年４Ｑに銀座のハイストリートの賃料が前期比３・８％増の坪当たり25・７万円まで上昇した。これからも上昇が続き、24年後半にコロナ禍前の19年４Ｑ比で０・２％減まで戻るとしている。国内のホテルマーケットは19年時点でインバウンド比率２割に過ぎず、そもそも国内需要が厚く、強い回復力を見込んでいる。物流施設は首都圏で23年に大きな供給が控えており、24年まで９％近い水準を想定する。不動産投資は、22年は株価の軟調が影響して投資額が減少。金利政策は変更したものの、多くの投資家は積極的な投資意欲を持っているとみている。

―三井住友Ｔ研、不動産投資家への調査

三井住友トラスト研究所は、22年の「不動産投資に関する調査」の結果をまとめた。年金基金の97％、機関投資家は全てが「国内不動産への投資方針は変更する予定がない」と回答した。グローバル不動産の投資方針では、年金基金は６％、機関投資家は７％が「変更する予定がある」と回答している。調査は、22年12月20日の日銀による金融政策変更の発表前となる11～12月に実施。

年金基金１４９と、銀行、保険会社（生損保）、共済組合、リース会社等の機関投資家等１３５の合計２８４にアンケートを送付。年金基金55と機関投資家37（有効回答率32・４％）の回答を得た。ヘッジファンドやプライベート・エクイティなどオルタナティブ商品の投資残高を保有する投資家は、年金基金93％、機関投資家86％と高い割合だった。そのうち、不動産私募ファンドや上場ＲＥＩＴのほか、信託受益権を含む実物不動産への投資など「不動産」は最多で25％前後を占めた。今後の不動産投資の方針については、「現状の投資額を維持する予定」が39％で最多。「投資を検討すべき対象」「投資を増やす予定」などの回答はそれぞれ増加した一方、「不動産投資を行っておらず、今後も行う予定はない」との回答割合は９％にまで減少し、調査開始から最少だった。

現在の不動産運用資産の内訳をみると、年金基金は「国内不動産私募ファンド（オープンエンド型）」が37％、機関投資家は「Ｊ―ＲＥＩＴ」が25％でそれぞれ最多。年金基金・機関投資家ともに、検討可能なファンドタイプは「オープンエンド型」が最も多く、期待するリターン水準は「単年度配当利回り（不動産）」の平均値が４％前後のレンジだった。

東急不動産はデータセンター（ＤＣ）の開発・運用を拡大する。ＤＣ専業のブロードバンドタワー（東京・千代田区）と包括的に業務連携すると７日に発表した。東急不は昨年11月に北海道石狩市で１００％再生可能エネルギーで運用するデータセンター事業への参入を表明した。専業と手を組み、不動産と再エネの知見をＤＣ事業に振り向ける。

ブロードバンドタワーは20年以上、ＤＣの開発と運用を手掛けている。東京23区に４カ所、大阪に１カ所の拠点がある。都内では大手町でも運用している。東急不は昨年11月、ＩＴ基盤コンサルティングのフラワーコミュニケーションズ（東京・中央区）、北海道電力（札幌市）ととともに北海道石狩市で再エネ稼働のＤＣを作ることを決めた。約２・73haの土地に延床面積約１万㎡の施設を建て、１３５０ラックのサーバーを設置する。26年の開業を目指している。

東急住宅リースは、管理する東京・江東区の大規模賃貸マンション「東雲キャナルコートＣＯＤＡＮ」全11棟のエントランス15カ所に、クックパッドと連携した生鮮食品ＥＣの宅配ボックス「マートステーション」をこのほど設置した。大規模な物件の全てのエントランスに同ボックスを設置したのは初めて。

同物件は、ＤＩＮＫｓ世帯向けの１ＬＤＫを中心に、単身世帯（１Ｒ）やファミリー世帯（最大４ＬＤＫ）にも対応した１７１２戸の賃貸マンション。「マートステーション」は22年11月に設置。設置から１カ月の注文件数は、全てのマートステーションで比較して平均値の約７倍と過去最多の利用があり、その後も頻繁な利用を継続している。

―利便性向上、新駅による街の発展に期待

鉄道建設・運輸施設整備支援機構（ＪＲＴＴ）と相模鉄道、東急電鉄は18日に、相鉄・東急直通線を開業する。新駅の新綱島駅ではマンション開発が進むほか、綱島駅周辺でも再開発計画が進み、周辺エリアの発展が期待される。３社は５日に相鉄・東急直通線・新横浜駅で竣功開業式典と新綱島駅の見学会を開いた。

式典あいさつでＪＲＴＴの河内隆理事長は「新横浜はさらに乗り換え利便性の高い駅となり、新綱島駅は綱島駅とともに周辺地域のさらなる発展に寄与していく」と語った。相模鉄道の千原広司社長は「直通線により交通利便性が大きく向上し、新たな人の流れが生まれ地域社会の発展に結びつく」と述べ、東急電鉄の福田誠一社長は「街づくり企業である東急グループの総力をあげて沿線地域の発展に貢献していく」と話した。そのほか、斉藤鉄夫・国土交通大臣や菅義偉・衆議院議員、黒岩祐治・神奈川県知事ら来賓が多数参加し祝辞を述べた。

新綱島駅は「綱島の町の移り変わりを感じる駅」をコンセプトにし、地下４階ホームは鶴見川を表現し青色や水色を散りばめたデザインにした。新綱島駅周辺では開発が進み、綱島駅周辺でも再開発計画が進む。東急が開発した新綱島駅直結の複合再開発タワーマンション「ドレッセタワー新綱島」（総戸数２５２戸）は、21年11月に販売を開始し22年９月には分譲対象の１７９戸すべてが契約完売となるなど人気が高い。購入者の居住地は地元の横浜市港北区が45％と最多だが、東京都内も21％と想定より多かったという。同マンションの隣では東急不動産がシニア向け住宅を開発している。そのほか、綱島駅東口の駅前では横浜市が昨夏に都市計画を決定し、マンションや商業施設などの複合ビル開発が検討されている。

東急不動産ホールディングス（ＨＤ）は16年３月に開業した「東急プラザ銀座」（東京・中央区）を三井住友トラスト・パナソニックファイナンスに売却する方針を決めた。６日に売買契約を交わし４月５日に譲渡する。譲渡価額は公表していないが３月末時点での帳簿価額は１１８５億９８００万円。23年３月期に２１１億円の特別損失を計上する。譲渡後も東急不動産が運営する。

一方、東急不動産リート・マネジメントは３日、東急プラザ銀座の底地の準共有持ち分の一部をスペードハウスに３９０億円で譲渡すると発表した。合わせて、「霞が関東急ビル」（東京・千代田区）を信託財産とする信託受益権をカスミガセキ・インベストメントから３０６億円で取得することも公表した。引き渡しは４月５日、取得は３月28日。東急プラザ銀座（底地）のＮＯＩ利回りは２・５％、霞が関東急ビルの取得利回りは３・５％。都心の商業ビルを売る代わりに好立地のオフィスビルを取得することで収益性を高める。

―経営と運営を分離、機能特化で事業強化

東急は、ホテル・リゾート事業を再編する。４月１日付でホテル・リゾート事業を担う１００％子会社を再編するほか、ブランドラインナップを拡充し再編する。経営と運営の機能分化と特化による各機能の強化を図り、収益性の向上を目指す。

ＴＫホテル準備㈱が東急ホテルズの運営機能を吸収分割、東急シェアリングを吸収合併し、商号を「東急ホテルズ＆リゾーツ」に変更する。東急が所有と経営機能、東急ホテルズが経営機能、東急ホテルズ＆リゾーツが運営機能に特化する。東急と東急ホテルズは一体的に資産をマネジメントし、まちづくりや都市開発につながるホテルを企画・開発することで、まちや地域により高い付加価値をつくっていく。事業展開の方針や投資に関する検討や判断、実施を機動的に行い、事業リスクの低減や成長に向けた投資の集中と強化を図る。東急ホテルズ＆リゾーツは、東急グループで展開するホテルや東急シェアリングが販売と運営を受託していた会員制滞在型リゾート施設、ホテルコンドミニアムなどの運営を一手に引き受けるほか、第三者オーナーからのホテル運営も受託する。

併せて、ホテル・リゾート事業のブランドラインナップも再編する。多様化する顧客ニーズや、ホテルの経営や投資を検討するクライアントなどの要望に対し、幅広く柔軟なブランドの選択肢を提供していく。これまでの東急ホテル、エクセルホテル東急、東急ＲＥＩホテルの各ブランドに、会員制滞在型リゾート「東急バケーションズ」ブランドを加えるほか、新たなブランド群として「ＤＩＳＴＩＮＣＴＩＶＥ　ＳＥＬＥＣＴＩＯＮ」を新設する。

―カンテイ調査、大都市圏は周辺部も上昇

東京カンテイは22年下半期の中古マンションの相場坪単価をまとめた。首都圏は３１８・０万円（前期比５・０％増）に上昇した。東京23区は３９３・８万円（５・１％増）に伸びたものの、６％以上だった21年の強い水準は下回った。相場価格のデータには、流通事例に東京カンテイ独自の試算により、「４階・中住戸・南向き」へ補正したものを用いている。

首都圏の各エリアは、東京都３７３・６万円（４・６％増）、神奈川県２４０・７万円（４・２％増）、埼玉県１９９・３万円（６・５％増）、千葉県１８７・９万円（10・１％増）だった。同社の市場調査部主任研究員の髙橋雅之氏は、「先行して価格が上昇した中心部に続き、割安感のあった周辺部でも価格上昇が進んだ」と指摘。周辺３県の政令指定都市のうち、千葉市は１６９・７万円（11・８％増）と突出した上昇率を示した。東京23区では、都心５４２・８万円（５・４％増）、城南・城西３８９・４万円（４・５％増）、城北・城東２９９・６万円（５・１％増）。都心の中でも、港区７００万円台、千代田区６００万円台に達して、渋谷区も６００万円目前に迫った。

近畿圏では２０９・９万円（４・９％増）だった。府県別で大阪府２０６・５万円（４・７％増）と２００万円台に乗せた。周辺では、奈良県１３７・５万円（９・６％増）、和歌山県１２８・４万円（９・９％増）が強く伸びた。政令指定都市で、大阪市は２２９・０万円（３・９％増）。京都市２７５・０万円（５・１％増）など他の都市が大阪市の上昇幅を超えた。

中部圏は１５９・２万円（３・２％増）。愛知県１６４・１万円（３・３％増）、中でも名古屋市は１８４・５万円（４・２％増）に上昇した。

―実証試験で最適解模索、全国展開視野に

東急不動産は田畑にソーラーパネルを設置し、農業と太陽光発電を同時に行う「ソーラーシェアリング」（営農型太陽光発電）の実証実験を埼玉県東松山市で始めた。３年程度の試験で発電と農業生産の最適解を探り、消費地に近い全国の田畑に展開したい考えだ。太陽光発電の適地が限られる上、売電価格も下がるなど再エネ事業には課題が多い。東松山ではエクシオグループ、ジンコソーラー、地元農園ら12社が手を組み、農業と再エネ発電、地域創生の両立を目指す。

２月28日に東急不動産が現場を報道陣に公開した。農地転用手続きなどを経て昨年12月に発電施設を稼働。近接地に食堂やコワーキングなどが入る地域共生拠点「ＴＥＮＯＨＡ（テノハ）東松山」も開いた。太陽光発電の出力は約３８０kWで、そのうち約２５０kWを「ソラスタ渋谷」など渋谷にある８つの施設に送る。広さ０・５haの田畑で獲れる米やニンジン、枝豆、ほうれん草などをテノハで提供する。田畑での農業体験やテノハでのイベント開催などを検討する。

営農型発電事業の許認可期間は３年ないし10年で２割以上収穫が減ると認可を取り消される可能性があるという。実証実験で効率的なパネルの配置や発電の安全性、最適な生産品目などを模索し、安定的な事業運営に生かす。東急不動産戦略事業ユニットの担当者は「全国には約４００万haの農地がある。気象条件や作付け条件の異なる複数の土地で実証試験を行い、様々な場所に事業を広げたい」と意気込みを語る。２月に包括提携契約を交わしたＪＲ東日本との共同展開もあり得るという。同社は秋田の能代・男鹿両市にもテノハを設置したが、東松山の施設とは異なり発電事業は行わず、地域交流拠点などとして機能させる。