2023年07月の不動産ニュース

―CBRE、国内2Qの需給動向まとめる

シービーアールイー（CBRE）は、国内におけるオフィスの4～6月期（2Q）の需給動向をまとめた。東京の全グレードの空室率は4・9％（1～3月期比0・3㌽増）で3期ぶりに上昇した。グレードAビルの空室率は5・7％（1・8㌽増）。既存ビルの空き床についてはグレードアップや立地改善を目的に消化が進んだが、新規に供給されたグレードAビルに空室が残ったことが影響した。下半期に10万坪の新規供給があることや、既存ビルの二次空室の本格化が見込まれ、今後は空室率の上昇を予測している。

東京の主要5区の全グレードの空室率は4・4％（0・3㌽増）だった。全グレードの想定成約賃料は坪当たり2万1300円（0・2％減）と小幅な下落。特に、グレードAは3万4550円（増減なし）と下げ止まり、20年2Qから続いた賃料の下落は一服した。ただし、今後の大量供給はグレードAビルが中心で東京の市況全体で需給緩和が見込まれて賃料は緩やかに下落基調となり、グレードAの賃料は今後1年間で1・4％下落すると予想した。

大阪の空室率は全グレードで3・7％（0・1㌽増）だった。グレードAをみると3・5％（0・7㌽減）と大きく低下するなど底堅い需要があり、郊外からの立地改善や集約・拡張移転、館内増床による空室の消化もみられた。賃料は全グレードで1万4120円（増減なし）。今後の見通しとして、24年に全グレードで過去最高の約10万坪という供給を控えており、空室率の再上昇や賃料の下落傾向を見込んでいる。名古屋の空室率は全グレードで5・2％（0・3㌽減）、賃料は1万3790円（0・4％増）だった。

―本社調べ、4カ月ぶりに1億円台下回る

不動産経済研究所は東京23区における6月の新築分譲マンションの需給調査結果をまとめた。供給戸数は前年6月の698戸に対し952戸と増え、戸当たり平均価格は8106万円から7703万円と下降した。1億～2億円の高額物件の販売が減ったことなどにより、平均価格は前月の1億1475万円から下がり、4カ月ぶりに1億円を下回った。㎡当たりの単価は130・1万円（前年同月130・5万円）とほぼ横ばいだった。

6月に供給された952戸のうち、販売価格1億円以上の住戸が占める割合は14・5％と前年同月比で2・4㌽低下した。期分け販売を除き、新たに売り出されたマンションは15物件（合計戸数502戸）で、昨年6月の6物件（107戸）に比べ棟数、戸数ともに増えた。期分けは46物件、450戸（前年は52物件、591戸）と減った。一度の販売で100戸を超えた案件はなかった。

平均契約率は66・6％で前年同月に比べ6・3㌽上昇したものの、好不調の目安となる70％を割った。販売在庫数は前月比65戸増、前年同月比543戸減の1773戸と消化が進んでいる。1物件の平均専有面積は前年6月の62・14㎡に対し59・21㎡と狭まった。建築コストの高止まりなどが面積縮小に影響した可能性もある。平均専有面積は60㎡台前半が続いていたが、21年10月以来、約1年9カ月ぶりに50㎡台になった。

区別の供給戸数が最も多かったのは足立区（147戸）で、練馬区（139戸）、品川区（116戸）などが続く。千代田、葛飾両区は供給がなかった。平均価格は港区が2億2180万円で最も高く、新宿、文京両区も1億円を超えた。

―全宅連、関東では新築M除きプラス縮小

全国宅地建物取引業協会連合会は、不動産の価格と取引の市況DIによる調査結果をこのほどまとめた。土地価格の動向は、7月1日時点から3カ月前と比較したDIでみて、全国で9・2㌽（前期比0・1㌽増）だった。地域別では、関東が6・5㌽（2・8㌽減）、近畿が10・2㌽（3・3㌽減）などプラス幅が縮小したが、中国・四国が10・5㌽（22・3㌽増）とプラスに転換したため、全地域でプラスとなった。ただし、前期と比べて上昇の勢いが弱まった地域が多かった。

関東における7月1日時点の売買取引の価格動向は、土地のほか中古戸建が10・7㌽（0・5㌽減）、新築戸建が5・8㌽（6・2㌽減）、中古マンションが9・6㌽（3・7㌽減）とプラス幅が縮小した。新築マンションは18・6㌽（増減なし）で変動がなかった。東京都の全宅連のモニターから「観光等、インバウンドが回復傾向となっているため、その需要に即した物件は価格が上昇し、需要も高い」との回答があり、「二極化が売買賃貸ともに顕著」という。

10月1日時点の土地価格の予測値は、全国で6・2㌽（3・0㌽減）とプラス幅の縮小を見込んでいる。地域別でも近畿の11・4㌽（1・2㌽増）を除いて、関東が4・8㌽（1・7㌽減）、中部が2・4㌽（4・7㌽減）など、各地域でプラス幅は弱含んだが、マイナス傾向への転換はない見込み。

全国の取引件数の動向DIは、土地が△13・9㌽（3・6㌽減）、中古戸建が△8・3㌽（4・4㌽減）、新築戸建が△24・7㌽（7・1㌽減）、中古マンションが△5・0㌽（0・8㌽減）など、多くの種類の取引でマイナス幅が広がった。

―アットH、新築戸建も2カ月連続の下落

アットホームは26日、6月の首都圏における住宅の価格動向をまとめた。中古マンションの平均価格は3898万円（前年同月比3・5％増）で、前月の3902万円から若干下落した。前月比での下落は2カ月連続。新築戸建の平均価格は4571万円（4・7％増）で、前月の4580万円と比べて若干の下落だった。前月からの下落は同じく2カ月連続。アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は「一般の消費者の離脱がみられる。特に東京23区で投資家やインバウンド、事業者間の売買が下支えしている」と分析する。

中古マンションのエリア別の詳細をみると、前年同月比では全8エリアが24カ月連続の上昇だった。東京23区は4961万円（4・3％増）、横浜市・川崎市は3401万円（5・0％増）。千葉県西部は2991万円（11・4％増）で前年より大きく上昇した。7エリアは前月比でも上昇したが、東京都下のみ3206万円（6・3％増）で、前月の3233万円から下落した。磐前氏は「東京都下は成約件数が多く、首都圏全体の前月比での下落を引っ張った」と話す。

新築戸建はエリア別で、全8エリアの前年同月比の価格上昇は20カ月連続した。東京23区6829万円（3・7％増）や神奈川県他3977万円（1・7％増）、さいたま市4455万円（1・7％増）など5エリアは前月より価格が下落して、首都圏平均の下落につながった。東京都下の4794万円（3・4％増）は前月から若干上昇して、17年の調査開始から最高価格。ただし、前年と比べると、全エリアで上昇は5％未満の範囲に収まっており、価格の上昇の勢いは弱まったとみられる。

─ソフト部門3テーマで110件が決定

国土交通省は、23年度の「空き家対策モデル事業」の採択結果を発表した。150件の応募の中から、創意工夫に富み、具体性の高い取り組み110件が採択された。応募が150件に達するのは大枠で現在の事業の形となった21年度以降初めて。

空き家対策モデル事業は、モデル性の高い空き家活用の取り組みを国が支援するもの。23年度は、調査検討や事業スキームの構築などを対象にした「ソフト提案部門」と、建物や敷地状況に応じた空き家の改修・除却などの工事技術を対象にした「ハード提案部門」の2部門に分けて募集した。ソフト提案部門は、▽テーマ1（空き家に関する相談対応の充実や空き家の発生抑制に資する官民連携体制の構築等）▽テーマ2（空き家活用等に資するスタートアップなど新たなビジネスモデルの構築等）▽テーマ3（新たなライフスタイルや居住ニーズに対応した空き家の活用等）─の3テーマがある。

テーマ1には、大阪府宅地建物取引業協会泉州支部など44件が採択された。同支部は、宅建業者主体で空き家を一定期間借り上げ、建築業者や司法書士などと連携しサブリースで利活用するスキームの構築を目指す。テーマ2には合同会社廃屋による空き家改修に副業的に取り組む「副業親方」の育成プログラム実施など32件を採択した。テーマ3は34件を採択。地元不動産業者を中心に地域の空き家を改修し販売する事業を不動産特定共同事業によるファンドを用いて行うエンジョイワークスなどが採択された。

今回の募集では「ハード部門」の応募は無かった。国交省は継続してソフト・ハード両部門とも2次募集を7月26日まで行っている。

―森記念財団、次点横浜は交流など評価

森ビルの森記念財団都市戦略研究所は13日、都市の現状や将来性などを分野別に評価し優劣を示す「日本の都市特性評価2023」を発表した。調査結果は18年から毎年夏か秋に公表している。今回、「経済・ビジネス」「文化・交流」「生活・居住」など6分野（26指標グループ・86指標）で都市の特性を評価したところ、合計スコアが最も高かったのは大阪市で、2位以下は横浜市、名古屋市、福岡市、京都市の順だった。大阪は経済に勢いがある上、居住環境が改善されたことなどが高く評価され3年連続で首位になった。

調査は都市の強みや弱みを明示し、その特性を生かした都市づくりを進めてもらうのが狙い。今回で6度目。対象の都市は▽政令指定都市▽県庁所在地▽人口17万人以上の都市―で抽出した国内136都市と、東京23区。評価に用いたデータはコロナ禍の影響が残る1～3月に集め、国勢調査の結果も加味した。

今回の調査では横浜市が合計スコアを前年の4位から2位に伸ばした。コロナ禍で国際会議や展示会などをいち早く再開させ「交流実績」が評価されたほか、観光誘致の「発信」、女性や外国人の登用など「人材の多様性」で躍進した。名古屋は「研究集積」や「交通アクセス」などの指標で5位から3位に浮上した。福岡は3位から4位に順位を落としたが「成長のポテンシャルは大きい」（運営委員長＝市川宏雄・明治大学名誉教授）という。京都はコロナ禍で「文化交流」の評価を下げ2位から5位になった。

人口が17万人を下回った釧路と弘前、佐倉、高岡の4市が評価対象から外れ、新たに習志野と浦安の両市が加わった。浦安は財政力や交通、宿泊などが加点され、総合評点で15位と上位に付けた。

三幸エステートは12日、6月の全国主要都市におけるオフィス需給動向を公表した。東京都心5区の大規模ビルの空室率は4・75％（前月比0・45㌽増）だった。募集賃料（共益費込）は坪当たり2万8069円（35円減）で若干下落した。潜在空室率は7・55％（0・35㌽増）に上昇。都心の大規模ビルの動向をみると、港区の空室率が7・15％まで上昇。13年11月以来の7％台を記録した。

今関豊和チーフアナリストは、「港区の新築ビルではテナント誘致に時間を要しており、空室率上昇の背景となっている」と分析する一方、既存ビルのリーシングについて「賃貸条件の緩和を行った山手線沿線を中心に成約が進んでいる」とみている。区ごとの詳細をみると、空室率は千代田区と渋谷区で2％台の低水準が続いている。募集賃料は横ばい傾向にある一方、長期化した空き床を抱えるビルは、賃貸条件の見直しなどを引き続き実施しているという。

―4レインズ動向、成約件数は増加傾向に

不動産流通推進センターは、6月に全国の指定流通機構に成約報告があった売買の取引事例のうち、既存住宅の動向を10日に公表した。既存戸建住宅の成約価格は2602万円（前年同月比1・77％減）となり、3カ月連続で前年を下回った。成約件数は3493件（3・83％増）で、2カ月連続で前年を超えた。既存マンションは、成約価格が3585万円（6・95％増）、成約㎡単価は54・35万円（6・19％増）で、それぞれ37カ月連続の前年超え。成約件数も3カ月ぶりに前年を上回る5902件（1・20％増）だった。

既存戸建の成約件数は、首都圏が1066件（1・62％増）、近畿圏が991件（7・60％増）、九州・沖縄が300件（24・48％増）など全国5エリアの増加で前年を上回った。成約価格は首都圏が3768万円（2・99％減）、近畿圏が2312万円（1・07％減）、中部圏が2381万円（5・93％減）など全国6エリアで下落した。築年数は27・11年（4・63％増）で、前年同月と比べて17カ月連続で上回った。

既存マンションの成約件数は、首都圏が3018件（2・20％増）と伸びたことで全国でも前年を上回った。成約価格は首都圏が4665万円（9・95％増）、中部圏が2425万円（11・65％増）と、前年より大きく伸びたエリアの影響が出て、全国でも上昇が続いた。

成約㎡単価をみると、三大都市圏は首都圏が73・15万円（7・78％増）、近畿圏が39・08万円（0・75％増）、中部圏が32・36万円（13・55％増）と全て上昇するなど上昇が続いている。築年数は24・68年（0・69％増）で、25カ月連続で前年を超えた。

アットホームは、書類のオンライン化や電子サインの実態と今後の希望を調査した。物件購入時の書類のやり取りは「対面（手渡し）」が85・8％だった。今後も「対面」の希望は76・0％で、依然として高いニーズがみられた。賃貸の契約・更新・解約では、「電子サインを経験」の回答が9・6～14・1％だった一方、今後は「電子サインを希望」する回答が21・3～32・1％と、どの段階でも10㌽以上多く、電子サインのサービスが今後は求められていくと分析した。

調査は、21年8月以降に物件の購入や賃貸物件を契約・更新・解約した全国の18～59歳の814人に実施した。消費者の意向をみると、物件購入と賃貸契約など取引の際の不動産会社とのやり取りで「大変」「面倒」なことは「手続きのためだけに足を運ぶ」が最多だった。特に購入や賃貸の契約は38％台と多かった。また、賃貸の更新と解約で「書類等の確認」「署名・捺印」「書類の返送」のオンライン化を希望する回答は30％近くみられた。

―東日本レインズ、中古Mの上昇は続く

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、6月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古戸建住宅は、成約件数が1138件（前年同月比0・6％減）で18カ月連続の前年割れ。成約価格は3750万円（1・9％減）と32カ月ぶりに前年同月を下回った。中古マンションの成約件数は3111件（3・6％増）で、3カ月ぶりに前年同月を上回った。成約価格は4610万円（9・0％増）と大きく上昇し、37カ月連続で前年超え。

中古戸建住宅の成約件数はエリア別では、東京都区部が183件（10・7％減）、埼玉県が232件（6・8％減）と減少。多摩が184件（9・5％増）、千葉県が253件（2・0％増）、横浜市・川崎市が149件（4・9％増）、神奈川県他が137件（3・0％増）と前年を上回り、合計はほぼ横ばいだった。成約価格は東京都区部の6701万円（1・9％減）を始め埼玉県、千葉県、横浜市・川崎市が下落した。多摩が3879万円（0・8％増）、神奈川県他が3258万円（6・0％増）と上昇。首都圏全体では、前月の3722万円より28万円上昇した。在庫件数は1万7678件（37・5％増）で大幅な増加が続いた。

中古マンションの成約件数はエリア別に、東京都区部の1424件（7・4％増）を始め多摩、横浜市・川崎市で前年を上回った。埼玉県、千葉県、神奈川県他は前年割れ。成約㎡単価は、首都圏が72・27万円（7・9％増）と38カ月連続で前年超え。東京都区部104・84万円（6・9％増）を始め4エリアで上昇。多摩が49・96万円（1・1％減）、横浜市・川崎市が59・66万円（0・1％減）と下落。在庫件数は4万5872件（23・4％増）で大幅増が続いた。

―坪218万、ZEH「ブランズ新札幌」

東急不動産が先月販売を始めた札幌市厚別区の新築分譲マンション「ブランズ新札幌」（総戸数55戸）が好スタートを切った。春の大型連休に現地案内を開始。6月17日から25戸を売り出し16戸に申し込みが入った。1期では地元のみに広告を打ち、申し込みの8割が札幌圏在住者。間取りは2LDK、3LDKで専有面積57～72㎡。販売価格は3LDKが4130万円から。平均坪単価は218万円と中央区で販売中の「ブランズタワー札幌大通公園」（坪297万円）に比べ値頃だ。11月下旬に竣工させ、12月下旬に引き渡す。

所在地（地番）は札幌市厚別区厚別中央3条4－22－5。JR千歳線の新札幌駅と地下鉄東西線の新さっぽろ駅へ徒歩7分。市内でJRと地下鉄の両方が乗り入れるのは同駅と札幌、琴似の3駅のみ。新さっぽろは東西線の始発駅でもある。施設規模はRC造地上15階建て。1フロアに4戸（2階のみ3戸）を配置。内廊下構造で断熱性の高い二重サッシを採用した。ZEH－Mオリエンテッドの認証を取得する。札幌市内の「ブランズ」でZEH認証を取るのは今回が始めてだが、今後は増やすという。施工者はイチケン。駐車場は41台（平面23台、機械式18台）。

同社住宅事業ユニット首都圏住宅事業本部の榎本卓司課長は「札幌では完成物件をみて購入を決める人が多い」と話す。そのためブランズ新札幌は棟内にモデルルームを設けた。榎本氏は市内のマンション相場について「坪単価160万～170万ほどの時期が長く続いたが、最近は200万円を超えてきた」と指摘。22日以降に東京・渋谷の「ソラスタ」でも販売会を開き、札幌と合わせて首都圏の需要も取り込む方針だ。

三鬼商事は6日、全国主要都市の6月末時点におけるオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心5区は、平均空室率6・48％（前月比0・32㌽増）だった。大規模ビル1棟の竣工の影響で、空き床は2万9000坪ほど増加した。都心5区の坪当たり平均賃料は1万9838円（39円減）だった。前月の賃料と比べると、渋谷区のみ2万1850円（126円増）に上昇したが、他の4区は下落した。

各エリアの空室率をみると、千代田区が3・97％（0・08㌽減）、新宿区が5・37％（0・04㌽減）とわずかに低下した。渋谷区は4・55％（前月と同じ）で横ばい。中央区は6・82％（0・15㌽増）で若干の上昇。港区は9・54％（0・95㌽増）で、大規模ビル1棟が募集面積を残して竣工したことで上昇した。賃料は、千代田区が2万1519円（23円減）、中央区が1万8314円（61円減）、港区が1万9578円（51円減）、新宿区が1万7927円（134円減）だった。

東急不動産は現地子会社を通じて米国ワシントン州シアトル都市圏のレントン市にある120戸の木造賃貸住宅を取得した。阪急阪神不動産の現地子会社（HHPUSA社）との共同出資。東急不動産は米国で約4700戸の賃貸住宅事業に参画しており、その実績が評価され今回始めて単独でアセットマネジメント業務を受注した。取得した物件は3階建てで1991年に建てられた。都市部に勤めるDINKsやファミリーらの底堅い賃貸需要を見込む。HHPUSA社と共同で改修を行い建物の価値を高める。

―住金機構、中古M8割が「変動型」利用

住宅金融支援機構は、「住宅ローン利用者の実態調査（23年4月）」をまとめた。調査は22年10月～23年3月の住宅ローン利用者から1500件の有効回答を得た。利用した金利タイプは「変動型」が72・3％（前回の22年10月調査時は69・9％）に増加。「固定期間選択型」が18・3％（20・1％）、「全期間固定型」が9・3％（10・0％）とともに前回より減少。

購入した住宅の種類と金利タイプの調査では、「中古マンション」で変動型の利用が最も多く81・0％だった。固定期間選択型の利用割合は、「注文住宅の建て替え」で最多の24・6％。全期間固定型は「中古戸建て」で最も利用されており、15・0％だった。

今後1年間の住宅ローン金利の見通しは、「ほとんど変わらない」が49・9％（46・3％）で最多。「現状よりも上昇」は38・4％（41・7％）に、「現状よりも低下」も2・9％（3・9％）へ、前回調査よりも減少した。借入先について、変動型は「銀行」が75・4％、固定期間選択型は「労働金庫」が31・0％、全期間固定型で「その他（モーゲージバンク等）」が45・8％で、それぞれ最多だった。世帯年収では、どの金利タイプも「世帯年収400万円超～800万円以下」が約5～6割。融資率は、どの金利タイプの利用でも「90％超～100％以下」が最多だった。

変動型と固定期間選択型の利用者に向け、将来金利が上昇した場合の返済額増加への対応を尋ねたところ、変動型の利用者は「返済目処や資金余力があるので返済継続」が33・1％（31・6％）で最も多い回答だった一方、固定期間選択型では20・7％（24・3％）だった。固定期間選択型の利用者は「一部繰上返済」などが29・1％（21・3％）で最も多かった。

─東京国税局管内では32年ぶり下落ゼロ

国税庁は3日、相続税や贈与税の土地評価額のベースとなる23年分の路線価（1月1日時点）を公表した。全国平均は+1・5％で、2年連続の上昇となった。昨年の+0・5％を上回る上昇で、新型コロナウイルスの影響からの回復が鮮明になった。都道府県別で最も高い上昇を示したのは北海道の+6・6％（前年+4・0％）。5％以上路線価が上昇した都道府県が出るのは、20年（沖縄県+10・5％、東京都+5・0％）以来。札幌市を中心とする全体的な需要の高さが牽引した。

路線価が上昇した都道府県の数は25（前年20）に増加し、下落した都道府県は20（27）に減少した。路線価の最高地点は東京・中央区銀座5丁目の銀座中央通り（鳩居堂前）で、1㎡当たり4272万円（前年比+1・1％）。38年連続で路線価全国トップとなったが、20年に記録した過去最高額4592万円には届かなかった。都道府県別では、首位の北海道に続き福岡県が+4・5％（前年+3・6％）、宮城県が+4・4％（+2・9％）。いずれも昨年を上回る上昇をみせた。最も下落したのは和歌山県で△1・2％（△1・3％）だったが、下落幅は前年から縮小した。都市別では、最高路線価が上昇した都市は29都市（前年15都市）で、昨年の倍に近い増加。横ばいは13都市（16都市）、下落した都市は4都市（16都市）。都市別でも、上昇都市の増加と下落都市の減少がみられる。

都道府県庁所在都市の最高路線価で全国トップだったのは岡山市の「北区本町市役所筋」で+9・3％（+1・4％）となり、前年の7倍近い上昇。市中心部で進む再開発が牽引した。

東京国税局管内（84税務署。所管=千葉県、都区部、多摩地域、神奈川県、山梨県）では、全税務署の路線価が上昇し、91年以来32年ぶりに下落した地点がゼロになった。東京でも回復傾向が鮮明になる一方で、東京都心部のオフィス街はまだ本格的な回復には至っていない。麹町税務署管内の「千代田区丸の内2丁目大名小路」は、前年の△1・3％から今年は0・0％の横ばいに乗せたものの、「テレワークが普及して、事務所の需要が戻っていない」（東京国税局）。「会食需要はまだ戻っていないが高級ブランド店の売上が堅調で、インバウンドも少しずつ戻っている」（同）という銀座の「中央区銀座5丁目銀座中央通り」は+1・1％（△1・1％）だった。近隣でもオフィスと商業にわずかながら差がみられる。回復が鈍い都心オフィス・商業とは対照的に、インバウンド観光客が戻りつつある浅草の「台東区浅草1丁目雷門通り」は、+7・0％（+1・1％）へとV字回復をみせた。

23年の路線価に対し、業界からは次のようなコメントが寄せられた。

吉田淳一・不動産協会理事長　今回の路線価では、標準宅地の評価基準額の対前年変動率の全国平均が2年連続で上昇した。上昇率も前年より高まるなど、日本経済の緩やかな回復が地価に反映されたものと認識している。一方、長期化するウクライナ危機や世界的な物価高騰、海外経済の下振れ懸念などにより、経済の先行きは非常に不透明な状態だ。今後の地価動向について十分に注視していく必要がある。

坂本久・全国宅地建物取引業協会連合会会長　都道府県庁所在都市の最高路線価の上昇都市は29都市で大幅な増加であったため、全国規模で上昇基調となった。来年は3年に1度の固定資産税評価の見直しがあり、地価上昇は不動産取引の負担増加につながりかねない。少子高齢化、人口減少による空き家の増加、急速な円安や物価上昇懸念など国内経済への影響も危惧されている。全宅連では、社会経済情勢も踏まえ、急激な負担増とならないよう土地に係る固定資産税の負担調整措置、住宅ローン減税等各種特例措置の適用期限延長の実現に向けて鋭意取り組んでいく。

中村裕昌・全日本不動産協会理事長　評価基準額の対前年変動率全国平均値が2年連続で上昇して、上昇率も上向いた。都道府県庁所在都市の最高路線価も上昇地点が前年の15都市から29都市へほぼ倍増し、前々年との比較では3倍あまり増加した。雇用・所得環境が改善して、構造的賃上げの実現や官民連携投資の拡大など各種政策の効果もあり、消費動向の回復基調を後押ししている。他方、足元では東京23区を中心に右肩上がりを続けた首都圏の既存マンション価格が頭打ちとみる向きもあり、目下の地価上昇基調とともに強い関心を持って注視している。

―東京カンテイ、人件費などコスト増影響

東京カンテイは3日、22年の三大都市圏における新築・中古マンションのランニング・コスト（管理費と修繕積立金、70㎡換算）を発表した。首都圏では22年の新築分譲マンションの月額の管理費が1万9548円（前年比7・9％増）、修繕積立金が7946円（7・0％増）に上昇し、管理費との合計は2万7494円だった。22年に流通した中古マンションは、築10年物件で月額の管理費が1万5357円、修繕積立金が1万2389円で、合計2万7746円。同社の髙橋雅之・主任研究員は「人件費などコスト増から、10年前より明らかに上昇している」と話す。

近畿圏における新築の月額の管理費は1万2218円（4・9％増）、修繕積立金は6889円（3・5％増）だった。中部圏は管理費1万1669円（2・0％減）、修繕積立金7367円（2・3％減）。新築マンションの修繕積立基金は、首都圏で67万6043円（10・3％増）へ8年連続で上昇した。近畿圏は56万7195円（10・7％増）、中部圏56万9489円（8・6％減）。建築コストの高騰に加えて、ガイドラインの見直しや将来的な負担軽減などの影響が背景にある模様だ。

中古マンションの首都圏におけるランニング・コストは築15年前後まで修繕積立金が増額傾向、管理費は減額傾向だった。一方で、それ以上の築年数を経ると管理費、修繕積立金ともに1万5000円前後に収斂していき、合計では築浅物件と大きく変わらない3万円前後となった。髙橋氏は、「月々の住宅ローン返済と合わせると、住居の維持・管理費用として支出できる金額が、首都圏では現在3万円前後なのではないか」とみている。

─国交省5月着工、貸家は持ち直して増加

国土交通省は6月30日、5月分の建築着工統計調査報告を公表した。新設住宅着工戸数は6万9561（前年同月比3・5％増）で、4カ月ぶりに増加に転じた。住宅着工床面積は548・7万㎡（1・4％減）で4カ月連続の減少となった。

持家の低迷が続いている。持家は1万8853戸（11・5％減）で18カ月連続の減少。5月としては10年間で最低の水準。単月で過去10年の最低となるのが持家は9カ月連続で続いている。国交省は「物価高騰でマインドが低下し受注が減少している」と説明する。このうち民間資金の持家は1万7110戸（11・8％減）で17カ月連続の減少となっている。

貸家は2万8695戸（10・5％増）で前月の減少から再び増加に転じた。過去10年では上から4番目。うち民間資金貸家は2万6354戸（9・4％増）で3カ月ぶりの増加。好調だった貸家は4月にマイナスとなったが、「4月は一時的なものとみられる。法人から安定した引き合いがあり堅調だ」（国交省）。

分譲住宅は2万1389戸（9・1％増）で過去10年で上から4番目の水準となり、4カ月ぶりに増加した。うちマンションは9700戸（28・2％増）で過去10年で上から5番目水準。前月の減少から再びの増加に転じた。分譲戸建て住宅は1万1165戸（2・5％減）で7カ月連続の減少。過去10年では上から5番目の水準だった。

民間非居住建築物の着工床面積は287万㎡（22・5％減）で4カ月連続の減少。使途別では倉庫85万㎡（25・4％減）、工場46万㎡（48・7％減）、事務所36万㎡（4・5％減）、店舗30万㎡（10・7％減）。