不動産売却の流れ STEP2

売却活動の準備

対象不動産の事前調査

不動産の状況・法的・経済調査などを行い、
不動産価格を算出します。

不動産の特徴を正確に把握したうえで、
査定価格・販売方法のご提案を行います。

Point1

調査の意義

土地や建物について、不動産自体およびその周辺環境など、複数の要因が価格に影響をおよぼすため、様々な角度から調査を行い、そこから得た情報によって売却不動産の価格査定を行います。
また、売却不動産におけるトラブルを回避するために、買主様へ説明しなければならない重要事項の調査も大切なプロセスです。

Point2

調査内容

項目	調査先	内容
権利関係調査	法務局	調査対象物件の確定、物件に関する表示・権利関係の調査
法令規制調査	都市計画課、建築指導課　...等	都市計画法・建築基準法などの各種法令制限、許認可の内容、道路関係等の調査
インフラ調査	水道局、下水道局、保健所　...等	上下水道、ガス・電力等の設備の調査
現地調査・ヒアリング	現地	現地にて、境界・越境・建物・配管の状況の調査。売主様への直接ヒアリング。
その他専門分野確認	業務提携先各分野の専門家	各専門家とアライアンスを組み、あらゆるアセット・エリアに対応できる体制を整備

抵当権が設定されている場合は、借入金の残高を確認させていただき、ご返済の可否を確認します。

売却不動産をお調べします

土地：形状、高低差、境界線の有無、越境の有無など
建物：構造、築年数、間取り、設備、使用状況など
交通：最寄駅への距離、バスの利便性、商業・教育施設への距離など
環境：街路の整備交通（歩道、往路灯、街路樹など）、
騒音・振動・臭気の有無、周辺環境に影響を
およぼす施設の有無（病院、公園など）

境界線の有無確認
対象不動産の周囲や権利関係を把握するため、境界線の有無を確認します。境界線が見つからない場合は、お引渡までに設置が必要になる可能性があります。

周辺の事例などをお調べします

取引事例近い時期に取引された不動産の価格
売出事例現在、売出されている不動産の価格
公的価格地価公示、基準価格、路線価

価格査定および販売方法のご提案

査定報告は、売主様がご納得のうえご判断いただけるように、わかりやすくご説明します。

価格査定を基に、売主様にとって最適な
販売方法をご提案します。

Point1

査定手法の種類

机上査定

机上査定とは、実際に現地・物件を見ずに、概要とデータをもとに簡易的に査定する方法です。
そのため、簡易査定とも呼ばれます。
まだ売却の検討段階であったり、おおよその査定価格だけをすぐに知りたいといったお客様に向いている方法ともいえます。
簡易的とはいえ、多くの取引事例や相場をもとに算出しますので、ある程度の妥当性はあると言えます。
訪問査定

訪問査定とは、机上査定で使用した書類やデータを使用するのに加え、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法です。
室内の状態や近隣の状況といった、机上ではわからなかった情報も盛り込んだ状態で査定をするので、より精度の高い査定価格が算出されます。
前向きにご売却を検討しているお客様には、訪問査定をおすすめいたします。

原価法価格

事例比較法による土地価格＋建物価格
事例比較法価格

取引事例等に基づく土地価格
（既存建物がある場合、解体費用等を控除）
収益還元法価格

対象不動産から得られるであろう賃料から求めた価格
開発法価格（宅地・戸建）

宅地分譲または、戸建分譲を想定した場合の
開発素地価格
開発法価格（分譲マンション）

分譲マンションの新築を想定した場合の
開発素地価格
開発法価格（収益物件）

収益物件の新築を想定した場合の開発素地価格
その他価格

Point2

販売方法・売り出しプランのご提案

近隣の取引事例・売出事例および市況の動向、不動産特性を徹底的に分析。
当社のオリジナルサービスを最大限に活用した、売主様のご希望に沿う最適な販売方法をご提案します。
また、さまざまな情報から多角的に分析し売出価格をご提示。ご希望の売出し価格や販売完了までの期間など、お客様のご要望にお応えできる
プランをご用意しております。

オープン入札（一般競争入札）

参加者を限定せず
オープンな入札を実施
相対方式

購入候補者と
随時交渉を実施
クローズド入札

購入見込みの高い
参加者を選定し、
指名競争入札を実施
カットオフ方式

価格提示を受けたあと、
一定期間の期日を設けて
売却先を選定

媒介契約の締結

不動産売却をご依頼いただく場合、
媒介契約の締結が必要になります。

ご売却を開始するための手続きについて
ご案内します。

Point1

媒介契約の種類

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

	「指定流通機構」への登録義務	販売状況の報告義務（定期連絡※）
専属専任	5営業日以内	1週間に1回以上
専任	7営業日以内	2週間に1回以上
一般	登録義務なし	報告義務なし

※定期連絡・・・実施した販売活動内容や当社HPのアクセス数、買主様からのお問い合わせ状況などを、文書またはメールにてご報告します。
なお、当社においては一般媒介契約においても定期連絡を実施しています。

専属専任媒介契約

依頼者は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。
また、依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者（自ら発見した相手方も含む）と売買または交換の契約を締結することができません。依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に登録し、1週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。

専任媒介契約

依頼者は、依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買または交換の媒介または代理を依頼することができません。
依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に7営業日以内に登録し、2週間に一度以上文書等で販売状況を報告します。

一般媒介契約

依頼者は、複数の宅建業者に重ねて依頼することができ、他の宅建業者の名称と所在地を、依頼した宅建業者に通知する義務がある「明示型」と、通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。依頼を受けた宅建業者には、売物件情報の指定流通機構（レインズ）への登録義務と、依頼者に対する販売状況の報告義務はありません。

Point2

専属専任・専任媒介契約と一般媒介契約の違い

専任・専属専任媒介

当社のみが売主様の窓口となるため、
情報管理と販売活動をスムーズに行うことがで
きます。

専属専任媒介契約書

こちらでサンプルをご確認ください。
専属専任媒介契約書サンプル専任媒介契約書サンプル
一般媒介

複数社に対して売主様が直接、販売活動を依頼できます。

窓口各社との連絡を全て売主様ご自身で行っていただくことになります。
（内覧時間の調整など）

一般媒介契約書

こちらでサンプルをご確認ください。
一般媒介契約書サンプル