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取引事例
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問題解決に取り組んだ事例をご紹介しております。
さまざまな取引事例を多数紹介
「取引事例集」
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複数の大型物件の物件資料作成等の業務受託で、期日内の売却準備を支援
課題
売主様は、レジャー施設など大型かつ種類の異なる複数の物件を売却するにあたり、物件資料や重要事項説明書などを必要とされていました。
全国に点在する各物件から資料を集約する複雑で膨大な業務のため、社内リソースのひっ迫が予見され、さらに膨大な紙の資料を管理・保管できる環境もなく、当社への業務委託を決断されました。
提案・解決
さっそく当社は、社内に専用のプロジェクトルームを設置し、大量の資料を保管できる環境を整えました。資料の中から取引に必要なものを特定し、データ化を実行するために期間限定で要員を増加し、短期間での資料作成を実現しました。
また資料作成以降も、専門部署による物件概要書・重要事項説明書・レントロール・付帯契約一覧表等の作成など、物件引渡に必要な書類等の作成を支援。
その結果、売主様が想定していた期日内に売却を実現させることができました。
ポイント
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東急リバブル社内で一貫対応できる機動力
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特殊な不動産種別や大規模な物件にも幅広く対応
操業を停止した工場の売買を、詳細な調査や同一エリア内での買手探索により支援
課題
製造業を営む売主様は、操業停止した工場の売却を検討されていました。対象物件は大型工場で、より専門性の高い対応が必要となることから、正確な調査や売却対応ができる相談先を探している状況にありました。
当社は、不動産種別を問わず対応できること、不動産査定の専門部署による調査ができることから、売却サポートの依頼をいただきました。
提案・解決
さっそく当社は調査を開始したところ、対象物件を含む工場団地内は物流施設の開発ができないことが判明しました。
そのため売却活動にあたっては、事前に売却条件を提示し、スケジュール調整ができる入札形式を提案するとともに、現況のまま購入検討ができる買手を探索しました。
その結果、同一工場団地内で事業拡大のための工場増床を検討されている買主様が見つかりました。新設した場合と、既存の工場を購入する場合とを比較し、建築費高騰によるコストや工事期間等を考慮すると、既存の工場購入にメリットがあると判断され、売買に至りました。
ポイント
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限定的な売買ニーズにも柔軟に対応
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お客様の希望に応える調整力で不安を解消
遊休地化していた狭小地を、ターゲットを絞った買手探索で期限内に売却
課題
製造メーカーの売主様は、遠方に所有する遊休地の維持管理に悩まされていました。
そのため売主様は長年取引のある大手信託銀行への相談を検討しましたが、対象物件が道路拡幅により狭小地となってしまったことから、販売長期化を危惧して相談を躊躇していました。
提案・解決
当社は、狭小地でも用途に応じて購入需要があることを売主様に説明し、アパート・店舗・駐車場の用途に絞り、資産価格を算出しました。
そこから最も価値の高い用途に絞り買手を探索し、期限内に売主様の希望条件以上の売却を実現することができました。
物件特性を踏まえた最適なご提案とフレキシブルに対応できる機動力により、売主様の不安や課題をクリアにできた取引でした。
ポイント
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フレキシブルに対応できる機動力
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物件特性を踏まえた提案営業の実施
接道状況に難があるビルを、隣地一体化により資産価値最大化に寄与
課題
卸売業を営む売主様は、建物の老朽化やテナントの空室状況から駅前にあるビルの売却を検討されていました。
対象物件は、接道状況が悪く、現況では資産価値が低くなってしまうことが見込まれました。
提案・解決
そこで当社は、売主様の売却価格最大化を図るため隣地と一体化した開発プランを提案するとともに、周辺の所有者にアプローチしました。隣地と一体化することで接道状況が良くなり、資産価値の最大化を実現し、売主様が希望する条件以上の売却をサポートすることができました。
またリテール店舗と連携し、隣地所有者様の居宅住み替え提案をすることで、円滑な取引を可能にしました。
ポイント
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隣地一体開発等の提案営業を実施
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リテール店舗や専門部署との連携で、複雑な取引をサポート
自社所有からテナント入居への方針転換で、店舗の使用継続をセール＆リースバックで支援
課題
製造・販売メーカーの売主様は全国各地に自社店舗を所有していましたが、維持管理費が膨らむことから、テナント入居での店舗運営に方針が変更となりました。
そこで、全国に対応できることや複数まとめての一括売却にも柔軟に対応できることから、当社にご相談をいただきました。
提案・解決
自社所有から賃貸へのテナント入居に切り替えるにあたり、従来の店舗で営業を継続できるようリースバック条件で買い手を探索し、売却をサポートしました。その結果、売主様は店舗の営業を中断することなく、最小限の負担で所有から賃貸への切り替えを実現することができました。
リースバックにあたっては、売却後の賃貸借契約までサポートすることにより、売却後も心配ないかたちで店舗運営を継続いただきました。
また、不動産取引の電子契約解禁後すぐに電子契約を行い、迅速な契約を可能にしました。
ポイント
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売買だけでなく不動産賃貸借契約まで細かくサポート
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リースバック条件での購入が可能な買い手を探索
本業以外の収益目的として保有するマンションを、物件特性に合わせた販売戦略で売却サポート
課題
玩具メーカーの売主様は、数年前に本業以外の安定収入の確保を目的として、賃貸収入が得られる収益不動産を購入しました。
しかし、不動産市場動向の変化による不動産保有の不安から、当社に売却のご相談をいただきました。
提案・解決
当社は、対象物件の購入時からサポートさせていただいたことから、物件を熟知していました。そのため物件特性を見極め、物件の流動性を高めて売却価格の最大化を図るべく対象物件を信託受益権化して売却することを提案しました。
通常の不動産売買よりも手続きが専門的な信託受益権取引をサポートし、信託受益権の取引実績がない売主様にも安心して売却いただくことができました。
信託受益権化により、資産価値の最大化に寄与できた取引でした。
ポイント
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中長期的な不動産売買サポートにより、資産価値の最大化に貢献
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専門知識が必要な特殊な取引にも柔軟に対応
拠点統廃合に伴い不要となった土地を、幅広い販売活動で売却サポート
課題
売主様は全国に拠点を所有しており、拠点統廃合に伴う資産整理により、不要となった土地の売却を検討していました。
物件が全国に点在しているため一括売却も検討しましたが、売主様の社内稟議が複雑なことから、1物件ずつ売却する必要がありました。
提案・解決
対象物件は、流動性が低く売却活動の難航が見込まれたため、当社が持つ顧客ネットワークを通じて、地元の不動産業者などと連携し、幅広く買手を探索しました。
その結果、自己居住を目的とした買手が見つかり、円滑な売買をサポートすることができました。
ポイント
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全国の不動産にまとめて対応できる組織対応
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広範なネットワークにより、円滑な買手探索を実現
住宅地化した創業地から新社屋への移転を、リースバックで事業中断なく支援
課題
製造業を営む売主様は、創業時から所有する本社ビル・工場（併設）で長年にわたり営業されていましたが、建物の老朽化や、周辺が住宅地化し工場の稼働がしづらくなったこともあり、移転を検討されていました。
社内からは創業地を離れることへの抵抗が強くあったものの、建物の改修や建て替えをするとなれば工場の操業を止めざるを得なくなることから、今回移転を決断されました。
提案・解決
移転先は、創業地から遠すぎず、売主様の関係会社や従業員の方々への影響が少ないエリアに絞り、当社が持つ情報ネットワークを通じて、新本社ビル・工場を併設できる条件の土地を探しました。
そして、新社屋が完成するまでは、リースバック（一時使用貸借）というかたちで従来の建物の使用継続を可能にし、売主様は事業を中断することなく、最小限の負担で新社屋への移転を実現させることができました。
ポイント
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セール＆リースバックでの購入が可能な買い手を探索
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幅広い情報ネットワークで条件に合う移転先を探索
広大で不確定要素の多い土地の売買を、詳細な調査や関係各所との協議等で支援
課題
食品メーカーの子会社である買主様は、配送センター用地を探されていました。
そのため開発許可が下りることが大前提にありましたが、対象物件は、立地や面積は問題ないものの、検査済証のない擁壁が存在していたり、測量が未了であったりと不確定要素が多いことから、瑕疵担保免責で購入するにはリスクが大きく、買主様の社内稟議が進まない状況にありました。
提案・解決
当社は、開発許可の取得を売買条件として提案するとともに、社内の専門部署による詳細な物件調査で買主様にかかるリスクを洗い出し、重要事項説明書を作成しました。
また、配送センターの建設に関してゼネコンや施工会社、行政との協議に参加して買主様に必要な諸条件を整理し、売主様との交渉を後押ししました。
物件の紹介から引渡決済まで１年以上の長期にわたる支援により買主様の不安や課題をクリアにし、無事に取引を実現させることができました。
ポイント
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調査専門部署や設計会社等のプロと連携し買主様の不安を払拭
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不動産の購入や開発に不慣れな買主様を中長期にサポート
極めて稀な大型インフラ施設の売買で、重要事項説明書を作成
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売主様
事業法人
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買主様
事業法人
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エリア
中部地方
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物件種別
道路
該当サービス
課題
ある事業法人が、全長数kmにおよぶ有料道路を入札形式で売却することになり、入札幹事会社から当社に重要事項説明書作成の依頼をいただきました。
関係者が知る限り、民間企業によるこれだけの規模の有料道路の売買は極めて稀であったため、当社の専門性を評価いただき依頼に至ったとのことでしたが、当社にとっても過去に例のない特殊な事例で、調査は困難を極めました。
提案・解決
対象物件は大型かつ不整形、境界も不明瞭で、当社の調査専門部署は、多量で複雑な登記簿謄本や公図を突き合わせ、売買対象を確定させるところから着手しました。
また、対象物件は地域にとって重要なインフラであり、道中に存在する数々の橋梁や通行に関する権利、管理状況などをすべて洗い出す必要があるため、一つ一つしらみつぶしに調査しました。
約３ヶ月の調査の末、買主が購入を判断するためのリスクや費用見通しを明らかにし、無事に売買契約は成立、関係者全員にとって初めてとなる未知の取引を実現させることができました。
ポイント
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不動産調査の専門部署があり、特殊な物件にも柔軟に対応
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無人島やサーキットなど多種多様な調査経験によるノウハウ蓄積
全国のエリア動向や物件特性を踏まえた価格査定で投資を支援
課題
ある事業法人が、全国主要都市に所有するオフィスビルや共同住宅など20物件超の不動産を一括売却するにあたり、入札形式で購入希望者を募集されました。
当社は、本物件の取得を希望されていたある投資ファンドから、全国かつ物件種別を問わず対応できること、短い期間でも対応できることから、複数物件の一括査定の依頼をいただきました。
提案・解決
さっそく当社は、不動産査定の専門部署による調査を開始し、各都市のエリア動向や物件特性を踏まえ、それぞれの流動性や収益性、将来性等を分析し、資産価値を精査しました。
そこから、物件ごとに取得後も保有を継続する場合、開発する場合、転売する場合を想定したストーリーを組み立て、対象物件全体の価格を提案しました。
その結果、お客様は数ある競合先を抑えて本物件を落札し、購入することができました。
ポイント
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不動産査定の専門部署があり、全国・複数の物件にも対応可能
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ノウハウの集約で、不動産投資のプロからも信頼
維持管理費が膨らむ築古物件を、好決算の年度内での売却を提案し一括買取
課題
電気機器メーカーの売主様は、全国各地に築古の事務所や倉庫を多数所有されており、年々膨らむ維持管理費に悩まれていました。
そのため売主様は子会社の不動産会社を通じて物件ごとに販売活動を開始されましたが、物件が全国に点在するため思うように進まず、販売が長期化していました。
提案・解決
対象物件は築古で簿価と時価の乖離が大きく、売却すればかなりの売却損が発生するケースでしたが、売主様は当年度の好決算が予測されており、年度内の売却であれば売却損が決算へ与える影響が小さく済むことから、当社は、当社による一括買取を提案しました。
一括買取であれば時間がかからず、売れ残りのリスクもなく年度内に売却できるため、売主様はこれを快諾され、当社は売主様が所有する全国計28物件をまとめて購入しました。
買取にあたっては、境界非明示や契約不適合責任免責により、売主様の負担を抑え、売却後の心配もないかたちで手離れよく物件を売却していただきました。
ポイント
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全国・様々な種別の不動産をまとめて購入できる組織体制
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コストや手間、決算への影響等を考慮し売主様の負担を軽減
老舗企業の不動産M&Aを支援し、税務メリットで売却後の手取り額増加に寄与
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売主様
事業法人
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買主様
個人
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エリア
近畿地方
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取引対象
株式
該当サービス
課題
売主様は旅館業を営んでいましたが、本業を廃業し、所有する土地で駐車場を経営されていました。
しかしその売主様も高齢になられたため、駐車場経営をやめ、所有不動産を売却することを検討されていました。
提案・解決
不動産を売却して会社を清算する場合と、M&Aで不動産を所有する会社ごと売却する場合とを比較し、M&Aでの売却にメリットがあると判断され、ご相談いただきました。
当社の強みは、M&Aにおいて、豊富な不動産取引実績に基づき、不動産の資産評価を的確に反映した企業価値の算定ができることです。
そして当社は、条件に見合う買い手を探索し、通常の不動産売買よりも手続きが複雑なM&A取引をサポートしました。
結果として売主様は、税務メリットにより、不動産売却後に会社清算した場合よりも多くの手元資金を残すことができました。
ポイント
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不動産の資産評価を的確に反映し、適切な企業価値を算定
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不動産M&Aの専門部署が複雑な取引をサポート
本業とは別の安定収益を目的とした不動産取得により、事業性向上に寄与
課題
老舗食品メーカーである買主様は、本業以外での安定収入の確保を目的として、長期的に賃料収入が得られる収益不動産の取得を検討されていました。
そこで当社は、都心で自社開発した店舗付き賃貸マンションをご紹介しました。
提案・解決
対象物件のポイントは、都心にあるということと、１階部分が店舗になっているということです。
一般的に都心は土地の価値が高く、建物が古くなっても資産価値が減少しにくいことから、長期的な収入源としてはもちろん、流通性が高いため将来的に売却することになっても買い手がつきやすいというメリットがあります。
また店舗部分は、他者に賃貸するという選択肢もありましたが、敢えて自社のアンテナショップとして活用することで、本業のブランド発信や、顧客との接点拡大につなげていただくことができました。
不動産の活用により、収益面だけでなく、事業面にも寄与できた取引でした。
ポイント
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顧客の課題を捉えた不動産活用を提案
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自社開発物件を含めた豊富な物件情報データストック
売却が難航していた一部借地のオフィスビルを、ファンドスキームで買取
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売主様
個人
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買主様
東急リバブル
（特定目的会社） -
エリア
関東地方
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物件種別
オフィスビル
該当サービス
課題
個人の売主様が所有するオフィスビルは、立地は良いものの敷地の一部に借地権が設定されていることで購入検討が進まない先が多く、売却が難航していました。
何度か販売価格の見直しを行ったものの買い手が見つからないため、当社へ、仲介ではなくファンドスキームによる買取のご相談をいただきました。
提案・解決
当社は、借地を長期契約に締結し直すことで対象物件の安定性を確保し、TMKスキームでの取得を計画しました。
かねてより共同投資の打診があった機関投資家に共同出資を持ちかけるとともに、金融機関へも借入の打診を行いました。
本来であればノンリコースローンの対象とはならない比較的小規模な借入金額でしたが、アレンジャー、AMおよび優先出資者までもが東急リバブルであるという点を評価され、条件合意に至りました。
その結果、約3週間でファンドスキームを構築し、物件を取得することができました。
その後、GK-TKスキームでの購入を希望される投資法人が現れ、当社は約1ヶ月で対象物件を信託受益権化し、引き渡しを完了しました。
ポイント
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高いアレンジ力により短期間でファンドスキームを構築
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アセットマネジメント機能や出資機能を活用した幅広いメニュー提供
廃業を検討していた企業の社長へ不動産M&Aを提案し、会社売買を支援
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売主様
事業法人
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買主様
投資法人
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エリア
関東地方
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取引対象
株式
該当サービス
東急リバブルのコスト診断サービスで、固定資産税評価額の分析・評価を実施
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お客様
事業法人
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エリア
関東地方 他
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物件種別
オフィスビル、工場等
該当サービス
東急リバブルの開発型アセットマネジメント事業で、新たな投資機会を提供
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売主様
東急リバブル
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買主様
投資法人
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エリア
九州・沖縄地方
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物件種別
ホテル
