売却した建物の給湯器に故障が見つかりました。瑕疵担保責任は発生するでしょうか？

Q.ご相談内容

［事実関係］
売主買主ともに不動産業者ではなく一般の個人。
私は売主で、築後３年経っている戸建住宅の個人間売買で、「売主は建物・付帯設備共に瑕疵担保責任（*1）を負わない」という特約付きで契約。
売主が住宅に１年間住んでいたが、直近の２年間は空き家である事を買主も認識していた。
売主が居住していた１年間は設備の不良故障が無かったため、契約書の付帯設備表には故障・不具合欄の無に丸印を記載していた。

ところが、物件の引渡し後、買主がエコキュート（給湯器）が壊れているのを見つけ、買主が暫定的な修理を行い、現在使用している。
メーカーによれば、故障内容は凍結によるタンクの破裂で、原因は水抜きが行われていたものの、不十分だったと思われるとの事。

買主は、売主に対し、新品交換を要求したいと言ってきている。
（エコキュートを暫定的に修理をしたが、恒久的に治したい。しかし、メーカーから交換部品が無くなり交換できないと連絡があった為、新品交換を希望。）

主張は以下３つ。
　①付帯設備表に故障なしと記載しているが、告知された内容と事実が異なる。
　②故障の原因は売主の水抜きが不完全だった為であり、過失に相当するため、民法７０９条に当たる。
　③契約書内に「売主は買主に対し、環境の維持または管理の必要上定められた規約などに基づく売主の権利・義務を承継させ、買主はこれを承継する」とあるが、これに違反する。（引渡し前に設備の動作確認をする義務がある）

［質問］
このような場合、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約の効力はどうなるか。