庭への通行を妨害する隣家の柵と、建物貸主の責任について教えてください。

Q.ご相談内容

借家に住んでいるのですが、隣人の件で困っています。

お隣のお家も借家（大家さんは私が住んでいる大家と同一人物）なのですが、境界線部分に簡易的ではありますが、竹で作った自作の柵を今年の春頃に隣人が建てて、我が家の庭に出入りができなくなりました。また、灯油タンクのところでもあるため、業者さんが灯油を配達しに来ても入れるのに困難の状況。
柵が建てられた際に大家には写真を撮ってお送りし、庭が使えなくなった旨お伝えしましたが、大家からのアクションは無し。

先月、雪捨て場としても使用していた庭が使えないので冬はより困るので大家に直接電話をしたところ、「相手もいることだから」といったような感じで積極的には動いてくれません。また、契約書に「専用庭」と表記されて丸印がついているにも関わらず、「住居を貸している訳で、土地ではないので庭が使えないのは契約違反ではない」といったような回答です。

ここで私が確認したいのは下記３点です。
●契約書に「専用庭」と書いているにも関わらず使用できないのは契約違反になるのか？
●上記が契約違反の場合、引っ越し資金は大家に支払っていただけるのか？（雪捨て場がない／灯油が給油できないのであれば、冬は住むのが困難）
●隣の家と大家が同一人物の場合、大家の判断で柵を強制撤去することは可能か？

A.東急リバブルからの回答

頂いておりますご質問につきまして、以下、回答させて頂きます。

①契約書の表記の状態を鑑みれば、専用庭を使えることも契約内容と解釈できるように思いますので、契約違反の可能性が高いと思います。

②契約違反により請求できる金額は、それによって被った損害額ということになります。
本来であれば行う必要がなかった引っ越し費用を損害として請求することはよく行われてはおりますが、あくまでも通常一般的な引っ越し費用までが請求できるわけなので、引っ越し費用全額が必ずしも請求可能というわけではありません。

③柵は大家ではなく隣地の賃借人が作ったようですので、柵の所有権はその賃借人にあります。
したがって、いくら土地の所有者とはいえ、柵の強制撤去を行うことはできません。あくまで大家が柵の撤去を隣地の賃借人に求めて、撤去をしてもらうということが必要になります。

ご相談への回答について

「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。