借地上の建物の譲渡に関する法的な問題と、税金などの有利不利などがあれば教えてください。
Q.ご相談内容
土地は借地権でお寺が所有しており、妻の母親がお寺との間で２０年分借受契約すみ。建物は価値がほぼゼロに近く、別人から譲渡を受ける予定。
そこで、妻の母親（実の父親の再婚相手）は生活保護を受けているため建物を譲渡されることで生活保護を打ち切られると不都合があるため、建物は再婚相手の娘である妻の名義にしたいと相談があった。
法的な問題と、税金などの有利不利などがあれば知りたい。
尚、本物件は遠方のため自宅には出来ず、別荘のような扱いにしたい。
A.東急リバブルからの回答
建物の名義人が奥様のお母様ではなく、奥様の名義になるということは、法的には土地をお母様が奥様に転貸し、奥様が土地の借主となり建物を所有すると整理されます。
そのように整理しないと、奥様が建物を持っている法的な理由がありませんので、土地所有者であるお寺から建物の明渡請求をされた場合には、明け渡しをせざるを得なくなります。
法的リスクとしては、
・お寺とお母様の契約で、転貸を禁止するような条項がないか。
・賃貸といっても賃料は無償となるでしょうから、法的には使用貸借と評価できます。その場合、お母様はいつでも奥様との契約を解除できますので、そうなった場合には建物を処分したうえで、土地を明渡さなければなりません（あまり検討すべきリスクではないとは思いますが）
が考えられます。
税金については不動産取得税がかかってまいりますが、不動産を巡る税金は具体的な取引内容によって控除制度など様々ありますので、お近くの無料税務相談などをご活用なさってください。
ご相談への回答について
「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。
