満室の事務所用ビルを所有。査定額を教えて頂けないでしょうか。
Q.ご相談内容
突然、メールにて失礼いたします。数年前に父からの相続により［敷地面積200坪、建築面積100坪、延床面積500坪、築17年］の事務所用ビルを所有しております。以前はテナント一括貸しで入っていただいておりましたが、昨年そのテナントが退去し空室になったため、同ビルの管理をしていた不動産屋さんに依頼をして査定額であった5億円で売りに出しました。しかし「テナントが入っている方が高く売れるのではないか」と考え直し、募集活動の後、全てテナントが埋まりました。しかし依頼をしている不動産屋さんが少々頼りなく、また他の不動産屋さんを探そうにも、一見で不動産屋さんに入るには抵抗があります。（入ったこともありますが、あまりの電話の営業電話の多さに引いてしまいました。）
そこで、メールで質問をさせて頂きたいのですが、全て空室で5億円という査定額の物件（年間収入は3,800万円です。）は、満室ではどのくらいの査定額になるのでしょうか？売れそうな価格を教えて頂ければと存じます。
A.東急リバブルからの回答
早速ではございますが、相談者様のご所有不動産の査定額につきましては、今回のメールでご開示いただいた情報のみではご回答が難しいことをご了承いただければと思います。
収益不動産の凡その価格は『年間賃料÷表面利回り＝査定価格』として算出いたしております。しかしながらこの“表面利回り”については、①建物構造（例：鉄筋コンクリート造○階建）のほか、②所在地・最寄り駅からの距離（流通性、繁華性）や③テナント属性・テナントへの賃貸面積（空室リスク）などの情報が必要となります。（※尚、実際の売却価格については必要管理コストなども差引いた金額（NOIやNCF）を考慮する必要も出てまいります。）
当相談室は弊社が『これまで蓄積してきたノウハウを活かし、更なるお客様サービス向上と不動産流通業界の発展に寄与すること』を目的に運営しております。そのため、上記情報をご開示いただいたとしても、営業部門から所謂“営業”のご連絡をすることはございませんのでご安心いただければと思います。
ご相談への回答について
「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。
