Q.賃貸建物の修繕費を賃借人に負担させたいのですが、可能でしょうか？
A.結論としては可能です。 必ずその旨を定めた契約書を作成し、両者捺印をして保管しておくということが後々のトラブルを防止するうえでも必要となります。
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「不動産取引に関して」のご相談事例の一覧
該当件数：330件
Q.中古マンションを相続しました。仲介で売却するのと買取をしてもらうのと、どちらがいいでしょうか？
A.仲介と買取について、一概に仲介の方が利益があるとか、売却価格が高くなるというのは難しいです。どうしても物件によります。 一般的に買取の場合は、通常相手は不動産業者になります。また売却までの期間は仲介に比べると短いです。その分、 早い現金化ができるメリットはあります。 ただ、どうしても仲介に比べて売却価格が安くなる傾向はあります。 また、不動産業者の買取の場合には、売主の契約不適合責任を免責する条項を入れてくれる場合もありますし、売却後のトラブルも少ないといったメリットがあります。 一度、不動産業者に簡易的な査定をお願いされてはいかがでしょうか。どうしても物件により仲介、買取、価格は変わります。ぜひお近くの不動産業者にご相談なさってみてください。
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Q.無職の者の建物賃借について教えてください。
A.物件の借主の審査は貸主、管理会社によって基準が異なるので、一概にこうですということを言うのは難しいのですが、一般的に審査の基準となる大きな要素として、借主の支払能力がございます。もちろん無職という点は、マイナスに働く要素にはなりますが、たとえば、収入が無い場合でも預金がある程度あるのであれば（賃料の１年分はないと難しいと思います。相場は２年程度という話もあります）、預金額の審査で入居可能ということもございます。 また、現在収入があるということであれば、それはプラスの要素です。就業証明書などの書類で審査の書類としてくれる貸主もあるのではないでしょうか。 したがって、まずはご要望の地域の賃貸の不動産会社に相談し、ご相談者様の条件で入居できる物件を探してもらうようにしてください。
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Q.賃貸契約申込の優先順位は、どうなっているのでしょうか？
A.賃貸のお申込みについては、必ずしも先に届いた申し込みを優先するという決まりはありません。営業時間外で届いたものについては一律同時に届いた申込書と扱うことも何ら問題はありませんし、結局最後は、貸主が貸すと判断した方が契約の相手方となります。 たとえば、もう借主はあなたですと明確に返事をもらっていて、すでに入居に向けた準備を具体的に進めていたにもかかわらず、入居を断られたといった事情がない限りは、訴訟に持ち込んで損害賠償請求が認められることは難しいと思います。
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Q.賃貸中物件の購入を希望することは可能でしょうか？
A.物件を所有されている方のご意向によりますので、とりあえずは、ご相談されてみてください。相談すること自体については問題はありません。
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Q.土地買受交渉中に、業者と売主間の媒介契約期限が切れました。どうしたらよいでしょうか？
A.本件の場合、まだ売買契約を締結していないとはいえ、買主からすれば、購入に向けた期待は十分にあり、具体的な契約日などまで調整をしていたとなると、契約への期待は法的に保護することができると評価される可能性は高いと思います。 まず売主の個人情報ですが、土地の登記簿謄本をとれば所有権者の氏名住所はわかります。 業者Ａに調べさせてみてはいかがでしょう。 それから宅建業者の不当な取引対応については、不動産業者を所管している都道府県に相談窓口がありますので、対応を協議されてはいかがでしょうか。 また、損害賠償については具体的に損害が発生をし、請求する側でその立証をする必要がございます。 土地自体は消費税課税項目ではありませんので、消費税が上がったことで何が損害だったのかは整理しなければいけません（たとえば業者に払う仲介手数料は課税対象です）。どうしてもＢの対応に納得できないということであれば、行政のみならず、お近くの無料法律相談なども活用されるもの選択肢だと思います。
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Q.買付証明書の順位的効力と建築業者の変更について教えてください。
A.買付証明は、あくまでも買主の意思を一方的に示している書面と法的には評価されますので、それを売主が承諾をして初めて売買契約が成立することになります。 したがって、先着順が絶対ということは全くなく、売主が条件を選び、承諾を出した相手が買主ということになります。 ただ、仲介として間に会社が入っていて、そこで紹介をうけていたにもかかわらず、例えば仲介手数料が安いからといった理由でやっぱりＢで、というのは不動産取引上の抜き行為と評価され、違法行為とされてしまう可能性もございます。この点はご注意ください。
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Q.マンションを借りるのですが、重要事項の説明もないまま、初期費用の支払を求められています。どうしたらよいでしょうか？
A.決して正常なことではありません。重要事項説明がありその後に初期費用の支払いという流れが必要になります。 大至急、仲介会社に重要事項の説明を求め、初期費用の振り込みはそれからということで交渉すべきだと思います。
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Q.売主が病気になったことによって、残金決済が遅延しています。この遅延に伴う損失の補填について相談させてください。
A.すでに売買契約を締結しておられますし、売主の事情で決済ができないという今の状態は売主の債務不履行と法的には評価される可能性が高いです。したがって、それが原因で買主に生じた損害は売主が負担をすることになります。 また、仲介業者の業務に明らかに問題があるのであれば、たとえば仲介手数料を減額せよと交渉をすることも可能でしょう。覚書の締結も本来は仲介業者が提案すべきことであり、ましてやご相談者様が提案したにもかかわらず動かないというのであれば、仲介業者として宅建業法上の義務違反になる可能性もございます。 まずは、仲介業者に改めて契約締結を急ぐように交渉したうえで、事態が進まないのであれば、宅建業者トラブルの窓口が各行政にありますので、そちらに相談されるのもよろしいかと存じます。 また、売主に金銭負担を求めていきたいのであれば、無料法律相談などで弁護士に対応を相談されてみてはいかがでしょうか。
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Q.隣接コンビニに駐車場用地を賃貸する際のメリット・デメリットを教えてください。
A.駐車場としての利用については、リースバック方式がよくとられていますが、賃貸借契約との大きな差はご存じのとおり所有権が相手に移転するか、相談者様のままなのかということです。リースバックでも最終的には相談者様のもとに土地の所有権は戻ってきますが。 メリットは、固定資産税など所有者として支払うべき税金がかからない、デメリットは、毎月の賃料の支払いが発生するということでしょうか。 コンビニの建物などではなく駐車場のみの利用とのことですから大きなリスクはないとは思いますが、ご提案の方法を取らない理由はご確認されたうえで契約をされたほうがよろしいと思います。
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