「不動産取引に関して」のご相談事例の一覧

Q.貸借契約中の持ち家を売却したいのですが、どうすればよいですか？

A.通常の賃貸借契約は、法的には更新が前提となっており、貸主側から解約を申し出る場合には、法的に正当と認められる事由が必要となります。たとえば、建物が老朽化で建て替えをせざる得ないような場合、介護が必要な状況になったが、現在住んでいる家ではそれが難しいという事情があるような場合が代表的な例ですが、このように、借主が継続して住む権利よりも、貸主が建物を利用する利益の方が高いと判断させるようなケースで無い限りは正当事由は認められません。また、立退き料も請求されることが多く、通常、賃料の３～５ヶ月分が相場とされております。 まずは、入居者に事情をよくご説明をされ、退去についてお願いをしてみてはいかがでしょうか。そのままご退去に応じていただければそれでよいですが、もし、退去を拒否された場合にはそれ以上、退去を求めるのは法律的には難しいですし、退去に応じるが立退き費用を請求されるということも想定すべきだと思います。

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Q.高齢者の建物賃借は難しいでしょうか。

A.高齢者向けの賃貸はたとえばＵＲがそのような物件を扱っていたり、一般財団法人高齢者住宅財団が行っているサービスでは、代わりに家賃の連帯債務になってくれるといったものもあります。 ただ、どのような制度においても、ご家族の方々の協力は必須です。 そういった点は入居審査でも重視されています。高齢者１名が借主は審査に通りにくいのは事実ですが、上記制度も含め、不可能というわけではありません。

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Q.建物賃借を希望しているのですが、審査に通りやすくするにはどうすればいいのでしょうか？

A.家賃を考えると、学生の方が借主の場合にはなかなか審査は通らないかもしれません。 ＹｏｕＴｕｂｅｒの方が借主になるという方法はいかがでしょうか。なお、審査基準は貸主、管理会社で異なりますので、お部屋探しの際には都度ご確認ください。 もし契約者様が未成年の場合には、親権者の方が保証人になってもらえないようですと、そもそも賃貸借契約を締結するのは難しいですので、ご注意ください。

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Q.商談中の土地を他者に売却されたのですがどうしたらよいでしょうか。

A.商談中であったとしても、不動産業者に聞かれなかったとはいえ、名字しかお伝えしていなかったとなりますと、不動産業者に対して、購入意思を示した、つまり、本物件に対して購入の予約を入れたというような状況には法的には認められない可能性が高いと思います。 このような状況の中で他者に物件が売れてしまうということは、不動産売買では度々あることであり、今回の不動産業者と、どのようなやりとりを具体的にされていたかはわかりませんが、残念ながらこのような場合に不動産業者に何らかの請求をすることは法的には難しいように思います。

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Q.戸建持ち家の賃貸を検討しています。家賃や仲介手数料について教えて下さい。

A.地域周辺の賃料の相場については、やはり地元の賃貸物件を扱っている不動産業者が情報を持っております。 賃料は部屋の大きさや地域によって左右されるので、一度不動産業者にご相談なさってみてください。 なお、仲介手数料は賃料×１．０８が上限であり、それが相場です。ただ、お店によっては仲介手数料半額というような不動産業者もありますので、合わせて確認するようにしてください。

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Q.保証人なしのところは未成年でもすぐ住むことができますか？

A.未成年者の場合は、契約について親権者の同意が必要となります。たとえ単独で契約をしたところで、親権者は当該契約を取り消すことができますので、賃貸人としてはそのようなリスクのある契約には応じてくれません。したがって、必ず同意書を提出するか、親権者を借主にしてほしいといわれます。 これは保証人のあり、なしには関係がありません。 賃貸借の初期費用については、通常、賃料、礼金のほかに、敷金や仲介手数料などが必要になることが多いです。したがって、礼金がゼロ円であっても、家賃だけの支払では契約できない物件も多くございます。

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Q.隣接公有地競売を前提に購入した土地の契約を解除出来る方法はありますか？

A.本件の場合、消費者契約法の無効を主張できる可能性があります。 業者が消費者に対し、事実と異なることを説明し、それを消費者が誤認して契約を締結した場合には、契約の無効を主張できます。 また、このような誤った事実を説明したということで、宅建業法上の説明義務違反に基づく損害賠償を宅建業者に請求できる可能性もございます。 まずは、購入者ご本人が、弁護士会の実施しているものなどの専門家による法律相談を利用し、弁護士に対応をご相談されることをお勧めいたします。

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Q.高齢の父が住んでいる家の処分方法について教えて下さい。

A.まず家がお父様単独の名義になっている場合には、あまり問題はありません。お父様おひとりのご判断で家の処分が可能だからです。 問題はご夫婦の共有になっている場合です。 すでにお母様が認知症になっているということですが、共有名義の財産を売却する場合には、共有者全員の承諾が必要になります。したがいまして、お母様の意思疎通が無理ということになるとこのままでは処分はできません。そこで、家庭裁判所に後見人をつけてもらうための申立てをし、後見人とお父様で家の処分をする必要がございます。 このようにもしご夫婦の名義になっている場合には、法的な手続きが必要となりますので、お近くの無料法律相談などを活用され、専門家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.契約不適合責任に係る契約書と重要事項説明書との齟齬があるのですが、どちらが優先されるのでしょうか？

A.契約書の解釈は、通常、特約とあれば、そちらが優先されることになります。 したがって、この場合では、特約に記載がある契約不適合責任免責条項が優先されます。 しかし、契約書というのはあくまでお互いが理解し納得して行うものです。 売主様ですら、どちらの解釈になるのかと疑問に思われているような状況は非常に危険です。媒介不動産業者に、逐次内容の確認をし、また、買主側にもしっかり伝わっていることを確認したうえで、契約を締結してください。契約不適合責任条項は、売買契約締結後に一番トラブルになりやすい論点ですので、特にご注意ください。

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Q.空き家を売却する際に土地の測量が必要と言われたのですが、必ず必要ですか？

A.土地の売買において、土地の測量が必要になるかどうかは、契約によります。契約によっては、測量が不要という場合もございます。まずは、なぜ測量が必要になるのかは改めて業者に確認なさってみてください。

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