「不動産取引に関して」のご相談事例の一覧

Q.入居前に発生すると言われた家賃も支払わないといけないのでしょうか？

A.賃料の発生日は、当然原則は入居日となります。ただ、人気がある物件は、この日から賃料を払える人を借主にするというような条件を設定している家主、管理会社も存在します。しかし、今回の場合は、１０日退去で、１１日にはまだ住めないわけですから、その日を賃料発生日に据えるというのは、賃貸借契約の考え方から言ってもおかしいです。住める環境を整えていない、つまり貸主としての義務を果たしていないのに、賃借人のみ義務履行を要求するような貸主の行為は、違法と評価される可能性が高いですし、管理会社が宅建業者の場合には、宅建業法に違反する行為となる可能性があります。 まずは、改めて入居日、それがだめでも、少なくても入居が物理的に可能になった日からの賃料発生を交渉してください。消費者センターや、無料法律相談、各都道府県の宅建窓口もありますので、業者の対応によっては、ご利用されてみてはいかがでしょうか。 また、同じ一棟内の物件であっても、分譲マンションの場合には、貸主が異なりますので、そもそもの賃貸条件が変わることはございます。

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Q.別荘地売却に際し保証金の支払を要求されたのですが詐欺ではないですか？

A.不動産の売買において、売買契約締結後のキャンセルは、確かに、相手方への影響は大きいです。 そこで、不動産の売買においては、通常、手付金というものを買主から売主に契約前に支払をいたします。 これにより、キャンセルされた側の損害を補填しています。買主がキャンセルする場合は、手付金を放棄する、売主がキャンセルする場合は手付金の倍額を買主に支払うことで、それぞれキャンセルを可能にしております。 これが不動産売買の解約に関する原則です。 今回不動産会社が要求している売主からの保証金というものは、この原則からすると、意味のよくわからない金額ということになります。もし不動産会社が買主になるのであれば、手付金を払うのは買主である不動産会社です。売主から契約前に保証金なるものをとるというのは、危険な取引である可能性が高いと思います。返金の約束も履行されるかどうか、よくわかりません。 十分に気を付けて取引していただきたいですし、東京都には、宅建業に関する相談窓口もございますので、念のため相談されるのもよろしいかと存じます。

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Q.依頼した土地の売却が１年経っても進まないので不動産屋を変更したいです。

A.専属専任媒介、または専属媒介契約を不動産業者と締結している場合には、前者は１週間、後者は２週間に１回は、報告をしなければいけない義務を負っております。それを怠っている以上、媒介契約の債務不履行になりますので、媒介契約を解除したうえで、他の不動産会社を探すことができます。地域によっては、当社においても対応できますので、媒介契約を解約後、もしお近くに当社営業センターがある場合には、ぜひご相談いただければと思います。

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Q.認知症の母を代理した不動産売却はできますか？

A.認知症といっても症状はいろいろですが、取引において必要程度の判断能力がない状態に進行しているとすると、後見人制度を使わずの売却は難しいです。 たとえば、ご両親名義の土地を、どちらかの単独の判断で売ることはできず、必ず、共有名義者全員の（本件で言えばお母様）同意が必要になります。しかし、そのような行為に同意を与えるだけの能力がないのであれば、後見人を立てたうえで、後見人の判断を仰ぐ必要がございます。 また、後見人を立てたとしても、居住用財産については、民法上、家庭裁判所の許可が必要とされております。後見人や、それ以外の人たちの判断だけでの売却は認められておりません。 このように、土地を売るまでにはいくつかの手続きを経る必要がございます。 司法書士や弁護士など、法律の専門家に、後見人制度に関する手続きなど、ご相談されたほうがよろしいかと存じます。

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Q.追い焚き機能つきとの虚偽説明があった場合、どう対処すれば良いでしょうか。

A.まずは賃貸借契約時の重要事項説明書をご確認ください。そこに「追い炊き機能あり」と書かれているのに、実際には追い炊き機能がない、ということであれば、仲介業者の説明義務違反の問題となる可能性があります。 賃貸借契約時の仲介業者に問い合わせ、対応を求めるのがよいと思います。 また、賃貸借契約時に、オーナーが「追い炊き機能がある」と仲介業者に説明していたのであれば、オーナーは「追い炊き機能あり」という前提で当該物件を貸していたことになるので、オーナーには追い炊きができるようにする義務（修繕義務）があると考えられます。そこで、管理会社またはオーナーに対し、「調査をお願いする」のではなく、「修繕を要求する」旨の書面を期限付きで送ることも方法としてあり得るでしょう。 加えて、物件資料の設備欄に「給湯追い炊き機能」の記載があったとのことですが、このような物件資料自体が、重要事項説明義務違反に問われる可能性もありますし、景品表示法における「優良誤認表示」と認定された場合には、同法違反に問われる可能性もございます。 説明義務違反や修繕義務の不履行などの相談は、弁護士が間に入って解決している事案も多いようですので、弁護士にご相談いただくとよろしいかと思います。役所などで無料法律相談を行っている自治体もありますので、お住まいの市区町村にご確認されてはいかがでしょうか。 また、各自治体ごとに、宅建業者に対する相談窓口もございますので、そちらに相談されるのもよろしいかと存じます。

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Q.アパートマンスリー運営のリスクについて教えてください。

A.マンスリーや一般の賃貸借が入り乱れているような物件については、たとえば頻繁に引っ越し業者が来るので、うるさいといった声や、隣人がよく変わり不安だという声は実際にはあるようです。実際にそのようなトラブルがよくおこり、管理会社などに声が上がっているような場合には、契約時の重要事項として説明をすることを求められるような場合もありますので、ご注意ください。

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Q.賃貸仲介においては隣地建築計画調査説明義務はないのでしょうか？

A.周辺環境に関する調査説明義務については、たとえば反社会的勢力の施設があるなど、いわゆる嫌悪施設と呼ばれる建物がある場合には、仲介業者に認められることがあります。また、一般的に隣地が更地であった場合には、将来的に建物が建ち、眺望など周辺環境に変化が出ることがある旨の説明いたしますし、建築看板など明らかに何か建物が建つような計画が判明している場合には、計画の概要を調査して、その旨説明を行います。 しかし、そのような場合以外についても、つまり本件のように「売地」の看板しかない場合に、当該土地の謄本を入手し、工事の情報を収集するという調査義務までは、賃貸の仲介業者にはないと一般的には考えられていると思います。

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Q.マンション敷地の一部に係る専用使用権承諾の覚書について相談です。

A.店舗部分のオーナーがどのような根拠で管理室や駐車場の賃料を得ているのか、現在の敷地の使用状況、管理規約の中身などがわからない中で、覚書の捺印について、判断するのは申し訳ありませんが、難しいです。 一度、管理規約などを含めた資料一式を無料法律相談にお持ちになって、法律の専門家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.不動産投資契約の解除について教えてください。

A.契約の解約については、希望をされるのであれば、可能ですが、その際に何らかのペナルティーが発生する可能性もございます（簡単にいえば、キャンセル料のような金額を請求されるということです）。これが発生するかどうかは、締結された契約の内容によりますので、改めて契約内容をご確認ください。

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Q.開発許可前の土地で、建設工事請負契約を結ぶことは違法でしょうか。

A.建築請負契約の締結自体が即違法となることはないと思いますが、消費者契約法上、「消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」に該当する可能性があると思います。 何故なら、建築する土地がない状態での請負契約は非常に不自然であり、万が一開発許可が下りない（又は非常に時間がかかるなど）場合はどうなるのでしょうか？ 宅建業法上、開発許可前の土地については契約締結のみならず、広告すら行うことが出来ないことから本件のようなスキームはあまり推奨されるべき内容ではないと考えます。

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