「不動産取引に関して」のご相談事例の一覧

Q.新築マンションを購入直後に売却する場合、売却価格はどの位、購入価格より下がりますか？

A.新築の定義については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の中で、新たに建設された物件で一度も人が住んでいないもの、築1年以内、という要件があります。今回の物件ですと、その要件にあてはまりますので、「新築」としてまだ売ることができます。売値については、さまざまな要因で決定するので、新築として売れることが、前回同様の金額で売却できるかわかりませんが、新築同等の物件として販売することができます。 ただ、一度でも入居いたしますと、上記法律のいう新築の要件には当てはまらなくなりますので、どんなに築が新しくても、「中古」物件として販売をすることになります。そうしますと、一般的には１割～２割は価格が下がるといわれております。 したがって、一度売買契約を成立させ（つまり購入をして）、その後、一度も入居せずに、１年以内に販売をするのが、一番高く売れる可能性が高いということになります。 ただ、物件を買って売ってという行為については、税金の課税対象になる行為となりますので、そのあたりはお気を付けください。一度お近くの不動産会社に直接ご相談されるのもよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.不動産売買での仲介会社の守秘義務について教えてください。

A.『守秘義務違反になりますか？』とのことですが、宅建業法第４５条秘密を守る義務では『宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。 宅地建物取引業を営まなくなった後であっても、また同様とする。』とされています。 そのため、正当な理由の有無が問題となります。 また、買主様からの「家電を残して欲しい」「金額を下げて欲しい」との要望に関してはよくある交渉の一つに思えますので、なにか約束をしている場合は別ですが、そうでなければ、『要求は受け入れない』ということでもなんら問題ないのではないかと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.登記簿謄本記載の住所が現住所と違う場合、住所変更手続きは必要ですか？

A.ご質問内容にあるように、売主様の現住所と登記されている住所が異なる場合、住所の変更登記が必要になります。手続き時期については、買主様への所有権移転登記を申請すると同時に、住所の変更登記を申請する（連件申請）ケースが多いです。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.仲介手数料の支払い時期について相談されなかった場合、媒介契約は解除できるのでしょうか？

A.媒介契約書の内容が定かでないので、一般論での回答になることをご了承ください。 『相談』とする意図がわかりませんが、仲介手数料は“成功報酬”であることから契約成立時に報酬請求権が発生します。 しかしながら、国土交通省が推奨しているのは『契約時半金、残金時半金』です。 媒介契約の解除については、仲介業者がその役割を果たしているのであれば難しいと思いますが、 業務上なにか不備があったのであれば、宅建業法を所管する国交省や都道府県庁へご相談されることをお勧めいたします。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.不動産売買契約の白紙解除をする場合、売買契約書は回収されるのでしょうか？

A.通常、白紙解約の手続きは覚書や合意書を締結して、支払い済みの手付金等を返還してもらって終了です。 契約書を回収されることはないと思います。 尚、書面は宅建業者が作成することが多いと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.リフォーム費用もローンに組みたいのですが、ローンは組めるのでしょうか？

A.記載されているような『工務店の審査』という話は聞いたことがありませんが、現在の金融機関の商品には様々なローンがあり、リフォームに関しても住宅ローンと同じ金利、同じ期間で融資する金融機関もあるようです。 まずは、その不動産屋が推薦する金融機関に直接問い合わせてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.別荘を贈与されました。私自身が高齢になり、子どもも不要というので売却を考えておりますが、売れない場合はどうなるのでしょうか。

A.ご懸念されているように不動産の中にはどうしても売れないものもあります。 売れない場合にはそのまま所有し続けるか、自治体などに寄付（必ずしも寄付を受けてもらえるわけではありません）するという選択肢も考えられます。また将来的なお話で恐縮ですが、相続放棄などの手法もあります。※この場合は、本件不動産だけでなく全ての相続を放棄する必要があります。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.現在、離婚を前提に夫と別居中です。賃貸マンションかアパートに引越しを考えていますが、パート収入しかないので審査を受ける上で不利になりますか？

A.結論から申し上げますと“貸す・貸さない”は貸主さんが判断します。 ただ、審査がОＫだとしても連帯保証人をつけることを条件とされる可能性が高いと思います。 「連帯保証人になってくれる人がいない」という場合でも、「家賃保証会社」が利用できる不動産会社もありますので、まずはお近くの不動産会社にご相談されることをお勧めいたします。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.不動産業者所有のマンションを借りるにあたり、不動産業者より「重要事項説明は自社物件の賃貸では不要なため省略します」と言われました。

A.ご指摘のとおり宅建業法の条文というのは解釈しづらい部分があります。 そこで、宅建業法の専門書に書かれている解説を抜粋します。 『宅建業法３５条１項本文の規定の文言からは、例えば宅建業者が所有する賃貸マンションの一室を借主に賃貸する場合に、借主に対して重要事項説明書を交付、説明しなければならないような誤解を与えるが、同法２条２号は宅地建物取引に限られ、宅建業者が宅地建物を賃貸する行為はこれに当たらず業務規定外の行為であるから、法３５条の適用はない』と解釈されていることから、重要事項説明書の交付・説明義務はないということになります。 しかしながらこれはあくまでも『法的には・・・』ということであり、私の個人的見解ではございますがトラブル防止の観点から説明すべきであろうと考えます。 実際に宅建業者が所有する不動産を賃貸する場合でも『重要事項説明書を交付・説明する』業者さんも多いようです。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.所有する一戸建てを売却しました。

A.契約書の条文において『付帯設備表に誤りがあった場合の処置』について規程されていないため、一般的には『規程外事項の協議義務』という条文を根拠に話し合いで解決を図ることになります。 話し合いで解決できないようであれば第三者が介入（調停や裁判）する場で、解決を目指すことになります。 買主さんが『防水パンがついている』と思い込んでいたことに過失がないのであればその主張も（７日を超えても）認められる可能性があるのかもしれませんし、設置されていないことを認識していたにもかかわらず、帳票を盾に“いいがかり”をつけてきているのであれば、その請求は棄却される可能性が高いように思います。 まずは役所等で行われている無料法律相談などをご利用されてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら