該当件数：330件
A.「貸主」が更新を拒絶するためには、「正当事由」が必要です。 「借地借家法」に定める正当事由の判断基準は下記のとおり。 1. 貸主が建物を必要とする事情（基本となる判断事項） 2. 賃貸借に関する従前の経過 3. 建物の利用状況 4. 建物の状況（建物の老朽化等） 5. 貸主の立退き料の提供 ※5. は補完的な事由とされており、ある程度1～４までの正当事由が具備されなければ、高額の立退き料を提示しても、正当事由として認められない可能性がございます。 普通賃貸借ではなく、定期借家契約を選択した場合、契約更新は原則認められないため、期間満了時には建物が貸主に返還されますが、一般的には普通賃貸借より賃料が低くなってしまうデメリットがございます。
A.現在の賃貸借契約を解除し、空室にした上での売却は難しいと考えますが、賃借人付での売買契約（オーナーチェンジ）は可能です。賃借人付での売買契約を選択した場合の懸念事項は、下記のとおりです。 ①購入者が購入物件を利用できないため購入者は、投資家等に限定されてくる。 ②上記①の理由により、空室で売却した場合と比較し、売却価格が低くなる。 ③投資用物件ではないため、販売期間が長期化する場合がある。 などが挙げられます。 空室で売却した場合と、賃借人付で売却した場合、それぞれついての査定額を把握した上でご検討されてみてはいかがでしょうか？
A.<『2,000万でどうか？』『更地にして売るのが常識です。』について> ⇒いずれも“買主側の希望”と捉えたほうがよろしいかと思います。 A社の仲介を望まれるのであれば、「他社の査定では『建物付で4,000万円』といわれているので、2,000万円では売れない。」などと交渉してみてはいかがでしょうか？ また、他の選択肢としては、『他の不動産会社（仮に『B社』とします。）に売却を依頼して市場に売りに出し、買主様を探索する。』という方法もございます。 この場合でも、『A社』は、『B社』を通じて交渉をしてくると思います。（※不動産会社同士で話をしたほうがスムーズに進むかもしれません。） <『土地建物込で売却できないものでしょうか？』について> ⇒築年数が経過していても『建物を使用したい』というお客様もいらっしゃると思います。 <『売却する際、複数の不動産会社に依頼することはで可能でしょうか。』について> ⇒まず、媒介契約について解説させていただきます。契約形態には3種類ございます。 専属専任媒介契約 依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。 又、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできません。 専任媒介契約 依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。 ただし、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することはできます。 一般媒介契約 依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができる契約です。 又、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできます。 契約する場合には、重ねて媒介を依頼した他の不動産業者を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」があり、非明示型とする場合には、その旨を特約することになっています。 上記より、複数の不動産会社に依頼するには『一般媒介契約』を選択していただくこととなります。
A.(1)当該物件の資産価値を調べる場合、どこに相談すればよいでしょうか。 ⇒方法は２種類ございます。 ①不動産会社に査定を依頼する（※一般的に無料。市場に出して売却できるであろう金額を算出します。） 参考程度とされるのであれば、これで充分だと思います。 ②不動産鑑定士に『鑑定評価』を依頼する。（※有料） （一般的な不動産売買での価格は個別の事情に大きく左右されます。鑑定評価は、これらの事情を排除した“本来の不動産の経済価値”ということになります。そのため、金融機関の担保評価や不動産会社を介さない個人間売買、裁判の証拠などに利用されています。） (2)当該物件の前面は私道のようですが接道義務を果たしているか否か定かでありません。再建築ができないケースもあるということですが売却する際になにか不都合はありますでしょうか。 ⇒万一、接道義務を果たしていない土地の場合、原則建物の再建築ができないため想定される買主は・・・ ア）現存する建物を増改築（できない場合もあります。）することにより、利用し続ける方 イ）利用価値を享受できる方（隣地所有者など） ウ）資材置場・駐車場などとして利用する方 等に限定されるため、接道義務を満たしている土地に比べ、半値程度（場合によってはそれ以下）になってしまう可能性があります。 但し、建築基準法上の接道義務を満たしていない場合であっても、救済措置等により、建物が建築できる場合もあります。（救済措置が適用される場合であっても、通常の接道義務を満たしている土地と比較した場合には査定価格，評価額は一般的に低くなります。） 尚、接道義務を満たしている場合でも、道路の種類によって、査定額・評価額に影響を及ぼす場合があります。 いずれにいたしましても、価格査定や鑑定評価を依頼すると『接道状況及び再建築の可否』についても調査することになるため、まずはお近くの不動産会社又は不動産鑑定士にご相談されることをお勧め致します。
A.1．『購入する物件を会社名義にするべきなのか否か』について まずそれぞれのメリット・デメリットをご説明させていただきます。 <法人名義にするメリット> 会社の経費として処理できる ・不動産の取得に関する諸費用（登記料など） ・固定資産税など ・建物などの減価償却費 <個人名義にするメリット> ・住宅ローン控除を受けることができる。（※適用要件を満たす物件の場合、専有面積の2分の1以上が居住用ということであれば、事務所併用住宅でも住宅ローン控除は受けられます。住宅ローンの控除額については、ローン残高を事務所用部分と居住用部分の各面積割合で按分して算出することになります。※『住宅ローン控除』の詳細はコチラをご参照ください。） ・適用要件を満たす物件の場合、住宅用として不動産取得税の軽減を受けることができる。 どちらが良いかについては、会社の状況等にもよるかと思いますので、税理士等の税務の専門家にご相談されることをお勧め致します。 2．『土地を抵当に入れて借り入れを行い』について 一般的な『不動産担保ローン』は用途に制限がないため『住宅ローン』に比べ高金利です。 そのため、金利を重視されるのであれば、住宅を担保にする銀行等の『住宅ローン』をお勧め致しますが、『事業資金としてのお借り入れ』等をご検討されるのであれば、お取引のある金融機関へお問合せされてみてはいかがでしょうか。
A.早速ではございますが、相談者様のご所有不動産の査定額につきましては、今回のメールでご開示いただいた情報のみではご回答が難しいことをご了承いただければと思います。 収益不動産の凡その価格は『年間賃料÷表面利回り＝査定価格』として算出いたしております。しかしながらこの“表面利回り”については、①建物構造（例：鉄筋コンクリート造○階建）のほか、②所在地・最寄り駅からの距離（流通性、繁華性）や③テナント属性・テナントへの賃貸面積（空室リスク）などの情報が必要となります。（※尚、実際の売却価格については必要管理コストなども差引いた金額（NOIやNCF）を考慮する必要も出てまいります。） 当相談室は弊社が『これまで蓄積してきたノウハウを活かし、更なるお客様サービス向上と不動産流通業界の発展に寄与すること』を目的に運営しております。そのため、上記情報をご開示いただいたとしても、営業部門から所謂“営業”のご連絡をすることはございませんのでご安心いただければと思います。
A.ご相談者様がご契約された際の仲介業者との間で締結された媒介契約書（報酬規定等の記載があると思います。）の約款を確認させていただかないと、きちんとしたお答えは出来ませんが、弊社が使用している媒介契約書では、『①宅地建物取引業者の媒介によって、目的物の売買または交換の契約が 成立したときは、報酬を請求できる。②ただし、売買または交換の契約が停止条件として成立したときは、その条件が成立したときのみ宅地建物取引業者は報酬を請求できる。③目的物の売買または交換の契約が、代金または交換差金についての融資不成立を解除条件として契約が締結された後、融資の不成立が確定した場合、これを理由として契約が解除された場合は、宅地建物取引業者は受領した約定報酬額を全額返還しなくてはならない。』とあります。 そのため、弊社の媒介契約書のとおりに解釈をした場合は、手付け解除や違約解除は、契約成立との意味合いになりますので、仲介手数料報酬は発生することになります。 宅地建物取引業者（仲介業者）と締結された媒介契約書をご確認ください。
A.第三者が所有する土地の上に建物を所有されているとのことですが、『どのような法的根拠（敷地利用権）で第三者所有の土地に建物が建っているのか』が定かではないため、今回は土地に借地権が設定されていることを前提に回答させていただきます。 アパートを売却する方法としては・・・ ①借地権付建物』として売却する。（地主の承諾が必要となります。） ②土地所有者から底地権を買い取って完全な所有権として売却する。（地主との交渉が必要となります。） ③土地所有者に借地権および建物を買い取ってもらう。（地主との交渉が必要となります。） などが考えられます。 どの方法を選択するかについては不動産会社へ相場等をご確認の上、ご検討されることをお勧めいたします。 ※建物所有の法的根拠が借地権ではなく“土地の使用貸借”である場合、この契約は当事者間のみ有効であることから『建物所有権を移転した段階で使用貸借契約が終了する』と考えられ、建物単独でのご売却は困難であると考えます。
A.一般的にはご売却をお勧めしておりますが、購入希望者が金融機関の融資を利用する場合、『融資を受けづらい』などの問題から、残存年数が少なくなればなるほどご売却が難しくなることも考えられます。そのため、返還される保証金及び建物解体撤去費用や、不動産会社が算出する売却可能額などを把握された上でご検討されることをお勧めいたします。 また、ご売却する場合の『外壁塗装・屋根塗装』についてですが、余程の場合を除き修繕されることはお勧めしておりません。（何故なら必ずしも費用をかけた分、高く売却できるわけでもありませんし、購入希望者の中には、ご自分の希望の色に塗装したいという方もいらっしゃるためです。） 上記回答はあくまでも一般論であり、ご所有不動産の状況などにより異なることをご承知おきください。
A.所在地などによりお取扱が出来ない地域もございますのでマンション所在地などの情報をご確認させていただく必要がございます。また、ご売却に先立ち相続登記や遺産分割協議書などが必要となります
