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A.おっしゃるとおり、売買契約は口約束でも法的には成立をするとされておりますが、不動産売買といった非常に重要な契約の場合には、契約書締結が契約成立においては不可欠であると考えられており、裁判所の判例もそのような結論となっております。 したがって、破棄することは可能です。 ただ、破棄する理由やタイミングによっては、手付金が戻ってこない、違約金を取られるといったケースがございます。 契約書の記載を確認いただき、解約における費用負担については、確認をなさってください。
A.賃貸契約において、駐車場の確保については重要事項だと考えられます。 契約前の説明で、敷地内に駐車場が確保できるという事であったのにもかかわらず、それが異なったということであれば、重要事項に関して誤った説明を不動産業者がしたということになります。 現状一杯で確保できないということであれば、事実上敷地内駐車場の利用はできません。 そのような状態にもかかわらず誤った説明をした業者が責任を負うべき問題です。 したがって、例えば、敷地外駐車場の賃料を業者に持たせるといった交渉はされてみてもいいのではないでしょうか。 業者に宅建業法の違反の可能性もあります。真摯な対応を取らないようであれば、各都道府県庁の宅建相談窓口にご相談されてもよろしいかと存じます。
A.現状では祖父の方が相続のため、土地所有者となっております。 認知症といってもいろいろな症状がありますので、売買について判断ができるレベルなのであれば進められる可能性はあります。 そうでない場合には、今の法制度の下では、後見人という立場を得ないと、売却することはできないことになります。 ただ、親族間などで、売却を巡ってトラブルになる可能性がある場合には、そのような立場の人は後見人に選ばれない可能性もあり、その場合には弁護士などの第三者が選任されることになります。 一度、無料の法律相談などで、後見人の選任について、ご相談をされてみてはいかがでしょうか。
A.まずこのような状況であっても建物の売買は可能ですし、相手方が変わってしまうので、契約も無効になります。 ただ、そもそも、お母さまの土地にはみ出して浄化槽があるのであれば、お母さまとしては、自らの土地にはみ出ている物体を排除するように隣地に求める権利をもっております。 今までは契約で、建物を壊す際に撤去するという事になっていたわけですが、その契約がなくなった以上、今の時点で、隣地に対して、早急に撤去せよという権利をお母さまは有していることになります。 したがって、アパートを壊すのであれば当然、壊さないでそのまま保有する場合であっても、今回アパートを購入する買主は、契約云々に関わらず、撤去をしなければいけない義務を負っております。 訴訟になって困るのははみ出した浄化槽を有している側ですので、早急にお母さまの土地の所有権を害している物体を撤去せよと要求し、無視するようであれば、お近くの無料法律相談などで弁護士にご相談されてみてはいかがでしょうか。 なお、新たな契約書を締結される場合でも浄化槽の撤去についてはどのような内容になっているかは十分に確認なさってください。
A.契約締結前ということであれば、原則は、売主が売りたい相手に売るということになります。 ただ、契約締結前といっても、実質的にはもう購入できるという期待をするに十分な交渉経過があり、かつ、購入に向けて具体的に準備を進め、たとえば建物を作るための契約を進め、費用も支出をしていたといったような事情がある場合に、その期待を破るような行為があった場合には、相手方（売主）に対して、「契約締結前の過失」を主張し、損害賠償を請求できる場合があります。 裁判ではあまり認められていない論理ではありますが、検討はできると思います。 本件は売主の兄弟企業ということですので、一般の法人や消費者が購入するという事に比べれば、契約締結前の過失が認められるハードルは低くなると思われます。 仲介手数料についても、売主自らが直接販売をしているとのことですから、かからないのが法律です。住まいが無かったときの仮住まいの金額についても、売主の責任で仮住まいに住むことを余儀なくされたということであれば、その全額を求められるかは難しいかもしれませんが、認められる可能性もあります。 一度無料の法律相談などで、法律の専門家に対応をご相談されてはいかがでしょうか。
A.①その地域ががどのような風習があるかは分かりませんが極端な風習というものはありません。借地権料も通常に設定されているはずです。 使用貸借にするかどうかについては、税金の関係もありますので、一度無料税理士相談などでご相談された方がよろしいかと思います。 ②地代の計算は、積算法は不動産鑑定士などの専門家が算定する手法とされております。 他の類似物件の賃料状況がある程度わかるのであれば、賃貸事例比較法もよく使用されております。 ③この点については、なかなか難しく、たとえば、税務署や裁判所が、本件の賃貸借がどのような類型に当たるのかを判断する場合には、 ①土地、建物の固定資産税額、地代の周辺相場などの比較、 ②契約当時から現在迄の事情・状況（本件では賃料・地代を意識して、さらに相殺処理するような当事者の意思もあったのか、 あるいは、親子なのでお互い地代・賃料の意識はなく無償という認識であり、相殺処理など念頭にもなかった等の事情です） ③各当事者の人的関係（親子）といった要素を踏まえ、総合的に「対価性があったかどうか」を判断します。 この点も専門家に一度ご相談された方がよろしいと思います。
A.借地権の物件に関する承諾料ですが、譲渡や増改築について承諾および承諾料がかかるというのは一般的ですが、増改築にあたらないレベルのメンテナンスでも承諾料がかかるというのはあまりないのではないかと思います。 建物に住んでいくために必要なレベルの修繕、メンテナンスについては、貸主の承諾がそもそも必要なく行うことができます。 承諾料がかかる条件について改めてご確認された方が良いと思います。 気を付けるというのは、契約書の内容です。 承諾料もそうですが、更新料がかかるのか、契約期間はどのくらいあるのか、修繕が必要になった場合に貸主借主の費用負担区分はどうなっているのか、確認なさってください。
A.2020年4月の民法改正において、借主に責任のない原因で居住できない環境になってしまったような場合には、賃料減額がされることになりました。エアコン故障についても、減額される事由の一つとされております。 ただ、どのくらい減額されるのかという割合についてまで法律に書いてあるわけではありません。 一般的に一つの指標としてよく用いられているのが、日本賃貸住宅管理協会が出している賃料減額のガイドラインがあります。 それによるとエアコン故障の場合には、3日までに直れば、貸主は免責、4日以上かかるようであれば、月額賃料から5000円の減額とされております。 あくまでも目安ではありますが、その数字をもとに、賃料減額を交渉されるとよろしいかと思います。
A.おっしゃるとおり借地権の割合は60％程度と言われております。借地権を土地所有者に購入してもらい、その費用で解体費用を借主が負担するということは行われております。 借地権の評価については、国税庁HPに掲載がありますので、ご確認ください。不動産業者に借地権の売買取引をご相談されるのもよろしいかと思います。
A.騒音問題については、一番悪いのは出している本人ですので、何か請求をされるのであれば、騒音を出している隣人に対してというのが原則です。 周辺住民に対して相当な迷惑をかける騒音を出しているということが認められる場合には、退去するのは騒音を出している人です。 ただ、そこまでいくには実際にどのくらいの音を出しているのかを数値で測ったり、いつどのくらいの音が出ているということをある程度訴える側が記録をしておく必要があり、法的に我慢の限界であると裁判などで認められるところまで必要になりますので、実際のところは、迷惑を受けている側が退去をされるケースが多いというのが残念ながらの実態です。 たとえば、貸主や管理会社に対して、何度も対応をお願いしているにもかかわらず、動いてくれなかったといったような状況があるのであれば、何らかの請求ができる可能性があります。 こういう状況は管理会社も把握していると思うので、たとえばおっしゃるような敷金の全額返金や、たとえば短期による解約違約金が契約上あるのであればその免除など、交渉をしてみることはできると思います。
