「その他」のご相談事例の一覧

Q.新たに設置されるゴミ集積所の位置の変更を依頼することは可能でしょうか？

A.ゴミの収集については、「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」で定められており、同法には市町村が中心となって行う旨の規定がございます。したがいまして、ゴミ集積所の設置といったゴミ収集業務についてはお住いの市によって運用が異なります。まずは、市の担当窓口に、ゴミ集積所の変更依頼の方法について確認なさってください。市町村によってはHP上で変更依頼の方法などを掲載しています。 ゴミ集積所の設置については、周辺住民とよく話をして場所を決定するのが前提であり、集積所の管理を町会単位で行っている例も多いです。したがって自治会長を中心とした自治会単位で変更依頼を出す旨を規定している自治体もあるようです。まずは自治会長にご相談され、できれば自治会として変更依頼を提出されたほうが市の窓口の対応も違ってくるのではないでしょうか。 ちなみに、ゴミ集積所をめぐる争いは日常的によくあることであり、弁護士が間に入って解決している事案も多数あるようですので、もしお近くにご相談できる弁護士がいるようであれば、変更依頼の手続の進め方からご相談いただくとよろしいかと思います。 上記のような事情ですので、通常は新規設置について自治会長にも相談がなされることが多いように思います。自治会長には相談の有無についてご確認なさってください。

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Q.滞納されている水道料金は、買主が負担するのでしょうか？

A.滞納分を買主様が負担することはなく、契約の条件として『滞納額については、売主がその負担において残代金日までに完済する』などと、特約で約定することが一般的です。

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Q.インスペクションの意味がよくわからないのと瑕疵保険は入った方が良いと聞きますが、費用はどの程度かかりますか？

A.住宅の設計・施行に詳しい専門家が、建物の欠陥や契約の内容に適合しないものの有無を診断するものです。 当社をはじめ、ある程度の規模の不動産会社が仲介会社としてお取引に関与する場合、インスペクションと瑕疵保険をセットでご利用いただける商品などもございます。したがって、お取引をご検討される際、仲介する不動産会社にご相談いただければ、検査と保険加入、セットでご提案を受けられると思います。費用については、やはり会社によってそれぞれであり、仲介する不動産会社を通じてご確認ください。 また、瑕疵保険については、たとえば、引渡し後3年ほど経過してから雨漏りが発生し、補修費用 がかかるといった場合に、保険から費用負担が可能になるなどの効用がございますので、 お入りになることをお勧めいたします。 ちなみに、検査については、上記のように不動産会社にお任せいただければ、入るタイミングや回数も検査の専門業者が行いますので、ご安心ください。

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Q.不動産投資を考えており、現在勉強中です。その中で色々な書籍を読むうちに利回りについて疑問が出てきました。

A.その書籍に記載されている内容はあくまで一般的な不動産投資の解説であり間違いではないと思います。 ただ、ご相談者様のお気持ち、ご指摘もごもっともだと思います。 不動産投資は、利回りをはじめ、様々な数値、データを収集、検討した上で、投資判断を下す必要があり、最終的には、人それぞれお考えは異なると思いますので、ご相談者様がお考えになられていることを、ご考慮されればよろしいのではないでしょうか。 投資判断において、元金返済や建物の減価償却などは、検討されるべきものですが、「利回り」はあくまでも収入÷価格で計算する指標のため、その時点では返済等の個別要因は加味されないと思います。 返済等は投資物件の保有中のキャッシュフローを計算する時点で考えればよろしいのではないでしょうか。 また、帳簿上建物の価値は、築年数が経過すればするほど下がりますが、建物（売買）価格自体は、将来の売却時に購入時と比べ必ずしも下がるわけではございません。

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Q.10年前に夫婦共有名義で一戸建てを購入しました。その後離婚しましたが、この先元夫がローンを払えなくなったり、亡くなったりしたら支払い義務は私になりますか？

A.情報量が限られているため、一般論での回答になることをご了承ください。 『元夫がローンを払えなくなったり亡くなったりしたら支払い義務は私になりますか？』 ⇒１．経済的に返済が不可能となった場合 　①債務者が元ご主人のみの場合：返済義務はなく、競売等になった場合はご相談者様が売却に承諾することで持分分の金額を受け取ることになります。 　②ご相談者様がペアローン、連帯債務・連帯保証人の場合：返済義務が生じます。 　２．死亡した場合 　①元ご主人が団体信用生命保険をかけている場合：返済義務はなくなり、相続人とご相談者様の共有となります。しかしながら住宅ローンの借り方が　ペアローンの場合ご相談者様の借入額部分は残ります。 　②団体信用生命保険をかけていない場合：相続人へ債務が相続され返済義務が発生しますが、ご相談者様には返済義務はありません。 いずれにいたしましても、今のままでは元ご主人側にしても売却等を検討する際に問題が出てくるため、ご相談者様の持分を譲渡（又は贈与）するなどした方が良いかと思います。

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Q.オーストラリアで自営業を営んでいる。日本では無職扱いとなりますが、住宅ローンを組むことは可能でしょうか？

A.住宅ローンは購入する不動産に居住することが原則となっております。そのため、ご相談者様もしくはご家族が帰国予定であることやご資金の内容（頭金の額）などが審査のポイントとなってくるかと思います。いずれにしましても融資の基準は金融機関により異なるため、詳細につきましては各金融機関へお問い合わせいただければと思います。

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Q.親族間での売買、価格はどうやって決めたらよいのでしょうか？

A.決まりがないので、市場価格や評価額、路線価などを目安にすることが多いかと思います。 しかしながら、市場価格よりも著しく安い金額で取引すると贈与とみなされ、贈与税の対象となりますので、金額は慎重に決定されることをお勧めいたします。 不動産と税金：贈与税（１）、不動産と税金：贈与税（２）

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Q.不動産所有者の父が要介護のため自署ができない。この場合、売却の手続きは可能でしょうか。

A.そのお父様の病状によって、法律行為ができないと判断された場合、『成年後見人制度』を利用して売却をすることになります。詳しくは、行政書士や弁護士へご確認されるようお願いいたします。

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Q.息子夫婦に無償で住まわせていた不動産。息子が亡くなったため売却を検討するも、嫁が明渡しに応じない。アドバイスをお願いします。

A.“無償”とのことですので『使用貸借契約』が成立しているかと思いますが、この契約は民法上、借主の死亡によってその効力を失い原則として相続の対象となりません。 そのため、お嫁さんが居住し続ける法的根拠はありませんが、個人的な人間関係や信頼関係が、借主の相続人にも承継されるような場合には、使用貸借権が相続の対象となる、または貸主と借主との相続人との間で新たな使用貸借契約が発生するという解釈もあります。そのため、まずは役所等で行われている無料法律相談などでご相談されることをお勧めいたします。

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Q.亡くなった義父の土地を売却したいが、売却前に所有権移転登記は必要でしょうか？

A.相続登記完了前でも遺産分割協議書があれば売買契約は締結できますが、最終的に買主様へ所有権移転登記する際には相続登記を経る必要があるため、相続登記が無駄になるということはありません。

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