「その他」のご相談事例の一覧

Q.下水道引き込み工事の負担金を底地権者に返還要求できるのでしょうか？

A.物件所在地により慣習が異なるようなので、自治体にお問合せいただければと思いますが、下水道の接続義務者につきましては下水道法第10条に以下のように規定されております。 （排水設備の設置等） 第十条 　公共下水道の供用が開始された場合においては、当該公共下水道の排水区域内の土地の所有者、使用者又は占有者は、遅滞なく、次の区分に従つて、その土地の下水を公共下水道に流入させるために必要な排水管、排水渠その他の排水施設（以下「排水設備」という。）を設置しなければならない。ただし、特別の事情により公共下水道管理者の許可を受けた場合その他政令で定める場合においては、この限りでない。 一　建築物の敷地である土地にあつては、当該建築物の所有者 二　建築物の敷地でない土地（次号に規定する土地を除く。）にあつては、当該土地の所有者 三　道路（道路法 （昭和二十七年法律第百八十号）による道路をいう。）その他の公共施設（建築物を除く。）の敷地である土地にあつては、当該公共施設を管理すべき者 ２　前項の規定により設置された排水設備の改築又は修繕は、同項の規定によりこれを設置すべき者が行うものとし、その清掃その他の維持は、当該土地の占有者（前項第三号の土地にあつては、当該公共施設を管理すべき者）が行うものとする。 ３　第一項の排水設備の設置又は構造については、建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）その他の法令の規定の適用がある場合においてはそれらの法令の規定によるほか、政令で定める技術上の基準によらなければならない。

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Q.トイレの故障に不動産会社が応じない。どのように対応したらよいでしょうか？

A.ご契約内容や不具合の原因が不明なため、一般論での回答となることをご了承ください。 設備不具合の修復に関して『借主負担で修復するよう言われました。』とのことですが、修繕を拒否しているのが、不動産会社であれば、直接貸主へ請求してみてはいかがでしょうか。 また、契約書に「不具合の修復費用は貸主負担」と明記されているにも拘らず、拒否しているのが、貸主なのであれば、契約書の条文を引用する等し、書面で貸主へ請求してみてはいかがでしょうか。 ※貸主が応じない場合、最終的には小額訴訟（訴額60万円以内の場合）などの選択肢もございます。

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Q.共有名義でマンション購入後に離婚。元夫が亡くなり困っています。

A.一応相続人が存在しない前提で下記記載します。 まず、相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てます。 上記手続により選任された相続財産管理人が、相続人の探索、債務の支払等行い、債務が完済されれば、残りを特別縁故者に渡すことになります。 ここで特別縁故者が存在しない場合には、共有者に持分が移転します。 （民法255条、最判平成元年11月24日）

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Q.自分名義の住宅ローンの残債を親が返済。名義を変更した方が良いのでしょうか？

A.ご質問にございます『建物の名義を変更する』についてでございますが、親御さんに移転する持分の割合を、『①ご相談者様持分の一部を移転』又は『②全てを移転』の2つに分けて考えますと・・・ ①親御さんの負担額が現在の残債額である1300万円のみであり、その部分の持分のみを移転するのであれば問題はないと思料しますが、 ②ご相談者様の持分を全て移転するのであれば、（現在の価格相場にもよりますが、）おそらく1300万円では足りないであろうと推察されます。 そのため、資金的な面をご検討されたうえで結論を出されることをお勧めいたします。 ※『親子間売買』に関しては金融機関からの融資は難しいのが現状のようです。

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Q.管理会社を設立し客付けしたい。会社勤めの副業として行えるのでしょうか？

A.「専任の取引主任者」とは、その事務所に「専任」の状態で業務に従事しなければならないこととされております。「専任」とはどのような状態のことを指すかと言うと、事務所に常勤し、専ら宅地建物取引業の業務に従事していることをいいます。 例えば、他の宅建業者の事務所の代表取締役や常勤の役員を兼任したり（非常勤としては兼任可能）、他の会社の業務に従事している場合や、世間一般的な営業時間に宅建取引業の事務所に勤務することが出来ない状態であったり、また通勤が不可能な遠隔地に住んでいる場合などには、宅地建物取引業の「専任の取引主任者」の要件を満たすことはできません。

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Q.約束を守らない隣地所有者。どのように対応すればよいのでしょうか？

A.今後のご近所付き合いを考慮すれば、話し合いで解決されることが望ましいのではないかと思いますが、どうしても隣地所有者から承諾を得られないようであれば、法的措置の検討も必要ではないかと思料いたします。 ※囲繞地通行権の規定などが類推適用され、他人地を利用することを認められた判例もございますが、当該土地の位置関係などにより判断が異なることも考えられますので、その際は法律の専門家（弁護士等）へご相談されることをお勧めいたします。

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Q.住宅ローンを返済している状況で、さらにローンを組めるものでしょうか？

A.現在、金融機関では様々な商品が用意されておりますので、相談者様のご収入等により、お借り入れができるかもしれません。一度、金融機関へお問合せされてみてはいかがでしょうか？

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Q.借りているアパートのオーナーが破産。トラブルを避けるための対処方を教えて下さい。

A.文面からわかる範囲で回答させていただきますが、不明な点が多いため、賃貸借契約書（及び、できれば物件の登記簿謄本）を持参の上、法律相談を受けられることをお勧めします。 ①契約解除の意思表示先について 旧オーナーに対して連絡がつかず、新オーナー（予定）に退去を告知されたとのことですが、本件の経緯から推測すると旧オーナーには破産管財人が選任されている可能性が高いと思われます。この場合、解除の連絡は破産管財人宛にすべきと思料いたします。 ②契約解除の理由があるかどうかについて 賃貸人の破産自体が契約解除理由になるかどうか、契約書をご確認くださいますようお願い致します。 また、契約期間満了前の解約（中途解約）ということであれば、中途解約を可能とする条項があるかどうかもご確認ください。 ③仮に新オーナーへの退去の意思表示が契約解除の意思表示として有効ではないという場合の賃貸借契約の存続時期ですが、これは抵当権と賃借権のどちらが先に設定されていたかによって変わってきます。 抵当権が賃借権より先に設定されていた場合、賃借権自体が抵当権に対抗できない事になりますので、買受人の買受時から６か月以内に退去することになります。 賃借権が抵当権より先に設定されている場合、逆に賃借権は抵当権に対抗可能ですので、そのまま存続し、買受人に賃貸借契約が承継されることになります。

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Q.夫婦共有名義で住宅購入後に離婚。ローン・買替えについて教えて下さい。

A.住宅ローンを一本化するためには、まず、奥様の持分を“売買”や“贈与”により取得する必要がございます。 贈与は現実的ではないため、売買について、ご説明いたします。 手続き方法としてはご購入されたときの手続きと同様に売買契約を締結したうえで、金融機関へ融資の申し込みをし、 融資承認が下りた後、残代金決済および、所有権移転手続きを司法書士に依頼することになる思いますが、このようなケースでは各金融機関で基準が異なるかと思いますので、あらかじめ主だった金融機関へお問合せいただくことをお勧め致します。 また、売却により、現在設定されている抵当権を抹消できれば、新たなローンを利用して別のマンションを購入することが可能となります。 現在の残債額および、ご所有マンションの相場（不動産会社へ査定をご依頼ください。）を把握された上で、ご検討されることをお勧め致します

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Q.所有不動産の業務管理委託先を探している。委託料は月額賃料の何％が業界の相場なのでしょうか？

A.賃貸管理につきましては様々なサービスがございます。 わかりやすくまとめたものが、公益財団法人不動産近代化センターのホームページに掲載されておりますので、コチラをご参考にしてください。 尚、業務管理委託料の相場につきましては、こちらもサービス内容によりますが、一般的に月額賃料の3～10％程度だと思います。 不動産管理においては、様々なトラブルが想定されます。ご依頼先は、ある程度の戸数を管理しており、経験やノウハウがある会社へご依頼されることをお勧め致します。 ＜関連サービス＞「東急リバブルの賃貸管理」

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