利用権限が不明な建物の「使用貸借契約書」を締結したいが、契約書の調印を拒まれ、困っています。
Q.ご相談内容
法人の監査役を務めている者です。相談ごとは、会社が所有する土地に先々代の承認のもと、前社長が居住用建物を建設し、４０年余りが経過（当該社長は既に他界し、夫人が建物を相続）しています。ただ、利用権限が不明な建物が所有地上に存在するという法的に不安定な状況にあることを鑑み、今般「土地使用貸借契約書」を新たに作成し、相互に法的関係を明確化すべく、同夫人に契約調印を依頼している状況です。しかしながら、何ら対応いただけないどころか「地上権が有るから、現建物が存続する限り、何もしなくても問題無し」と主張しており、身動きが取れずに困っています。このような状況を打開する策があれば、是非ご教授頂きたく、よろしくお願い申し上げます。
A.東急リバブルからの回答
そもそも「先々代の承認」というのが使用貸借権か地上権かという点が不明なため、一概には回答致しかねます。
これを判断するには、先々代が承認された理由、経緯（有償、無償。無償であればその理由も含め）等、更には地域の慣習等もろもろの事情を加味して判断することになると思います。
但し、一般的には地上権が設定されるケースは例外的なようです。
仮に使用貸借とした場合、使用貸借権利者である前社長が亡くなられた時点で使用貸借権は効力を失う（民法５９９条）ように思われます。
もっとも、判例には建物所有目的での土地使用貸借契約で借主が死亡した場合においても、建物の使用が終わらない間に借主が死亡しても土地の使用貸借が当然に終了するものではないという趣旨の判断を示しているものもございます。
ご相談への回答について
「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。
