土地購入時に不動産業者と交わした承諾書の内容を解除したいのですが、可能でしょうか？
Q.ご相談内容
数年前に土地購入の際、不動産会社と下記の他区画に関する承諾書を交わしています。
○他区画に関する承諾書(要約)
1.境界と外壁面の距離を30cm以上とする
2.境界30cm以内に堀やフェンス等の固定物を設置しない
3.建物・工作物の築造又は修繕のために必要な足場設置等に限り、境界付近の無償使用を承諾する
4.目隠し設置請求の適用除外する
5.所有権が第三者に譲渡される際は同一条件にて継承される(以後の譲渡も同様に譲渡)
6.承諾書の内容に相互に合意がある場合書面をもって解除、変更できる
可能であれば全項目の解除、または項目1,2,4を解除したいと考えていますが、可能でしょうか。
また、どのように交渉するのが良いでしょうか。
当方建物の外壁面は隣地境界に対して50cmを保っています。
準防火地域ではありますが、最近の火災事故のニュースから項目1,2は50cmを保ちたい考えです。
A区画を当方(a)、B区画を隣地とした場合、現時点で以下の状況にあります。(時系列で列挙)
・A区画購入の際、aと不動産会社間で他区画に関する承諾書(1)を交わす
・B区画が購入された際、aと購入者(b)の間で承諾書(2)を交わす(不動産会社からbへ継承)
・B区画は法規制で建物が建てられないため、不動産会社に買い戻される
この時、不動産会社は承諾書(2)の原本を入手してはいない
コピーを持っている可能性はある
・数年後B区画で建築が可能になり、購入者(c)が現れ、数日中に契約予定
A.東急リバブルからの回答
承諾書の６によれば、相互の合意をもって条件を解除、変更できるとあります。したがって、購入者Cとご相談になって合意を得てはじめて条件を変更できることになります。
そこで購入者Cとご相談される際に以下の点についてご確認ください。
①前所有者の不動産会社とCとの間で承諾書の内容が承継されているのか。承諾書５のような文言があっても所有者が変われば自動的に条件が承継されるということではなく、あくまでお互いが承諾書の内容を確認し、了解して初めて条件が承継されます（具体的には売買契約書など書面に内容を入れることが一般的です）。したがって、購入者Cがそもそも承諾書の内容を知らない可能性もありますので、その点は確認されたほうがよろしいかと思います。
②購入者Cに承継がなされていないのであれば、改めてご要望の条件をCに提示をし、新たな承諾書を締結する方向での交渉を進めやすいと思います。
③購入者Cに承継がされているのであれば、一方的に佐藤様から条件を解約、変更することはできません。
Cは、承諾書の内容を前提に売買をされている可能性もあります。その場合には佐藤様の条件で妥結されるのは難しいと思います。承諾書を締結した時点とは異なり、建物が建てられるようになったという点を強調され、承諾書の内容の変更の申し入れをすることになるとは思いますが、交渉がうまく行かない可能性もございますので、事前に法律の専門家などご相談をされたほうがよろしいかと存じます。
ご相談への回答について
「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。
