中途解約が確実な、借地契約更新料の額について相談させてください

Q.ご相談内容

母親のひとり住まい（借地権付き木造一戸建て）の借地権更新に関してご相談です。

母親は現在、認知症のために特別養護老人ホームに入所しており、住まいは空き家となっております。私が数週間に一度、状況を確認に赴いております。
借地権の更新の時期となり、旧借地法適用物件のため、法定更新期間が２０年となりますが、母親の年齢からして、遠からず私が相続することとなります。

私は既に持ち家がございますため、相続後はこの物件は処分する予定でおります。

そうした場合、
①更新契約において、中途解約を可能とする特約条項を入れておく必要はございますか？
なお、地主さんに事情をお話したところ、中途での合意解除には問題なく応じていただける模様です。

②中途解約の可能性が高いことが予め判っていても、借地権の更新料は、契約期間２０年分に相応する額をお支払いすることが必要ですか？　
中途解約となった場合、期間按分した額を返還していただくことは可能なものですか？　
可能とするなら、その旨を更新契約に明記が必要ですか？

A.東急リバブルからの回答

①中途解約については、借主からの場合には認められやすい、地主さんも応じて頂けそうという事情はありますが、土地の契約はどうしても長期にわたることが多く、契約当事者がたびたび変わるということもよくあることですので、特約条項は入れておかれる方がよいでしょう。

②更新料の定めについては、賃貸借契約の段階で規定があるはずですので、そちらに基づいて支払うことになります。したがって、中途解約の可能性が高いという事情があった場合でも、契約書記載の金額を更新料として支払うということになります。

ただ、更新料の扱いは、当事者間で決めるべき契約項目です。中途解約の場合を見越して返還条項を設定することは当事者間の自由です。もちろん貸主の同意が必要になりますが。そして、①と同様特約に明記すべき項目となります。

ご相談への回答について

「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。