該当件数：61件
A.『満室であるにもかかわらず、広告に出している場合』ですが、宅建業法３２条関連の『解釈・運用の考え方』に「実際には存在しない物件等の虚偽広告についても本条の適応があるものとする。」と記されていることから同条に抵触する可能性があるため、随時空き情報を確認するなどのメンテナンスが必要になるかと思います。 また、通常『自社物件』とは消費者から見ると『手数料が不要な物件』と認識されることが多いかと思います。 そのため『手数料が不要』で誘っておいて実際には『手数料がかかる物件』となると“優良誤認”と判断されるおそれがあるように思います。 「どのような方法で掲載すれば不当な広告表示に該当しないか？」についてですが、具体的には不動産公正取引協議会へご相談されることをお勧めいたします。
A.本来、共益費とは貸主が共用部分の電気代など、維持管理で使用する名目で徴収しているものであって、清掃費用が含まれるか否かについては明確になっておりません。 しかしながら名目がある以上、「何に使ったのか？」「余ったお金はどうしているのか？」などを争点とした『不当利得返還訴訟』が起きているのも事実で、判例も様々です。（ケースバイケースと言えます。） そのため、まずは共益費の収支状況の開示を請求してみてはいかがでしょうか？ そこでもし“清掃項目”がなく、月々の共益費が余っているのであれば、その部分で清掃してもらえるよう依頼するか、余った額を不当利得として返還請求をしてみてはいかがでしょうか？（上記から、訴訟で争ったとしても認められるかどうかはわかりません。） また、“清掃項目”はなく、他の項目で共益費を全額使用しているのであれば、残念ながら請求は難しいと言うことになります。 尚、『共益費の支払い停止』についてですが、賃貸借契約上、支払う約定になっているのであれば、ご相談者様の債務不履行になってしまうため、お勧めいたしません。
A.不動産譲渡税についてご説明させていただきます。 不動産譲渡税は売却益が出た場合に課税されるものであり、売却益が無い場合には課税されません。 計算式 譲渡税＝『譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）』×税率 税率 長期譲渡（所有期間5年超）＝20%（国税15%、地方税5％） 短期譲渡（所有期間5年以下）＝39%（国税30%、地方税9%) 建物につきましては減価償却が必要となります。 ※詳細につきましてはコチラでご確認ください。 『退去してもらうのにアドバイスや実行の手助け押してもらえるのか？』についてですが、アドバイスをさせていただくことは可能ですが、不動産会社担当者が立ち退き交渉等を行うことは弁護士法（非弁行為）に抵触するため行うことはできません。 ※賃貸人が入居している状態でも売却は可能です。
A.契約締結前の状況であればペナルティ無しにキャンセルは可能だと思います。 しかしながら、売主が契約に向けて何か準備（金銭的な出費などが）をしているなど、特別な状況があるのであれば、そこに争いが生じるかもしれません。
A.『売買契約締結の数日前になりレントロールに相違があった』ことについて、『強気の価格交渉は見込まれるかどうか』ですが、“間違”を根拠に交渉をすることは可能ですが、売主さんが受け入れるか否かについては、売主さんの状況や性格によります。 いずれにしても収益物件の売買の大きな要素であるレントロールが誤まっていたことは大きな問題ですが、 契約前に判明したことは不幸中の幸いだと思います。
A.第三者が所有する土地の上に建物を所有されているとのことですが、『どのような法的根拠（敷地利用権）で第三者所有の土地に建物が建っているのか』が定かではないため、今回は土地に借地権が設定されていることを前提に回答させていただきます。 アパートを売却する方法としては・・・ ①借地権付建物』として売却する。（地主の承諾が必要となります。） ②土地所有者から底地権を買い取って完全な所有権として売却する。（地主との交渉が必要となります。） ③土地所有者に借地権および建物を買い取ってもらう。（地主との交渉が必要となります。） などが考えられます。 どの方法を選択するかについては不動産会社へ相場等をご確認の上、ご検討されることをお勧めいたします。 ※建物所有の法的根拠が借地権ではなく“土地の使用貸借”である場合、この契約は当事者間のみ有効であることから『建物所有権を移転した段階で使用貸借契約が終了する』と考えられ、建物単独でのご売却は困難であると考えます。
A.『取得時効』が認められる要件は以下の通りです。 （1）「所有の意思をもって」 所有者と同様の排他的支配を事実上行おうとする意思をいいます（自主占有）。 これは、占有するに至った原因（権原）によって決まるとされ、 したがって賃借人や受寄者の占有には、所有の意思がないとされます（他主占有）。 所有の意思は、民法186条によって、推定されています。 （2）「平穏」 占有の取得及び保持について法律上許されない行為によらないことをいいます。 これも同法186条により推定されるので、あまり問題になることはないでしょう。 （3）「公然」 占有の取得及び保持について秘匿しないことをいう。これも、同法186条によって推定されています。 不動産については実際上問題になることは少ないでしょう。 （4）「他人の物」 自己の所有物でない物をいいます。自己の物の時効取得は無意味であるからだとされています。 （5）「善意」「無過失」 「善意」とは自己の不動産であると信ずることをいい、 「無過失」というのは、自己の不動産であると信じるについて過失のないことをいいます。 善意については、同法186条によって推定されますが、無過失は推定されません。 したがって、時効取得を主張する者は、これを立証しなければなりません。 過失があったかどうかは、争いになることが多いです。 善意･無過失は、占有開始時点においてのみ必要とされます。 （6）「時効期間」 占有開始時点において、善意･無過失であれば10年、そうでなければ20年です。 期間は、占有開始時点で起算します。時効制度を、永続した状態については証拠が散逸しているから、一定期間の経過を証拠に変えるという趣旨のものと見ると、占有開始時点がいつであるかを詮索し、その時点から起算することは、制度の趣旨に反することになります。 そこで、時効を援用する時点から逆算することを認めるという考え方がありますが、 判例は、時効期間は占有開始時点から起算すべきであり、勝手に起算点を選択したり、 逆算することはできないとしています。これらの要件をご確認の上、お話を進められることをお勧めいたします。
A.契約内容がわからないため、明確な回答はいたしかねますが、前提として貸主には「使用可能な状態で引き渡す義務」があります。 それにも関わらず、不備があったのであれば、貸し主には迅速に修繕する義務も負うことになります。 「鍵を前日に渡すと最終チェックをしない」のであれば、その旨を借主へ説明するべきであったと考えます。 また、「チェック義務は誰にあったのか？」については、貸主と不動産会社・管理会社がどのような契約（委託業務内容）を 取り交わしているかによります。 貸主に義務があるのであれば消費者センターへ、また不動産業者や管理会社の義務であれば宅建業法所管行政（県や国交省）へ それぞれ相談されてみてはいかがでしょうか。
A.文面からわかる範囲で回答させていただきますが、不明な点が多いため、賃貸借契約書（及び、できれば物件の登記簿謄本）を持参の上、法律相談を受けられることをお勧めします。 ①契約解除の意思表示先について 旧オーナーに対して連絡がつかず、新オーナー（予定）に退去を告知されたとのことですが、本件の経緯から推測すると旧オーナーには破産管財人が選任されている可能性が高いと思われます。この場合、解除の連絡は破産管財人宛にすべきと思料いたします。 ②契約解除の理由があるかどうかについて 賃貸人の破産自体が契約解除理由になるかどうか、契約書をご確認くださいますようお願い致します。 また、契約期間満了前の解約（中途解約）ということであれば、中途解約を可能とする条項があるかどうかもご確認ください。 ③仮に新オーナーへの退去の意思表示が契約解除の意思表示として有効ではないという場合の賃貸借契約の存続時期ですが、これは抵当権と賃借権のどちらが先に設定されていたかによって変わってきます。 抵当権が賃借権より先に設定されていた場合、賃借権自体が抵当権に対抗できない事になりますので、買受人の買受時から６か月以内に退去することになります。 賃借権が抵当権より先に設定されている場合、逆に賃借権は抵当権に対抗可能ですので、そのまま存続し、買受人に賃貸借契約が承継されることになります。
A.まずは、「賃貸借契約書」をご確認下さい。 ご契約が『普通建物賃貸借契約』であれば、解約に関する取り決めが『借主からの解約は一ヶ月前予告』となっているのであれば、解約申し込み後一ヶ月後に解約となり、違約金などの支払い義務は発生しません。 ※契約書によって解約予告時期が異なりますので必ずご確認下さい。 貸主さんに預けてある敷金については原状回復費用などを差引いた金額が返還されることになると思いますが、居住期間が一ヶ月程度であれば、その費用については事情を説明の上、貸主さんに交渉してみてはいかがでしょうか？ ※「ハウスクリーニング代金は借主が支払う」等の特約が契約書内に記載がある場合は、その費用については、借主様のご負担となります。 ご契約が『定期建物賃貸借契約』の場合、別に特約が付記されていなければ、契約期間内の解約は原則できません。それでも解約する場合には残りの期間の賃料分を支払う義務が生じてしまいます。 敷金については『普通建物賃貸借契約』と同様です。 いずれにつきましてもご契約内容をご確認ください。 また、退去原因が“騒音”とのことですが、騒音の“度合い”（受忍限度の問題になります）によっては貸主や仲介業者に対し『告知義務違反』（※１）を問える場合があります。この主張が認められれば、損害賠償金などの請求も可能になります。 （※１）貸主や不動産仲介業者が『騒音が発生している事実を知っていた』にも拘らず、借主に説明しなかった場合等。 詳しくは法律の専門家へのご相談をお勧め致します。
