「売却」のご相談事例の一覧

Q.土地の一部を1,000万円で売却。課税額はどのくらいになるのでしょうか？

A.不動産譲渡所得税の算出方法は以下のとおりです。 譲渡金額―（①取得費＋②譲渡費用）―③特別控除額＝課税譲渡所得金額×15％（所有期間5年以内の場合は30％）です。 ①取得費用として認められるもの 『2,000万円にて購入した』ことを裏付ける書面（契約書等）が必要です。（※建物については減価償却費相当額を差し引く必要があります。）契約書などが無い場合には売却金額の5％を取得費とみなすことができます。 詳細はコチラをご参照ください。 ②譲渡費用として認められるもの 『家屋の解体撤去費用の一部は譲渡費用として認められる可能性があります。 詳細はコチラをご参照ください。 ③控除額を利用できるケース 『居住用の土地』を売却する場合は“3,000万円の特別控除”　を受けることが可能となるため、税額は0円となります。 しかしながら、今回ご売却される部分が『居住用』なのか『非居住用』なのか判別できないため、土地資料をご持参の上、税理士へ相談されることをお勧め致します。 詳細はコチラをご参照ください。

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Q.アパート売却時の税金はどのくらいかかるのでしょうか？

A.不動産譲渡税についてご説明させていただきます。 不動産譲渡税は売却益が出た場合に課税されるものであり、売却益が無い場合には課税されません。 計算式 譲渡税＝『譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）』×税率 税率 長期譲渡（所有期間5年超）＝20%（国税15%、地方税5％） 短期譲渡（所有期間5年以下）＝39%（国税30%、地方税9%) 建物につきましては減価償却が必要となります。 ※詳細につきましてはコチラでご確認ください。 『退去してもらうのにアドバイスや実行の手助け押してもらえるのか？』についてですが、アドバイスをさせていただくことは可能ですが、不動産会社担当者が立ち退き交渉等を行うことは弁護士法（非弁行為）に抵触するため行うことはできません。 ※賃貸人が入居している状態でも売却は可能です。

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Q.ローン残債のあるマンションを売却を検討中。賃貸契約は可能でしょうか？

A.ご質問内容に沿ってご回答申し上げます。 ・「そのまま御社にて賃貸で契約することが可能でしょうか。」 ⇒弊社で借主様をお探しすることは可能です。 ・「ローンの残債もあります。」 ⇒残債があっても売却をすることは可能です。ただし、金額によりますので、まずは査定金額をご確認の上、ご検討されることをお勧めいたします。 ※売却する金額よりも残債額が上回っている場合は、その差額を現金でご用意いただく必要がある等。

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Q.所有マンションの売却を検討中。現在、賃貸中のため手続きについて相談したいです

A.1．当方が申し出れば退去をお願いし、マンションを売却する事は可能でしょうか。 ⇒ご契約内容が、①『普通賃貸借』か②『定期賃貸借』かで異なります。 ①であれば、正当事由（そう簡単には該当しません）があれば退去してもらうことは可能です。 ※『売却するために』では正当事由に該当する可能性はきわめて低いです。 ②期限が到来すれば退去してもらうことは可能です。 2．またその際、借主に原状回復をお願いして退去していただいてよろしいでしょうか ⇒上記同様ですが①の場合は逆に退去にかかる費用を貸主さん側が負担することが一般的です。 ②の場合契約内容によります。条文をご確認ください。 3．オーナーチェンジという形で売却も検討をしておりますが、 退去いただいてからの売却とオーナーチェンジという形での売却では売値は違いますでしょうか。 ⇒オーナーチェンジにおいては購入者は投資目的となりますので価格の基準が利回りになるかと思います。

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Q.死因不明の死者がでた住宅を売却。告知義務は発生するのでしょうか？

A.告知義務の有無の対象が『“心理的契約の内容に適合しないもの”に該当するか否か』であるため、判断が難しいところです。 そのため、不動産会社によっても見解が異なるかと思います。 弊社の見解としては、引渡し後に事実を知った購入者から「知っていれば購入しなかった」と主張され、 その結果、契約の取り消しや無効を訴えられるような懸念事項があれば、事前に告知するようにしています。 詳細が不明なため断定はできませんが、今回のケースでは、 ・自殺、病死、事故死などが定かでない。 ・死後時間が経過している。 などが懸念事項として挙げられます。 争いに発展すれば、裁判所が最終的に判断することになります。 たとえ訴訟に勝訴しても、結果が出るまでに時間とお金がかかります。 もし契約前に事実を伝えて「購入しない」と判断するような方の場合は、契約後に事実を知った際には、争いになる可能性が高いといえます。 そのため、なるべく事実を伝えた上で、売却されることをお勧めいたします。

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Q.初めての不動産売却。アドバイスをお願いします。

A.①土地の形状が公図と違い、隣家使用部分まで広くなる。 →公図は精度が高い図面ではないことから、現況と異なることは珍しくありませんが、あまり異なるようであれば訂正（※） されたほうが良いかもしれません。 　※隣接地全ての了解が必要と思われます。 ②境界が不明のため、現況で建物登記をした。 →買主に対し境界を明示する必要があるため、隣地所有者立会いの上、境界を確定することをお勧めいたします。 　※境界が不明なことを買主が了承すれば、この限りではありません。 ③買取を希望しているが、業者が買取をしないため、交換等の話も出ている。そのため、住まいの評価額も分からない。 →評価額は不動産業者に査定依頼をされてみてはいかがでしょうか？ 　その場合の費用は原則として無料です。 ④買取業者を探すにはどうしたらよいか？　また、信頼の判断の基準は？ →一般的には、不動産仲介業者を通じて複数の買取業者を当たり、条件の良いところを選ぶことが多いようです。 　なお、この場合は仲介手数料が必要になります。 　また、「信頼の判断基準」については一概には言えませんが、 「業歴が長い」ことや「インターネットで検索して評判を確認する」などが挙げられます。

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Q.不動産業者と専任媒介契約締結中。なかなか買主が見つからないため、不動産業者に買取を依頼したい。

A.不動産の買取りを行っている業者は数多く存在します。 しかしながら、買取り目的のほとんどが“再販”（リフォームなどを施し再び販売する）であるため、市場価格と比較すると低価格になってしまいます。 そのため、“買取り”をご検討される場合は、不動産仲介会社を通じて数多くの“買取り業者”から買取り金額の提示を受けられることをお勧めいたします。

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Q.売買代金分割払いの場合、不動産譲渡税はどの時点で徴収されますか？また、支払いが滞った場合、どのように対処すべきでしょうか？

A.不動産譲渡税とは不動産を売却した際に得た利益に対して課税されるものです。 詳しくはコチラをご参照ください。また納付時期は、所有権を移転した年の翌年の3月15日までに住所地の税務署に確定申告により納税することになります。 支払いが滞った場合の取り決めについては、あらかじめ契約書で定めておくべき事項になります。（例えば、違約金の発生など）

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Q.現在貸している一戸建ての売却を検討中。賃貸借契約期間中に売却する方法があればお教えください。

A.現在の賃貸借契約を解除し、空室にした上での売却は難しいと考えますが、賃借人付での売買契約（オーナーチェンジ）は可能です。賃借人付での売買契約を選択した場合の懸念事項は、下記のとおりです。 ①購入者が購入物件を利用できないため購入者は、投資家等に限定されてくる。 ②上記①の理由により、空室で売却した場合と比較し、売却価格が低くなる。 ③投資用物件ではないため、販売期間が長期化する場合がある。 などが挙げられます。 空室で売却した場合と、賃借人付で売却した場合、それぞれついての査定額を把握した上でご検討されてみてはいかがでしょうか？

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Q.建物付土地約150坪。不動産会社からは「更地にして売るのが常識です。」と言われましたが、本当なのでしょうか。

A.<『2,000万でどうか？』『更地にして売るのが常識です。』について> ⇒いずれも“買主側の希望”と捉えたほうがよろしいかと思います。 A社の仲介を望まれるのであれば、「他社の査定では『建物付で4,000万円』といわれているので、2,000万円では売れない。」などと交渉してみてはいかがでしょうか？ また、他の選択肢としては、『他の不動産会社（仮に『B社』とします。）に売却を依頼して市場に売りに出し、買主様を探索する。』という方法もございます。 この場合でも、『A社』は、『B社』を通じて交渉をしてくると思います。（※不動産会社同士で話をしたほうがスムーズに進むかもしれません。） <『土地建物込で売却できないものでしょうか？』について> ⇒築年数が経過していても『建物を使用したい』というお客様もいらっしゃると思います。 <『売却する際、複数の不動産会社に依頼することはで可能でしょうか。』について> ⇒まず、媒介契約について解説させていただきます。契約形態には3種類ございます。 専属専任媒介契約 依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。 又、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできません。 専任媒介契約 依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。 ただし、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することはできます。 一般媒介契約 依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができる契約です。 又、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできます。 契約する場合には、重ねて媒介を依頼した他の不動産業者を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」があり、非明示型とする場合には、その旨を特約することになっています。 上記より、複数の不動産会社に依頼するには『一般媒介契約』を選択していただくこととなります。  

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