「売却」のご相談事例の一覧

Q.マンション敷地の一部を売却するための共有物分割協議について相談させてください。

A.まずは共有物分割に関する協議を行って、それでも解決ができなかった場合には、裁判所に共有物の分割方法を決めてもらう請求を行うことができます。 その場合にも基本は話し合いでの解決ですし、裁判所が間にはいっても話し合いがつかない場合には、裁判所が分割方法について決定をいたします。 分割方法の原則は、現物分割であり、共有不動産を分筆して、それぞれの所有者が分筆された一つ一つの不動産の所有者となります。各所有者は、単独でその不動産を売却することができるようになります。 すべての不動産が売却という形で精算される方法として、全面的価格賠償という方法や競売による精算という方法もございます。前者は、共有者の一人が不動産の全部を取得してその一人が各共有者にそれぞれ売買代金を支払うという方法であり、後者は、共有不動産を競売にかけて、その売却金額を各共有者で分けるという方法です。ただ、この二つの方法については、所有者の財産状況や、各共有者の希望などを裁判所が確認したうえで行いますので、共有者が売却を望んでいないのにもかかわらず裁判所が強引にこの二つの方法をとるということはほとんどありません。

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Q.築６０年のタウンハウスの売却について教えてください。

A.連棟式建物は、通常の建物よりも再建築や解体、切り離しが複数権利者が絡むことが多いため、難しく、住宅ローンも不可になる可能性が高いとされております。そのため、売却価格は低くなりやすく、市場相場の７割程度になることが多いといわれております。 連棟式建物といっても、ご存知の通り千差万別で、共有者や隣地との関係で、取り壊しや一部取り壊しが可能なもの、不可能なもの、建物そもそもの構造、隣地との位置関係などで価格が相当動きます。一般的には低い価格にて市場に出ているものも多く、中には地価よりも安い値付けのものもある可能性がありますが、あくまで可能性であり、なかなか一般論で語ることができない物件です。 もし個別で興味のあるような物件がある、またはそのような物件をお持ちということであれば、お近くの不動産業者にぜひご相談ください。

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Q.他界した父の土地共有持分の処理について相談します。

A.数年前にお父様が亡くなられてから相続の登記をされてないとのことですが、相続の登記については、ご親族内でトラブルが発生していない以上は、あまり登記をしていないことのデメリットは感じられないと思います。ただ、万が一トラブルになるような事態になった場合には、今後の相続登記が非常にやりにくくなるということがありえます。また、今後土地をお売りになるような場面が出てきた場合には、現状の時点での登記がなされていない場合には、そもそも売却ができません。 相続登記は期限もありませんし、そのまま亡くなられた方の名義のままになっているようなケースも多いですが、実態の権利関係と登記に齟齬がでないように、手続きをすることをお勧めいたします。 相続の場合には、登記もそうですが、税金の問題もございます。登記名義を移転することで相続税の発生もあるかもしれません。一度無料税務相談や、法律相談などを利用し、専門家へご相談されるのもよろしいかと存じます。

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Q.底地権者による、区分所有建物敷地権の買取請求について教えてください。

A.１について 借地人は、地主の承諾を得なければ、借地権を譲渡することができず、借地権の譲渡を承諾するか否かは、地主の自由となっています。また、地主は、借地権の譲渡の承諾の可否について、その理由を明示することも求められていません。 ２について 仮に借地権の買主希望者が提示した価格があったとしても、裁判所では、その価格が借地権の価格としてみなされるわけではありません。なお、裁判所では鑑定をもって価格を決めることになります。 このため、「適正価格」の意味にもよりますが、買主希望者の提示した価格は、借地権の適正な価格というわけではありません。 ３について 地主が借地権譲渡に承諾しない場合には、借地権者としては、借地非訟手続しか方法はありませんが、仮に同手続で地主が借地権の優先譲渡を申立てた場合には、その申立てが優先し、買主希望者が購入できなくなります。 このため、それを承知の上で購入を希望してくれる者を見つけることが難しいのが実情ではないかと思います。 不動産業者も、地主の承諾を取りたいばかりに、法的には無理なことを言っているのかもしれません。 どうしても強引に主張を続けるようであれば、お近くの無料法律相談などをご利用され、弁護士の見解もお聞きになることをお勧めいたします。

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Q.土地に埋まっていた浄化槽に関する契約不適合責任について教えてください。

A.まずは、消滅時効の点ですが、かつて最高裁判所が、「契約不適合責任に基づく損害賠償請求権も引き渡しから１０年の消滅時効にかかる」と判示しています。 その理由は、契約の内容に適合しないものの事実を知ってから１年は契約不適合責任に基づく損害賠償請求ができるとすると、買主が契約の内容に適合しないものを覚知しなければ、事実上永久に売主は賠償責任を負うことになり、売主に過大な負担をかけることになるからです。 よって、お尋ね点の回答は、適用できない、ということになります。 そもそも買主側から出てきた見積額は大きすぎないでしょうか。ご自信でも独自でお見積もりを取られてみてはいかがでしょうか。 また、この見積もりが正しいと仮定して、本契約を解除するという方法も考えられます。まず、ご相談者様側からの一方的な解除については、買主側に何らかの過失がない限りは難しいです。したがいまして、相手方に契約の解除を提案をし、両者合意のもと解除をすることを検討することになります。 ただ、これについても、相手方が了承しない限りは難しいですし、本契約の解除までにかかった費用や、返金する売買金額に利息を付けることを要求される可能性もあると思います。 上記のとおり、法的に消滅時効や解除を主張するのは難しいので、本件では見積額について争うのが取りうる一番良い方法だと思います。しかし、どういう方法にせよ金額が大きいですし、お近くの無料法律相談などを活用されて、専門家に対応を相談されるべきかと存じます。

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Q.売主の契約不適合責任とは何でしょうか？

A.売買契約においては、民法上、売主は、契約不適合責任を負うこととされております。 民法では買主が契約の内容に適合しないものの発見後１年以内と規定されておりますが、中古建物の取引においては、契約で３ヶ月から半年以内を契約不適合責任の責任期間と設定することが多いです。 したがって、司法書士が作成したこのような条文は一般的といえます。また、契約不適合責任は売主の責任として、相手方に所有権が移転しても負うべきものになりますので、ご理解のとおり、半年間は、責任を負うことになります。 また、所有権に移転登記費用については、登録免許税という税金がかかります。税額については、固定資産税評価額を基準として算出をいたしますが、いくつかの条件に当てはまった場合には税率が軽減されることもありますので、具体的な金額についてはお答えすることはできません。 税金額については、一度税務署の無料相談などを活用されて、確認されてみてはいかがでしょうか。

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Q.農地の売却における決済期限はどのくらいでしょうか？

A.決済については、通常は２ヶ月から３ヶ月以内には行われますが、たとえば、なんらかの契約上の条件が整わず、決済期限を両者合意のもと伸ばすということはよくあります。 今回の場合、田が売買対象とのことですが、田畑の売買については、農地法という法律があり、簡単には売れないような法規制がなされております。売るためには、農地法上の諸手続きが必要であり、それで時間がかかっている可能性はありますが、決済期限については、原則契約書に記載があるはずです。まずは契約書の記載を確認してみてください。 それよりも遅くなってしまっている場合には、その理由を買主に確認し、決済期限のみを定めた覚書を買主と締結することをお勧めいたします。もし当時契約に関与していた不動産業者があれば、その辺りの手続きについて、ご相談なさってみてください。

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Q.誰も住んでいない実家の処分方法に悩んでいます。どうしたらよいでしょうか。

A.不動産の売却方法は、それぞれメリット、デメリットがございます。したがって、どの方法が一番いいというご判断は、金額を優先なのか、早期売却を優先なのか、お客様の要望によって変わってまいります。 家、土地ごと販売する方法は、解体費用がかからず固定資産税などの軽減措置がありますので、金銭的には安く済む傾向がありますし、古くても建物があったほうがよいというお客様が一定数おりますので、お客様の間口は拡がります。しかし、建物の契約の内容に適合しないものがあると、売主責任を問われる可能性があります。埋蔵物などが埋まっている可能性もあり、そのような場合にも責任を問われることになります。 更地にして販売する方法は、まず建物が契約の内容に適合しないものといった問題は発生しません。また、買主としては、すぐに建設を開始できるために、工期が短くなるので、買い手はつきやすいといわれ、早期に売却できるというメリットがありますが、解体費用がかかる、税金の軽減措置が受けられない、滅失登記費用がかかるといった、金銭的な負担が増える傾向がございます。 また、買い取りですと、仲介手数料はかからず、買い手が不動産業者が多いので、早期に売却できる傾向がありますが、販売価格が低くなる傾向がある、建物が古いと、買い手がつかないというようなデメリットもございます。 一度ぜひお近くの不動産業者にも直接ご相談なさってみてください。

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Q.売却後の住民票所在について教えてください。

A.通常は、売却後のお住まいを新たな身分証明の住所地として変更登録をされるケースが多いです。売却において不安なことも多いかと存じます。ぜひ一度お近くの不動産屋にご相談ください。当社の営業所も近隣にはございますので、ぜひご活用ください。

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Q.自宅買い替え時の新居検討タイミングについて相談させてください。

A.次にお住まいになるのがマンションなのか一戸建てなのか、地域はどのあたりなのか、一緒にお住まいになる方の構成など、どうしてもこういったご質問は個別性が強く、一般的なご回答は難しいです。ぜひ一度不動産会社に足を運んでいただき、ご相談なさってみてください。もし当社の営業センターがお近くにあるようでしたら、ぜひご活用ください。

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