Q.ローン返済中の土地の売却はできますか？
A.ローンが残っている不動産を売却することは難しいです。売却代金によりローンを完済できるのであれば問題がないですが、そうでない場合には、残債務について、返済ができなければ売却はできません。 例外的に任意売却という方法によりローンが残っていても売却する方法もありますが、銀行の許可が必要になりますし、あくまでも例外的な手続きとなります。
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「銀行」のご相談事例の一覧
該当件数：59件
Q.実家の近くに戸建の家をローンで建てたいと思っています。 セカンドハウスローンなどは借りられますか？投資用ローンになりますか？
A.セカンドハウスローンや投資用ローンといった、住宅ローン以外のローンについては、融資先の銀行によって基準が異なっております。 したがって、このような特殊ローンをご希望の場合には、融資先の銀行に基準についてお問い合わせをするようにしてください。
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Q.ローン特約に係る疑義について相談です。
A.通常重要事項説明の読み合わせがあったと思うのですが、重要事項説明書など、他の書面にもローンに関する条件について記載がないでしょうか。まずはご確認ください。 単に契約書への書きもれであればそのまま追記いただければよいと思いますが、まったく記載がないとなりますと、ローンの条件欄が空欄の契約の扱いについては裁判例があり、ローンに関する特約は無効であると判断されております。 ローンの条件について、覚書など文書での締結を契約書を作成した不動産業者に依頼をしてください。 不動産業者の対応次第では、都道府県の宅建窓口にご相談なさってください。
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Q.入籍する際に現在所有しているマンションで必要な手続きを教えて下さい。
A.マンションの所有者情報の変更についてですが、ご結婚により苗字が変わったという程度であれば、変更登記をする方は少ないです。 しかしながら売却する場合には形式上ですが変更登記を経て所有権移転をすることになります。 住宅ローンの名義変更については、銀行によって具体的な手続き方法が異なりますので、銀行にご相談ください。 またご売却される場合は、売買代金で残債が返済できない場合にはお手持ちのご資金を充当して抵当権を抹消する必要があります。
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Q.建物は義父名義、土地は義母名義の場合に土地だけを売却することは可能でしょうか？
A.土地だけを借りて、建物は所有するということは可能です。土地を売却する場合、上に所有者が別の建物があると、価格は当然に下がってしまいますが、建物に借地人がいることを前提とした取引は可能です。そして、義理のお父様が亡くなった場合、相続人がいらっしゃれば、借地権は相続されることになります。相続になった場合、土地所有者の承諾は不要ですが、建物所有権の移転登記は必要となります。
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Q.賃貸契約で家賃引き落とし口座を登録する際に、書類に記入したり銀行印を捺す必要はありますか？
A.賃貸の契約は、貸主や管理会社によって、記載する書類の体裁などがさまざまです。 また書類の提出先も様々です。対貸主、対管理会社、対銀行などなど。カードの情報を他の提出書類に流用できないような事情があることも想定されます。 機械を通した理由がたとえば入居するうえでの必要経費の支払いのためであった場合、別途家賃の引き落とし口座を書かせるといったことはあるかもしれません。 たとえばカードのスキミングや、提出した書類の個人情報の取り扱いなど、ご心配であれば、契約に携わった不動産会社に改めてご確認されてみてはいかがでしょうか。
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Q.認知症の祖父名義の土地での、建て替えの可否、住宅ローン申請への影響について教えて下さい。
A.通常借地人が所有している建物を建て替える場合には、賃貸借契約上立て替え、増築を禁止するような規定があれば、土地所有者の承諾が必要となりますが、本件の場合、親子間での賃貸ですので、おそらくはそのような規定がある契約を締結しているようなことはないのではないでしょうか。 そうであるならば、建物の所有者であるお父様が、建物を建て替えることについては、問題はありません（事実上は宮田様が建て替えを検討しているとのことですが、あくまで建物所有者名で建て替えをすることになります）。ローン申請についても問題ないはずですが、この点については、銀行に確認なさってみてください。 ちなみに、土地の名義は今後ご相談者様名義になるとのことですが、本来の法定相続人であるお父様を飛ばして孫であるご相談者様に移転するとなると、相続による移転に比べて、不動産取得税や、登録免許税、相続税などがすべて割高になっておりますので、ご注意ください。
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Q.仲介手数料の支払い時期について相談されなかった場合、媒介契約は解除できるのでしょうか？
A.媒介契約書の内容が定かでないので、一般論での回答になることをご了承ください。 『相談』とする意図がわかりませんが、仲介手数料は“成功報酬”であることから契約成立時に報酬請求権が発生します。 しかしながら、国土交通省が推奨しているのは『契約時半金、残金時半金』です。 媒介契約の解除については、仲介業者がその役割を果たしているのであれば難しいと思いますが、 業務上なにか不備があったのであれば、宅建業法を所管する国交省や都道府県庁へご相談されることをお勧めいたします。
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Q.不動産投資を考えており、現在勉強中です。その中で色々な書籍を読むうちに利回りについて疑問が出てきました。
A.その書籍に記載されている内容はあくまで一般的な不動産投資の解説であり間違いではないと思います。 ただ、ご相談者様のお気持ち、ご指摘もごもっともだと思います。 不動産投資は、利回りをはじめ、様々な数値、データを収集、検討した上で、投資判断を下す必要があり、最終的には、人それぞれお考えは異なると思いますので、ご相談者様がお考えになられていることを、ご考慮されればよろしいのではないでしょうか。 投資判断において、元金返済や建物の減価償却などは、検討されるべきものですが、「利回り」はあくまでも収入÷価格で計算する指標のため、その時点では返済等の個別要因は加味されないと思います。 返済等は投資物件の保有中のキャッシュフローを計算する時点で考えればよろしいのではないでしょうか。 また、帳簿上建物の価値は、築年数が経過すればするほど下がりますが、建物（売買）価格自体は、将来の売却時に購入時と比べ必ずしも下がるわけではございません。
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