「弁護士」のご相談事例の一覧

Q.老朽化したアパートの廃業と立退き料について教えてください。

A.ご存じのとおり、賃借人に退去を求めるためには、賃貸人側に退去を求める正当な事由がなければなりません。ただ、建物の老朽化というのは、正当事由として認められやすい事情とされております。ただし、老朽化により、物件を修繕してももう生活をするのが難しい程度のものではないと、完全な正当事由とは認められていないようです。 立退き料は、正当事由を補完するものとされております。正当事由があまりないような立退き要求であっても、高額な立退き料を支払うことで、立退きが認められやすくなるという意味です。ご質問のような状況の場合では貸主の勝手な都合による退去ということではないですので、高額な立退き料がないと退去させられないという事はないと考えます。ただ、幾らが適正なのかというのは、法的にはありません。ある程度賃借人の方々がいらっしゃるようであれば一度お近くの弁護士無料相談などで専門家にご相談されることをお勧めいたします。 なお、生活保護だから払う払わないというのはありません。貸主の都合で立ち退いてもらう賃借人一般に、立退き料が必要になるという整理です。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.離婚した夫と共有の土地建物を売却する際、持ち分相当額の請求可否と税金について教えてください。

A.すでに離婚されたとはいえ、現状建物の共有者として登記がなされている以上、そのような物件を譲渡し、譲渡益を得た場合には、おっしゃる通り、不動産譲渡税が課税される可能性が非常に高いといえます。 たくさんの借金があるというのも気になります。印鑑を押すというのは、外部から見れば、責任を負うことを自ら認める行為と取られるのが日本の慣習です。印鑑だけ押せば迷惑がかからないというのは現実ではそう簡単にはいかないことが多いです。 したがって、当社営業センターにおいても実施しておりますが、無料相談などを活用されて一度弁護士や税理士などの専門家にご相談されたほうがよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様建物に関して

回答はこちら

Q.借地権は契約書なしでも成立するのでしょうか？また、賃料が著しく低い場合でも借地権は発生するのでしょうか？

A.①契約書がなくても賃貸借契約は成立いたします。民法上の契約形態の大半が契約書のような書面がなくても法的には成立いたします。 ②借地権は通常は適正金額の賃料を支払う普通賃貸借契約が根拠となりますが、賃料の存在は土地を借りるうえでの絶対条件ではなく、無償でも成立する借地契約形態がございます（使用貸借　民法593条）。本件では通常よりも破格（低額）の賃料ということでございますので、法的には事実上、使用貸借形態として、借地権が認められる可能性が高いと考えられます。基準としては土地の固定資産税よりも低額での賃料設定がなされると使用貸借として認定されることが多いようです。 ③本物件の契約が使用貸借と認められる場合には、売買によって貸主が変更されると、自動的に使用貸借は終了し、新所有者は借主に対し、立ち退きを求めることができます。 以上が法的な考え方の原則でございます。 本件では最初の賃貸借契約の内容、固定資産税の金額、賃料の適正金額はいくら程度なのかといった事実で事情が変わります。特に本件契約が普通の賃貸借と認められた場合には、使用貸借とは異なり、借主は、法的に非常に強い立場となります（立退きさせることは難しくなります）。 本件物件をお買い求めになるのであれば、本件土地を巡る事情を整理したうえで、弁護士などの法律の専門家にご相談されてからのほうがよろしいかと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.購入済み住宅のセットバックの有無の確認方法と、購入時の説明不足による補償について相談させてください。

A.平成１０年建築ということですので、セットバックが必要であれば、建築する際にセットバックしている可能性が高いです。 しかしながら違法に建築しているのであればこの限りではありません。 まずは管轄する役所の『建築指導課』に行って確認されてみてはいかがでしょうか。 また、万が一重要事項説明義務違反が発覚した場合には、その旨、仲介した不動産会社に申し出てみてください。 その不動会社が何も対応しないようであれば宅建業法を所管する行政（国交省や都道府県庁）に処分申立をしてみてください。 行政は「損害を賠償しなさい」というような民事的な指示はしませんが、圧力をかけるには十分だと思います。 それでも対応しないようであれば、弁護士にご相談した上で、法的措置をご検討されることをお勧めいたします。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら

Q.隣家の土地の一部が自家の土地であると判明した場合、過去にさかのぼって借地賃料を請求できますか？また、土地を売却する場合の手順と手数料について教えてください。

A.質問１について 土地の公図や地積測量図であれば、法務局でも取得できるものですので、お見せ頂いても問題ないかと思います。 質問２について 土地を貸していたことになる場合には、賃料の清算が可能となります。 賃料については５年より前の賃料については時効によりすでに消滅をしておりますので、５年分の賃料は請求することができます（民法１６９条）。しかし、過去の賃料を清算するとなると、その金額や、そもそも貸していたということを立証する必要があります。そのためには賃貸借契約書といった書面の存在がないと現実には難しいと思います。 加えて、本件土地については、隣家から時効による所有権を主張されることも考えられます。自らのものでないことを知っていた場合で２０年、知らなかった場合には１０年、本件土地を自らのものとして使用していた場合には、時効により隣家の所有権が認められることになります。 したがって、賃貸借契約書などの書面がないのであれば、弁護士などの法律の専門家にご相談いただき、過去の賃貸借関係を主張できるのか、隣家からの時効の主張の可能性も鑑みて、賃貸借を主張せず、隣家のお申し出どおりに土地をご売却されたほうがよろしいのか、ご判断ください。 質問３について 売買になった場合には、対象地の測量、分筆および登記、売買契約書締結といった手続きが必要となります。そのうえで、仲介手数料、測量費用、登記費用、売買契約書に貼付する収入印紙代といった費用が必要となります。 また、通常不動産売買においては、譲渡取得税、住民税、印紙税といった税金がかかります。具体的な税金額等については、かならず税理士にご相談ください。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら

Q.未成年時代に親の独断で購入した土地の名義をよこせとの父親からの請求にどう対応したらいいですか？

A.まず、奥様の名義で土地を購入したということですから、売買契約書も土地登記も奥様名義かと理解します。 そうであれば、土地は奥様が所有権を有していることになります。 従って、贈与をしたといったような特別な事情が無い限り、父親に所有権が移転するといったことはありません。 そのうえで、現在の状況は、土地について、父親が奥様から使用貸借（無償で借りること）しているか、借地しているか、というのが法的状態かと理解します。使用貸借か、土地対価の地代を収受する借地かで、借地借家法の保護の有無が変わり、後者であれば借地権が発生しますので、大きな違いです。 本件の事情では、父親は固定資産税のみ負担し、その余の金員の支払いはないようです。そうであれば、判例は、建物に関しての事案ですが、「建物の借主が建物を含む貸主所有の不動産の固定資産税を負担していても、特段の事情がない限り、建物使用の対価とはいえない」としていますので、本件でも、原則として、使用貸借としてみなされる可能性が高いといえます。 そうすると、今の状態を法的に整理すると、無償貸与の使用貸借であるが、固定資産税のみは父親が負担する約定が、黙示のうえで成立したと認定される公算が大きいです（従って、支払った固定資産税を返せということはいえないことになります）。 メールの内容から読み取れる事実を前提とした法的な整理は以上の通りですが、先方は、裁判ということを口にされているようです。 したがって、一度無料法律相談などをご利用されて、弁護士に相談なさってみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら

Q.契約１年後の売買契約解除通告について相談させてください。

A.名義変更がされていなくても、売買契約書を締結し、代金を支払った以上は、不動産の所有権はご相談者様が持っていることになります。したがってお父様に返せと言われても、法的には返す必要はございません。 名義変更についても、法的には、調停や、訴訟をして、所有権移転登記に協力をすることを求めることもできます。つまりお父様には、所有権移転登記の手続きに応じる義務が法的にはあることになります。 ただ、親子間での取引でもありますし、まずはなぜ急に不動産を返せということを要求してきているのか、その理由をしっかり確認をなさるべきでしょう。その上で、今後不動産をどうするのか、話し合いをなさってはいかがでしょうか。どうしても埒があかないようであれば、弁護士など第三者を入れてお話合いをされることも検討せざるを得ないかもしれません。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.入居している賃貸マンションで異臭がしており、どうすれば良いか悩んでいます。

A.匂いについては、継続的にしているようであれば何らかの原因があるはずです。 生活に困る程度ということであれば、 ①マンションを管理する会社はありませんでしょうか。そのような会社があるのであれば、そこに対応を相談されるとよろしいかと思います。 ②そのような会社がないのであれば、大家さんと直接交渉しかありません。取り合ってくれないというようなことがあれば、ご自身で水回りの業者を手配して、一度見てもらってはいかがでしょうか。 契約上でも排水管などの建物の躯体に関わるような修繕は貸主の負担になっていると思います。 もし排水管などが原因での匂いであれば、その修繕費用を支払うように大家さんにお願いをすることになります。 交渉が苦手とのことですので、大家さんが全く取り合ってくれない、原因が明らかになり、契約上も貸主の費用負担になっているにもかかわらず修繕をしてくれないというようなことがあれば、お近くの無料法律相談などをご活用されて、弁護士に対応を相談されるのもよろしいかと思います。

個人・法人のお客様建物に関して

回答はこちら

Q.賃借建物に雨漏りが発生しました。対応について相談したいです。

A.まずそもそも管理会社が、お客様を訴える理由が全くありませんので、完全なはったりの発言だと思います。非常に悪質な対応です。 雨漏りについては、建物の老朽化が原因とはいえ、賃貸人が修繕をする義務を賃貸借契約上負います。賃借人の対応としては修繕費用を請求することもありますし、賃料の減額もありえます。管理会社は、賃料を基準に手数料を貸主からもらっているケースが多く、賃料の減額は、自らの収入を減少させることになるので 避けたいと考えたのだと思います。 対貸主対応については、金銭的な請求が可能かどうか、無料の法律相談をご活用なさってみてはいかがでしょうか。 対管理会社についても、管理会社が雨漏りについての対応が悪く、その対応により損害を拡大させているような事情があれば賠償請求ができますし、訴えるぞと半ば脅すような発言に対しては、不法行為に基づく慰謝料請求といったことも考えられます。いずれにせよ、合わせて法律の専門家へのご相談をなさってみてください。管理会社が宅建業者であれば、行政庁の宅建窓口へご相談される方法もございます。

個人・法人のお客様建物に関して

回答はこちら

Q.接道義務を満たすための方策について相談させてください。

A.拒否をされている何か明確な理由があるのでしょうか。 たとえば、交渉に第三者を入れてみる（弁護士などの専門家）ということで事態が変わるということはあり得ます。 また、法的な方法として、そのような協定書を締結するような調停を申し立てるというようなこともありますが、時間がかかります。 一度お近くの法律の無料相談などを活用されてみるのもよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら