「分譲」のご相談事例の一覧

Q.賃貸に出している分譲マンションへ戻りたいのですが、どのように進めれば問題ないでしょうか？

A.賃貸人と賃借人が任意で退去について交渉をし、賃借人が自ら出て行ってくれるということになれば話は簡単なのですが、通常そのように簡単に出て行ってくれる賃借人はなかなかおりません。そのような賃借人に対して、賃貸人がそれでも退去を求める場合には（たとえば、法的手続きを利用する場合など）、借地借家法上、退去を求めるだけの正当な事由が賃貸人に認められる必要がございます。この正当な事由が認められるためには相当ハードルが高く、たとえば、介護が必要な家族がいて、どうしても当該物件でなければ、介護ができないといったどうしても賃貸人が当該物件に住まないといけないような事情、建物が老朽化して、立て直しが必要になるといったこのまま賃借人を継続して住まわすことができないような事情などが正当事由の代表的な事例です。つまり、実際は、ほとんど認められることがありません。ご相談された不動産会社が無理だとの返事をしたのもこれが理由です。 あとは、退去費用を賃借人に一定金額支払うことを提案されてはいかがでしょうか。通常は引っ越しにかかる費用や、転居先の契約に必要な初期費用など、合わせて賃料の３ヶ月分は想定されるべきかと思います。 まずは、事情をお話したうえで、任意で交渉をし、必要であれば、金銭の支払いも合わせて提案をし、退去について交渉なさってください。

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Q.入居前に発生すると言われた家賃も支払わないといけないのでしょうか？

A.賃料の発生日は、当然原則は入居日となります。ただ、人気がある物件は、この日から賃料を払える人を借主にするというような条件を設定している家主、管理会社も存在します。しかし、今回の場合は、１０日退去で、１１日にはまだ住めないわけですから、その日を賃料発生日に据えるというのは、賃貸借契約の考え方から言ってもおかしいです。住める環境を整えていない、つまり貸主としての義務を果たしていないのに、賃借人のみ義務履行を要求するような貸主の行為は、違法と評価される可能性が高いですし、管理会社が宅建業者の場合には、宅建業法に違反する行為となる可能性があります。 まずは、改めて入居日、それがだめでも、少なくても入居が物理的に可能になった日からの賃料発生を交渉してください。消費者センターや、無料法律相談、各都道府県の宅建窓口もありますので、業者の対応によっては、ご利用されてみてはいかがでしょうか。 また、同じ一棟内の物件であっても、分譲マンションの場合には、貸主が異なりますので、そもそもの賃貸条件が変わることはございます。

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Q.開発許可前の土地で、建設工事請負契約を結ぶことは違法でしょうか。

A.建築請負契約の締結自体が即違法となることはないと思いますが、消費者契約法上、「消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」に該当する可能性があると思います。 何故なら、建築する土地がない状態での請負契約は非常に不自然であり、万が一開発許可が下りない（又は非常に時間がかかるなど）場合はどうなるのでしょうか？ 宅建業法上、開発許可前の土地については契約締結のみならず、広告すら行うことが出来ないことから本件のようなスキームはあまり推奨されるべき内容ではないと考えます。

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Q.新たに設置されるゴミ集積所の位置の変更を依頼することは可能でしょうか？

A.ゴミの収集については、「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」で定められており、同法には市町村が中心となって行う旨の規定がございます。したがいまして、ゴミ集積所の設置といったゴミ収集業務についてはお住いの市によって運用が異なります。まずは、市の担当窓口に、ゴミ集積所の変更依頼の方法について確認なさってください。市町村によってはHP上で変更依頼の方法などを掲載しています。 ゴミ集積所の設置については、周辺住民とよく話をして場所を決定するのが前提であり、集積所の管理を町会単位で行っている例も多いです。したがって自治会長を中心とした自治会単位で変更依頼を出す旨を規定している自治体もあるようです。まずは自治会長にご相談され、できれば自治会として変更依頼を提出されたほうが市の窓口の対応も違ってくるのではないでしょうか。 ちなみに、ゴミ集積所をめぐる争いは日常的によくあることであり、弁護士が間に入って解決している事案も多数あるようですので、もしお近くにご相談できる弁護士がいるようであれば、変更依頼の手続の進め方からご相談いただくとよろしいかと思います。 上記のような事情ですので、通常は新規設置について自治会長にも相談がなされることが多いように思います。自治会長には相談の有無についてご確認なさってください。

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Q.仲介業者・建築業者の対応に不満。隣家から苦情が入った。

A.相隣関係トラブルと考えますが、恐らく隣家との調整がつかなかったため適当なものをつけておいてお茶を濁そう、と考えたのかもしれません。この業者さんの対応は適切ではないように思います（詳細がわからないので断言はいたしかねますが・・・）ので、一度宅建業法を所管する国交省や県庁へご相談されてみてはいかがでしょうか。

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Q.自習室ビジネスが出来る物件を見つけるには？

A.①スタッフが非常駐でも利用者が自由に出入りできる ⇒貸主は防犯上の問題で拒否していると思われます。 ②転貸を許可してもらえる物件を見つけることができるでしょうか ⇒貸主は転貸されることを嫌います。 上記二点の理由から、拒否されることが多いかと思いますが、貸主が了承すれば借りることができます。よって、条件に合う物件について一件一件、貸主に尋ねる必要があります。

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