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A.使用貸借は、民法上、使用貸借の期間を定めていれば期間終了後、使用貸借における収益の目的を定めていればその目的達成時、期間も目的も定めていないようであれば、貸主はいつでも契約の解除をすることができます。 したがって、オーナーチェンジが発生し、元の貸主の権利が新貸主に承継され、使用貸借の期間や目的がない場合には、新買主は、借主に対して契約解除を主張し、立ち退きを求めることができますし、立ち退きは求めず、使用貸借での契約は終了させてうえで、通常の賃貸借契約を締結し、賃料の請求もすることができます。 ただ、取り壊しを近く検討しているのであれば、使用貸借契約を解除し立ち退きを求めるという事になると思います。
A.まず10万円が妥当かどうかですが、ハウスクリーニングの費用は、物件の広さに比例いたします。広い物件はその分値段が上がります。あとは物件の地域の相場などもあります。 したがって、このメールにおいて10万円が妥当かどうかお答えするのは難しいですが、東京の物件で７DKのハウスクリーニングとなると15万円以上の値段を設定している業者も普通にありますし、大阪でも12万、13万円という値段の業者が多くございますので、決して高すぎる金額ではないように思います。 また、契約時に10万円ということで署名捺印をした場合には、退去時にその支払いを拒否することは契約違反となりますのでできません。10万円はまちがいなく敷金から控除されると考えてください。したがって、何か交渉できるとしたら契約締結前ということになります。 HPなどで地域のクリーニング業者の価格帯を調査して、もし10万円が地域相場よりもたかいということであれば、契約締結前に交渉をして下げてもらってください。
A.①接道義務は、建物を建てるときに敷地が接道基準を果たしているかどうかですので、そこに建物がなければいけないということではありません。 ②公図は大まかな土地の形状や位置を表すものであり、借地権の内容まですべて盛り込んだ地図ではございません。 ③賃借権を根拠とした請求については、まず賃借権を登記する必要がございます。そのうえで、2020年に施行された改正民法において、借りている物件の使用を第三者が妨害したり、勝手に占有をしてしまっているような場合には、賃借権に基づいて妨害を排除したり、返還を求めたりすることができるという条文が新たに設置されました。 ただ、今回のような駐車場の出入りとしての使用が、民法が規定している「第三者の妨害」に当たるかどうかは微妙な問題です。したがって、そのような請求を起こしていく場合には、一度無料の法律相談などで、弁護士に請求が法律的に可能なのかはご相談されることをお勧めいたします
A.機械式駐車場の具体的な金額にもよりますが、稼働率がひくいなどの理由もあり、平面式の駐車場に変更する、住民以外への賃貸をする、といったことを検討されるマンションも少ならずあるという話は聞きます。 とくに駐車場を使用されないのであれば、割高感はどうしても否定できないかもしれません。
A.位置指定道路といっても、他人の土地であることから、駐車場のように日常的に車が出入りすることについて、所有者との調整がついてない状態での駐車場開設はトラブルになる可能性があります。 所有者に許可を得て、後々のトラブルを避けるために、それを書面化したうえで駐車場を開設されるようにしてください。
A.①中途解約については、借主からの場合には認められやすい、地主さんも応じて頂けそうという事情はありますが、土地の契約はどうしても長期にわたることが多く、契約当事者がたびたび変わるということもよくあることですので、特約条項は入れておかれる方がよいでしょう。 ②更新料の定めについては、賃貸借契約の段階で規定があるはずですので、そちらに基づいて支払うことになります。したがって、中途解約の可能性が高いという事情があった場合でも、契約書記載の金額を更新料として支払うということになります。 ただ、更新料の扱いは、当事者間で決めるべき契約項目です。中途解約の場合を見越して返還条項を設定することは当事者間の自由です。もちろん貸主の同意が必要になりますが。そして、①と同様特約に明記すべき項目となります。
A.おおむねご自身でお調べになっていらっしゃる通りだと思います。 まず、更新については、普通賃貸借の場合には更新することが前提となりますので、それを拒否するだけの正当事由が貸主には求められます。正当事由として過去の裁判例で比較的認められてきたのは老朽化による建て替えです。 あくまで住み続けるのは障害が発生するかもしれないというようなレベルの建て替えです。 しかし、そのような様子もないということでありますので、正当事由として認められる可能性は非常に低いと思います。 また、このまま何も手続きをせずに更新日を迎えると、その後は法定更新となり、賃料などの条件はそのままに、賃貸期間は定めのないものへと変更します（借地借家法による）。 賃貸期間の定めのない賃貸借契約に変更になった場合には、解約の申入れはいつでもできることになりますが、賃貸人側からの申入れの場合には、その後６カ月後に契約は終了します。そして、解約の申入れには更新拒絶と同様に正当事由が求められます。他方、借主側からの解約申入れは、おっしゃるとおり、申入れ後３カ月後に契約は終了することになります。 最後に更新料ですが、こちらもおっしゃるとおり、法定更新により契約期間の定めのない賃貸借契約になった場合には、更新料は発生しません。更新料はあくまで、決まった契約期間住むことができるということへの対価という側面があるというのがその理由です。 以上が法的な整理となりますが、実際に賃貸人との関係が悪いまま住み続けていくとなると、たとえば修繕箇所が発生した場合の対応など心配な点もございます。 たとえば、正当事由があまりない場合にも立退料を支払うことで、退去請求が認められやすくなるという裁判例の考え方もございます。もしこの物件というこだわりがあまりないのであれば、たとえば賃料の４、５カ月が相場ですが、立退料を請求して、支払ってもらえれば退去し他の物件に移るという交渉も現実的にはありうると思います。
A.まず前提として、必ず銀行にローンの名義が変更することについては相談をなさってください。 共有名義が単独でとの契約になった場合、支払い能力を改めて銀行は判断し、場合によっては名義変更が認められないケースもあり得ます。その場合には売却をしてその代金でローンを完済するという選択肢も考える必要がございます。 また、今のマンションにお住いになられるのか、別のマンションにお住いになるのかは、つまり、所有がいいか賃貸がいいかという問題になりまして、これは様々な考え方がございます。負担する金額面でいうと、頻繁に引っ越しをされるということであれば別ですが、おおむね所有形態の方がかかります。ローンのほか、固定資産税、物件の諸々の修繕費用などでしょうか。賃貸ですと、賃料共益費のほかは、礼金、更新費用、小修繕、原状回復費用などです。 今後のご自身の生活設計なども踏まえ、ご自身の資産としてマンションを所有なさるのか、資産を保有することよりも自らの収入や勤務形態などに合わせた機動性を重視して賃貸とされるのか、ご検討ください。
A.賃料の定め方については決まりはありません。 通常は地価、近隣環境、周辺相場などの要素を総合的に勘案して定めます。 ただ親戚同士の賃貸借の場合には、そういった要素に、親族という関係性も加わり、通常の相場とは異なる金額で賃貸借を行っているケースも多いです。 あまり周辺相場価格と異なるような金額で賃貸借をしていると、税務上贈与とみなされる可能性があるなどのリスクもありますので、もし賃料金額に不安があるようであれば、地元の不動産業者に一度ご相談されてみていはいかがでしょうか。 賃貸の周辺相場は地場業者が情報を保有しています。
A.①結論からすると、法的には出て行ってもらうことは難しいと考えて頂いた方が良いと思います。通常の賃貸借契約は、更新が原則であり、更新を拒絶するには、それだけの正当事由がなければなりません。 ただ、正当事由については、なかなか認められません。したがって、猶予期間という考え方もありません。 つまり日本の法律は、借主が出ていかない限りはなかなか出て行ってもらうことはできない仕組みになっております。 それでもどうしても退去をお願いしたいという場合には、立退料をお支払いすることは前提とかんがえてください。 単にご主人が住みたいという理由での退去要請の場合は、立ち退き料も高く設定されるのが通常です。 次の賃貸先の契約金や引っ越し費用などは最低限、必要ですので、最低賃料5カ月分程度は相場として必要になるといわれております。 もちろん交渉して出て行ってもらえれば一番良いですが、賃借人が拒否された場合には、それでも出て行ってもらうということを要求するのは無理であるというのが法律です。 ②税金はもともと個別性が高いものなので、相場観などを申し上げることはできません。 生きているときにお渡しになると贈与税、亡くなられてからは相続税ですが、ともに大きな控除枠もあります。 ぜひ一度無料の税務相談をご利用されて、税金の専門家にお話を聞いてみてはいかがでしょうか。 送られようとしているものがどのくらい価値があるのかがある程度わかる資料、借地の賃貸借契約書、建物の登記、などが必要になります。
