「賃貸借契約」のご相談事例の一覧

Q.建物賃貸契約の解約についてご相談です。

A.まず賃貸借契約を貸主から解約をするには正当事由が必要になります。 今回は建物の老朽化ということなので正当事由が認められやすいと思いますが、立ち退いていただく賃借人の生活もありますので、立ち退き費用については、ご準備される方が良いと思います。 賃料の3から５カ月程度はかかるかもしれません。 また、書類作成については、まずは、お手紙でもよいので、賃借人の方に事情をご説明して、たとえば原状回復はしなくてもよいし、預かっておられるのであれば敷金も全額返金するので立ち退きを検討いただけるようにご相談をされてみてはいかがでしょうか。 直接お会いしなくても、交渉することは可能です。 また、立ち退きをめぐる対応については、不動産業者は対応をしてくれないと思うので、無料法律相談などで弁護士にアドバイスをもらうのが良いと思います。 また、無事ご退去頂けた場合には、建物を壊しての売却、古家付の土地としての売却など方法はありますが、そこは不動産業者にお願いをすれば、売却は可能です。

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Q.不動産屋を挟んでの住居賃貸と、個人間での住居賃貸における違いやデメリットを教えてください。

A.たしかに仲介手数料かかりますし、もしそのまま管理までお願いすると費用がかかりますが、まさしく、おっしゃるとおり、契約書どうする、未納が発生したらどうする、修繕などが発生したときの対応どうする、退去時の原状回復精算どうするというところが必ず賃貸人としては考えておかなければいけないところです。 不動産会社を挟まずご自身で管理されている賃貸人の方も多いですが、皆さん苦労されているのは、賃借人と直接やり取りをしなくてはいけないという点です。 賃借人によっては、修繕でも揉め、原状回復でも揉め、ということで大変な思いをされている賃貸人もおられます。 まずはそのような苦労をする可能性があるというリスクと、不動産会社を間に挟むことでそのような手間はかからない分、手数料の支払いが発生することを比較されて、どうされるのかご検討ください。 そのうえでご自身で管理されるということであれば、必ず、ネット上などにも公開されておりますが、一般的な普通賃貸借契約書を必ず締結し、それぞれトラブルが発生した場合には、基本的には契約書の記載に沿って具体的な対応を進めていくということをご自身で行っていくことになります。 トラブルが多いのは、やはり金銭面（賃料の未納、修繕が発生したときにどちらの費用負担とするのか、原状回復費用の精算）ですので、契約書の内容は確認なさってください。

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Q.賃借建物増築部分の時効取得について教えてください。

A.まず所有権については、時効取得はできません。 賃貸借契約に基づいて家賃を支払っている状態が続いている以上、それが20年たったとしても、所有権の取得はできません。 賃料を支払わず、何も請求もされず、固定資産税を支払っているというように、あたかも所有権者のような状態が長く続いた場合には所有権の時効取得が認められます。 賃貸借契約を締結していない状態のまま、しかし家賃をずっと支払っているといった状態が続いている場合には、賃借権の時効取得が認められます。 民法163条が規定しているのはこの内容です。 したがって、もし本件で、賃貸借契約を締結していないということであっても、家賃を払い続けているわけですから、賃借権の時効取得は主張ができると思いますが、あくまでも賃借権にとどまります。 ただ、前大家さんと退去時にはそのままでいいといった内容の書面を交わされているのであれば、その効果は相続人に引き継がれているので新たな大家さんが相続人であれば壊す義務はないことになります。 ただ、相続人が別の他人に物件を売ってしまっているような場合については、そのような関係は当然には引き継がれませんが、念のため新大家にはこのような内容の書面を前大家と締結しているという話をして、交渉をされてみてはいかがでしょうか。

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Q.賃借建物退去予告後の設備補修請求についてご相談です。

A.退去通知を出したとはいえ、まだ賃貸借契約は継続しておりますので、修理依頼は可能です。 どちらの費用で修理をするのかについては、契約書の内容によるのが原則ですが、貸主負担ということになれば、退去まで時間がないですし、これまでも何とか利用できていたという事で、退去までの交換は難しいかもしれません。

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Q.建物使用貸借終了、或いは賃料請求の要求は可能ですか？

A.使用貸借は、民法上、使用貸借の期間を定めていれば期間終了後、使用貸借における収益の目的を定めていればその目的達成時、期間も目的も定めていないようであれば、貸主はいつでも契約の解除をすることができます。 したがって、オーナーチェンジが発生し、元の貸主の権利が新貸主に承継され、使用貸借の期間や目的がない場合には、新買主は、借主に対して契約解除を主張し、立ち退きを求めることができますし、立ち退きは求めず、使用貸借での契約は終了させてうえで、通常の賃貸借契約を締結し、賃料の請求もすることができます。 ただ、取り壊しを近く検討しているのであれば、使用貸借契約を解除し立ち退きを求めるという事になると思います。

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Q.中途解約が確実な、借地契約更新料の額について相談させてください

A.①中途解約については、借主からの場合には認められやすい、地主さんも応じて頂けそうという事情はありますが、土地の契約はどうしても長期にわたることが多く、契約当事者がたびたび変わるということもよくあることですので、特約条項は入れておかれる方がよいでしょう。 ②更新料の定めについては、賃貸借契約の段階で規定があるはずですので、そちらに基づいて支払うことになります。したがって、中途解約の可能性が高いという事情があった場合でも、契約書記載の金額を更新料として支払うということになります。 ただ、更新料の扱いは、当事者間で決めるべき契約項目です。中途解約の場合を見越して返還条項を設定することは当事者間の自由です。もちろん貸主の同意が必要になりますが。そして、①と同様特約に明記すべき項目となります。

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Q.借家契約貸主の更新拒絶への対応についてご相談です。

A.おおむねご自身でお調べになっていらっしゃる通りだと思います。 まず、更新については、普通賃貸借の場合には更新することが前提となりますので、それを拒否するだけの正当事由が貸主には求められます。正当事由として過去の裁判例で比較的認められてきたのは老朽化による建て替えです。 あくまで住み続けるのは障害が発生するかもしれないというようなレベルの建て替えです。 しかし、そのような様子もないということでありますので、正当事由として認められる可能性は非常に低いと思います。 また、このまま何も手続きをせずに更新日を迎えると、その後は法定更新となり、賃料などの条件はそのままに、賃貸期間は定めのないものへと変更します（借地借家法による）。 賃貸期間の定めのない賃貸借契約に変更になった場合には、解約の申入れはいつでもできることになりますが、賃貸人側からの申入れの場合には、その後６カ月後に契約は終了します。そして、解約の申入れには更新拒絶と同様に正当事由が求められます。他方、借主側からの解約申入れは、おっしゃるとおり、申入れ後３カ月後に契約は終了することになります。 最後に更新料ですが、こちらもおっしゃるとおり、法定更新により契約期間の定めのない賃貸借契約になった場合には、更新料は発生しません。更新料はあくまで、決まった契約期間住むことができるということへの対価という側面があるというのがその理由です。 以上が法的な整理となりますが、実際に賃貸人との関係が悪いまま住み続けていくとなると、たとえば修繕箇所が発生した場合の対応など心配な点もございます。 たとえば、正当事由があまりない場合にも立退料を支払うことで、退去請求が認められやすくなるという裁判例の考え方もございます。もしこの物件というこだわりがあまりないのであれば、たとえば賃料の４、５カ月が相場ですが、立退料を請求して、支払ってもらえれば退去し他の物件に移るという交渉も現実的にはありうると思います。

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Q.建物賃貸契約の自己都合解約と借地権相続について教えてください。

A.①結論からすると、法的には出て行ってもらうことは難しいと考えて頂いた方が良いと思います。通常の賃貸借契約は、更新が原則であり、更新を拒絶するには、それだけの正当事由がなければなりません。 ただ、正当事由については、なかなか認められません。したがって、猶予期間という考え方もありません。 つまり日本の法律は、借主が出ていかない限りはなかなか出て行ってもらうことはできない仕組みになっております。 それでもどうしても退去をお願いしたいという場合には、立退料をお支払いすることは前提とかんがえてください。 単にご主人が住みたいという理由での退去要請の場合は、立ち退き料も高く設定されるのが通常です。 次の賃貸先の契約金や引っ越し費用などは最低限、必要ですので、最低賃料5カ月分程度は相場として必要になるといわれております。 もちろん交渉して出て行ってもらえれば一番良いですが、賃借人が拒否された場合には、それでも出て行ってもらうということを要求するのは無理であるというのが法律です。 ②税金はもともと個別性が高いものなので、相場観などを申し上げることはできません。 生きているときにお渡しになると贈与税、亡くなられてからは相続税ですが、ともに大きな控除枠もあります。 ぜひ一度無料の税務相談をご利用されて、税金の専門家にお話を聞いてみてはいかがでしょうか。 送られようとしているものがどのくらい価値があるのかがある程度わかる資料、借地の賃貸借契約書、建物の登記、などが必要になります。

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Q.未成年者の建物賃借について教えてください。

A.成人年齢は2022年4月1日以降18歳に引き下げられました。 したがって、19歳であれば、賃貸借契約はご両親の同意なくして締結できるようになりました。 しかし、賃貸人としては、今後の賃料支払いに不安を感じるような場合には、ご両親に連帯保証人となってもらうことを求めるようなことはあると思います。

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Q.賃借契約預り金返還義務について教えてください。

A.預り金（つまり敷金）は、通常の賃貸借契約では、原状回復費用などに敷金を使い、残ったら、借主に対して返金をするというのが原則です。 しかし、たまに敷金については、退去をする際には返金をしないという契約になっている場合もあります。 契約がどうなっているのか確認してみてください。 分からなければ、たとえば留学生の相談窓口などが学校などにないでしょうか。 そちらで契約書の敷金の内容がどうなっているのか、確認してもらってください。

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