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A.新型コロナの影響は様々な分野に及んでおりますが、実は法律的には、何か行動を縛るようなものはなく、コロナの影響で入居ができないという理由がどこまで認められるかは非常に難しい問題です。 そのような状況の中で、借主側だけの事情を考慮して、賃貸期間を後ろ倒しにするとか、契約書の記載どおりの違約金などはない解約を認めるということは、同じく責任がない貸主に一方的に不利な状況を与えることになってしまいます。 したがって、現在は、コロナという異常事態の環境下ではありますが、どちらか一方に有利な適用を認めざるを得ない特段な事情が例外的にある場合を除き、賃貸借契約書通りの対応をするというのが、法律的には大原則となります。 したがって、本件のような場合に解約をするのであれば、それはあくまで借主側都合の解約ですので、契約書に則って解約手続きが行われることになります。
A.ご質問については、契約書の記載がどうなっているのかによります。 たとえば、更新日の三か月前までに両者からの申し出がなければ自動的に更新されるという内容になっている場合には、 すでに契約は自動更新が確定してしまっている状況でありますので、三か月後の賃料を支払って解約というのが契約の解釈となります。 この辺りは、法律上のきまりはなく、あくまでも両者の契約で決めればよいことになっております。 まずは契約書をご確認ください。
A.賃貸の更新手続きについては、契約書ではなく、合意書で済ます場合も多くなっております。 合意書に賃貸の条件などの記載はありませんでしょうか。 おそらくは更新後の賃料の情報と、それ以外の条件は賃貸借契約書と同じといった記載があると思いますが、このような合意書レベルの更新でも全く問題ないので ご安心ください。 賃料が不明確の場合には、必ず管理会社にご確認ください。
A.通常、そのような契約にないような金額を支払う必要はありません。 金額を変更するということであれば、書面を締結して、お互い納得をしたうえでになります。２年前締結した賃貸借契約書にも賃料の変更は協議の上行うといった内容の条文になっていないでしょうか。 ただ、共益費の場合は、管理費があがったり、今まで貸主が負担していた分を借主への負担に変えるということも考えられ、支払ってほしいということになれば拒否するのは難しいと覆います。 しかし、条件変更については、書類の取り交わしをしてからということで、お話なさってください。
A.ご心配のとおり、修繕などが発生した場合や、退去時の原状回復などの際に、賃貸借契約書が無いとトラブルになることも多いです。したがって、今からでも不動産業者に相談をして、契約書をつくってもらうことをお勧めいたします。賃借人には内容については、説明をして理解をしてもらう必要はありますが、契約書の締結自体を拒否することはできません。 修繕の費用負担は通常ですと、躯体にかかわるようなものは賃貸人、そのほかの軽微なものは賃借人となります。雨漏りなどの対応は一般的には賃貸人対応になります。 駐車場代についても、新たな契約書を締結するタイミングで、賃借人にご提案されてはいかがでしょうか。 今のご相談であれば、弁護士というよりは、不動産業者で対応できる内容ですので、お近くの賃貸不動産業者に一度ご相談なさってみてください。
A.まず違約金というのは、短期解約違約金として、契約上賃料２か月という規定があるということでしょうか。その場合は、本件で言うと、賃料４２,０００円ですから、たとえば、入居して１年以内の退去の場合には貸主に対しては８４,０００円の違約金を支払う必要がございます。これは賃貸借契約書に明記しているはずですのでご確認ください。 また、違約金は借主である会社が貸主に支払いますが、このような金額を社員負担にしている会社はあります。これは社宅規定をご確認ください。 敷金ですが、契約時に会社が支払っていれば、通常は会社に戻ってきます。短期での解約であればほとんど物件の原状回復は必要ないでしょうから、敷金の全額近い金額が会社に戻ってくるのではないでしょうか。そうであるならば通常は敷金を入居者が会社に返金をする必要はありませんが、もし会社が払っている敷金が、ご相談者様の口座に返金になるのであれば、それは会社に返す必要がございます。 借上げ社宅については、各社それぞれで社内規定が異なりますので、必ずご確認のうえ、納得して退職なさってください。
A.早期退去によって違約金がかかるのかどうかについては、締結された賃貸借契約書の内容によります。よく１年以内で退去した場合には家賃１カ月分という違約金が設定されている契約がございます。 ただ、この退去については、原則としては借主の都合で退去した場合の違約金規定であり、今回のような物件の老朽化による水漏れが原因の退去で違約金がかかるといった契約は通常は無いと思います。 まずは契約書を確認され、早期の退去に違約金がかかる規定になっていた場合には、水漏れが原因の退去の場合には違約金がかからないことを、貸主や管理会社にご確認ください。
A.賃貸物件は、地域、間取、築年など賃料が決められる要素は様々です。 物件を所有されているとのことですので、物件の管理を任せている管理会社から賃料の提案が来たという状況でしょうか。まずは賃料を変える根拠を説明させることからだと思います。そのうえで、どうしても賃料相場が知りたいということであれば、物件のある地元の不動産業者に聞くのが一番確実だと思います。 当社のセンターがお近くにあるようであれば、お問い合わせいただければご相談には乗れますので、ぜひご活用ください。
A.賃貸物件の原状回復についての費用負担は、原則賃貸借契約書の記載によります。 現在多くの契約書が、国土交通省が策定している原状回復ガイドラインに沿って作成をされておりますが、それによると、賃借人の生活の仕方が悪くてカビを発生させてしまったような事情があれば（飲み物をこぼした、結露をそのまま放置していたなどが例示されております）賃借人の負担とされております。 ただ、本件のように入居してすぐにカビが発生したというような場合には、そもそも物件自体がカビの発生しやすい状況であり、賃借人にすべての責任を課すのは、酷のように思います。他の物件から出ていないといっても、位置によって状況は異なりますし、そもそも話が本当に出ていないのかもわかりません。ご相談者様のお話を前提とすれば、今までの入居者からも同じようなクレームが出ていたのではないでしょうか。 まずは契約書を確認いただくことですが、カビのことについて具体的に何も規定がないのであれば、貸主には、引っ越しを余儀なくされた状況を説明したうえで、たとえば原状回復費用を何割か免除してもらう、引っ越し代を何割か負担してもらうなどの交渉をなさってみてはいかがでしょうか。
A.今回のご相談の骨子は、賃貸借契約の期間の問題（退去したのに賃料を請求されていること）及び、原状回復費用の問題だと理解いたしました。ただ、この問題については、ご友人と賃貸人で締結された賃貸借契約書の内容に左右される問題でございまして、当社から軽々にご見解を出すことはできません。 お急ぎとのことですので、当該不動産会社を管轄している都道府県の宅建相談窓口や無料の法律相談窓口などをご活用されて、対応を相談されるべきかと存じます。非常に高圧的な不動産業者のようですので、できるだけ第三者の力を借りて交渉をされることをお勧めいたします。
