Q.従前資産概算評価額とマンション売却の際の価格との違いについて教えてください。
A.従前資産概算評価額は、マンションの原価のような金額です。 いざ売却をするということになると、当然その金額に様々な経費が上乗せされます。 したがって、売却査定額と差異が出ることになります。
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「経費」のご相談事例の一覧
該当件数：9件
Q.土地売却と賃貸物件購入と節税について教えてください。
A.ワンルームマンションの賃貸経営は、節税効果があるとして今人気の投資対象の一つとなっております。 それは、不動産投資によって得た所得は、総合課税として申告ができるからです。 たとえばサラリーマンの収入に不動産投資で得た所得を足して申告ができるわけですが、もし不動産投資所得が赤字だった場合には、サラリーマンの収入から控除することができるので、所得全体を小さくでき、所得税を結果的に節約することができるということです。 特に節税効果が高いとされているのは減価償却費です。実際に費用として出ていくわけではないにも関わらず、経費計上ができるため、効果が大きいのです。 ただ、不動産投資にはデメリットもあります。空室リスクはつねにありますし、市況の変化による賃料の値下げ、滞納、マンション室内での事件事故などによる価値の減少などです。 必ずデメリットも踏まえたうえで、不動産業者や税理士などの専門家の意見も必ず聞いたうえで、投資を始めてください。
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Q.賃料１ヶ月相当と額修繕代金との相殺に係る領収書について、発行を求めることはできますか？
A.おっしゃるとおり、民法上、支払を受領したものは、支払を行ったものに請求された場合には、領収証を発行する義務があります。 不動産会社を通じて、借主に、民法の規定にしたがって、領収証の発行を求めて問題はございません。
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Q.隣接駐車場アスファルト仕上げに係る修繕義務について、相談させてください。
A.もし自分の土地からの雑草が根を張り、本当に隣のアスファルトを毀損させてしまった場合には、隣地所有者から、補修費用を請求されることになります。自らの土地を毀損された場合には、所有権者は、所有権に基づく物権的請求権を民法上保有しており、具体的には、毀損した原因となった隣地に対して修理代金の支払い請求をすることができます。 アスファルトを毀損させるほどの根を張る雑草というのは実際は雑草が生い茂るレベルではないと起こりえないかとは存じますが、やはり除草剤などの対応はするべきだと思います。 実際に雑草が原因で隣地とトラブルになり、隣地から雑草の伐採請求や、損害が発生しているとして、賠償請求がだされるような紛争もあります。ご注意ください。 なお、民法には、隣地から自らの土地に出てきた木の根は、隣地の許可なく切ることができるという規定があります。 これはいわゆる木の根を想定している規定なので、雑草の根については微妙ですが、含まれているとするのが一般的です。したがって、隣地所有者は根を切ることもできるし、根の発生している土地所有者に伐採を要求することも可能です。
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Q.土地建物価格按分と消費税
A.土地建物の価格の按分については、消費税が建物にしかかからないということで、税務上問題となる論点です。売主としては、なるべく収める消費税額を低くしたいということで建物価格を安くしたい、他方、買主としては、消費税額が高いほうが、控除額の幅が大きくなる、毎年経費として建物の減価償却費用を計上できるといったメリット、つまりは税金額を押さえることができるということで、建物価格が高くしたいということを考えるのが通常です。したがって、土地建物の按分については、のちに国税がチェックすることも多く、中には不当にどちらかの金額が高すぎる、安すぎるとして両者の価格を否定するようなケースもあります（チェックされるのはあくまで契約書記載の金額です）。 したがいまして、一度、無料の税務相談などを活用し、税理士にご意見を聞いていただいたほうがよろしいかと存じます。
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Q.売却と地上の古家解体に伴う各種費用の負担、母名義の土地の分筆について教えてください。
A.不動産売買にともなう移転登記費用、及び不動産取得税については、おっしゃるとおり、買主が負担すべき費用になります。 また、売主側で住所が今と異なっていたり、抵当権を抹消するといった事情がある場合には、その変更登記、抹消登記は売主の負担となります。 また、土地の２分割については、それが必要なのかどうかも含めて、まずはお近くの不動産屋さんにご相談されるのがよろしいかと思います。当社もお近くにいくつか営業センターがございますので、ぜひご活用ください。
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Q.中古住宅購入後、ローンの他にかかる費用について教えてください。
A.中古のマンションをお買い求めになることを前提に、ご購入時に、購入費用に加えて必要となる諸経費は以下のものがございます。 ①仲介手数料（不動産会社にお願いをする場合） ②登記をされる際にかかる登録免許税 ③住宅ローンの抵当権設定登記（銀行借り入れをする場合） ④契約書に貼付する収入印紙代 ⑤火災保険料 ⑥不動産取得税（不動産を購入した際に一度だけ納める税金） ⑦住宅ローンの事務手数料等 ⑧固定資産税等分担金（購入年の固定資産税、都市計画税等を日割りで売主と負担する金額） 不動産の価格や、築年数、構造等によって、税金額等は変動いたしますので、ここで具体的な金額を算出することは難しいですが、諸費用の目安として、物件価格の10％程度を見ていただくのが平均的といわれております。 また、ローン返済後の支払いですが、固定資産税や都市計画税といった税金や修繕費用、マンションであれば管理費などが想定されます。これは購入後に定期的にかかる費用となります。 税金額については、購入をされる際に、必ず不動産会社や税理士などにご確認されるようになさってください。
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Q.親族間の不動産取引をスムーズに行う方法を教えて下さい。
A.まず現在建物と土地の名義が異なっておりますので、これをともに御姉様の名義にするには、お母様とお二人が売主で、買主が御姉様ということになります。お母様の売却の意思が確認できないと土地の取引はできません。 スムーズに済ませる方法については、親族間といっても不動産という重要な財産の取引ですので、できれば不動産会社にご相談されて、たとえば契約書の作成や、税金、登記手続きなどはお任せになったほうがよろしいと思います。
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Q.賃貸契約で家賃引き落とし口座を登録する際に、書類に記入したり銀行印を捺す必要はありますか？
A.賃貸の契約は、貸主や管理会社によって、記載する書類の体裁などがさまざまです。 また書類の提出先も様々です。対貸主、対管理会社、対銀行などなど。カードの情報を他の提出書類に流用できないような事情があることも想定されます。 機械を通した理由がたとえば入居するうえでの必要経費の支払いのためであった場合、別途家賃の引き落とし口座を書かせるといったことはあるかもしれません。 たとえばカードのスキミングや、提出した書類の個人情報の取り扱いなど、ご心配であれば、契約に携わった不動産会社に改めてご確認されてみてはいかがでしょうか。
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