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A.日数計算については、契約書の記載の通りというのが原則です。 実態として、30日割の契約は多いです。あくまでも日割り計算の単価を計算する際に30を使用するというものです。 実日数計算の場合は、入居する月、退去する月で日割り単価が変わってしまうために、30日割という計算方法を取る契約が多く見られます。 31日月に入居した場合には賃料が多少高くなりますが、退去をする月が31日月の場合には、帰ってくる日割り賃料は実日数割による計算より多く帰ってくることになります。 このような計算方法については、日本の賃貸借では日常的に認められており法的にも商慣行として認められている計算方法となります。
A.不動産売買においては、売買代金を分割払いにすることは可能であり、分割払いの回数についても制限はございません。 ただ、今回検討されている分割払い方式ですと、税金の面で指摘をされる可能性があります。 事実上10年分割払いのようなものですが、10年間は外見上は賃貸で、10年後、物件を無償で贈与したように見える可能性がございます。 物件所有者として支払うべき固定資産税は売買時点から支払いをする必要が出てくると思います。 そのほか、税務上の論点がある可能性がございますので、是非一度無料の税務相談などでご相談をされてからの方が良いと思います。 また、税務上も問題ないということであれば、不動産売買には契約書以外にも様々な書類が必要になりますが、お取引条件などによっても変わってまいります。 できればお近くの不動産業者に仲介をお願いして、書類などの作成業務などを依頼されることをお勧めいたします。
A.土地Bに関する情報は結果的に誤った説明であったわけですが、これを虚偽説明をしたというところまで主張するのは難しいかもしれません。 本当にそう思っていたと言われると、故意にうその説明をしたというところまで認定ができない可能性があるからです。 ただ、宅建業者として、一般消費者に対し、非常に誤解を与える断定的な説明をするということは、宅建業者が負っている善管注意義務には反していると言える可能性が高いですし、一消費者に対して、取引を誘導するような説明をしたということで、消費者法上も、大変問題がある行為だと思います。 結果として虚偽の説明により、購入の機会を逸したということを理由として、白紙解約を改めて主張し、それでも難しいということであれば、一度、各行政にある宅建相談窓口に対応をご相談なさってみてはいかがでしょうか。 仲介手数料については、たとえば、「一度行政にも対応を相談し、行政のアドバイスを聞いてからにする」ということで、一時支払いを留保してみてはいかがでしょうか。 今回の取引は、購入対象の土地に何らかの瑕疵があったわけではないため、白紙解約には応じられないというのが売主の気持ちだと思いますので、その場合でも、せめて仲介業者に対し、仲介手数料は支払わないといった対応をしてもよいのか、ご相談なさってみてください。
A.相談１について 法的には、違約金支払いが必要になりますし、仲介手数料についても、拒絶する法的根拠づけは難しいと思われます。 相談２について 売主さんのご意向にもよりますが、交渉は十分可能ではないでしょうか。 相談３について 不動産会社の業務遅滞ですと、ローン特約を根拠にした解除事由とは認められないと思います。
A.諸費用については、仲介手数料、登記に関する費用、ローンを申請すると仮定して、ローン保証料や火災保険料、抵当権設定登記費用、印紙税などがかかります。 中古建物の購入の場合には、ざっくりと価格の1割程度の諸費用が掛かると言われておりますが、不動産売買に関する税金（不動産取得税など）は物件価格ではなく 固定資産税等評価額を基に算出するものが多いため、当該物件の担当者に直接お尋ねください。
A.不動産をお売りになる際に必要になる一般的な書類としては、登記簿謄本、登記識別情報、売買契約書、土地測量図、固定資産税納通知書などです。 このように、不動産売買は、必要になる書類も多いですし、法律の規制、税金など、手続きにおいて、様々な事項がございます。ぜひ、不動産仲介業者をご利用された方が良いと思います。 必要書類や税金については、土地の状況やお売りになる方の状況などで変わってきますので、不動産業者に直接ご相談なさってください。
A.契約はあくまで不動産業者との間ですので、不動産業者が新たに見つけてきた買主を縛ることはできません。 どうしても新たな買い手が建物を使いたいということになると、建物を壊すことを強制することはもはやできません。 建物の所有権は現在不動産屋にあり、そこから購入することになる新たな買主が最終的には所有権を得るので、新たな買主が建物を壊そうがそのまま使おうが、法的には自由だからです。 そうなると、不動産屋は契約違反となりまして、損害賠償請求の対象となりえます。 しかし、損害といっても、本件の場合、取り壊し前提の建物の価値はゼロ円ですので、不動産会社の契約違反に伴う損害の発生を証明するのはなかなか難しいかもしれません。 どうしても建物を壊してほしいという理由はわかりませんが、そこに特別の意義がない限りは、新しい買主がそのまま建物を利用することを前提とした新たな契約について、承諾をせざるを得ないと思います。
A.駐車場契約は別という考え方のもとでこのような条件が設定されていると思われます。 残念ながら、賃貸ではよく見かけるパターンではあります。 併設駐車場とのことですが、そもそも駐車場は別のオーナーさんの場合には、礼金など別途発生しても仕方がありません。 また、同オーナーであっても、駐車場が別のタイミングでの契約になると、不動産会社としては、別途仲介手数料を請求するのは一般的です。 もしアパートと同じタイミングで駐車場を契約していた場合には、おそらくは駐車場分の金額が契約金として上乗せをされていたのだろうと思います。
A.管理会社と締結をしている契約の内容によります。 もし10月に退去の事実が分かっていた場合に12月から賃料を得られていたかどうかについては確実とは言えないので、12月の賃料を求めるというのはなかなか難しいかもしれませんが、 通達義務が契約上管理会社に設定されているのであれば、契約違反になりますので、たとえば管理委託料について減額を交渉するなどはなさってみてはいかがでしょうか。
A.造作権利を主張できないというのは、造作買取請求権を放棄しろという内容の書面でしょうか。 借地借家法上、借主のもっている造作買取請求権は、特約で放棄させることが可能とされておりますので、放棄自体は違法とはなりません。 ただ、このような借主にとって重要な権利を失うといった内容の特約を、契約途中で変えたいということであれば、当然借主の合意のもとに行うことになりますので、サインをしなければ、買取請求権は行使できるというのが原則です。 また、雨漏りは、賃貸人が修繕義務を負うことが一般的なので、対応してもらえない場合はご自身で業者から見積もりをとり、工事を進め、請求は賃貸人に行くようにするという話をすれば、動いてもらえるのではないでしょうか。
