Q.農地転用後の土地交換
A.農地売買については、法律でいろいろな規制がございます。まずは、各行政にある農業委員会に手続きをご相談ください。許認可の手続きも絡みますので、初めから農業委員会にご相談されたほうがよろしいと思います。
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「不動産」のご相談事例の一覧
該当件数：383件
Q.大手業者と仲介手数料無料の不動産業者について、どちらがいいかアドバイスをお願いします。
A.不動産の取引においては、不動産会社に内見や当該物件の情報収集などをしてもらっていたにもかかわらず、契約は仲介手数料が無料の業者と行うといった行為は、法律に触れる可能性があります。乗り換えたお客様自身が法的紛争に巻き込まれる可能性もあります。 もちろん仲介手数料無料の業者は、結果として顧客に損害を与えたことになるので、宅建業法違反を問われる可能性があります。 したがって、まずそもそも無料の不動産会社に乗り換えする行為自体が法律上危険な行為となりますのでご注意ください。 その上で、やはり不動産契約は、非常に複雑であり、購入後もトラブルになることも少なくありません。さまざまな法律が絡みます。したがって、親身に対応してもらえる担当者の方が、そのようなリスクは軽減しますし、いざ何かトラブルになった場合でも丁寧に対応してくれる可能性が高いのではないでしょうか。
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Q.ローン返済中の住居の処分
A.住宅を手放すとなりますと、残債の返済を売却代金で行う必要があり、売却代金のみで返済が出来なかった場合には自己資金で返済をする必要がございます。加えて、売却代金に対する税金がかかります。 赤字が出にくいのはやはり、手放さず、賃貸に出して保有を続けられることだと思います。 ただ、ローンはお住まいになることを前提としてお借りになっておられるはずですので、銀行に相談をする必要がございます。 非常に重要な決断になると思います。ぜひお近くの不動産業者にも直接相談なさることをお勧めいたします。
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Q.築年の古いマンション購入のリスク
A.まず築が古い物件の購入メリットは何と言っても価格が安いことですが、それ以外にも例えば好立地にある物件が多かったり、長年の管理の状況がよくわかるので、たとえば管理会社の仕事ぶりですとか、管理組合との関係性などが入居前によくわかるということが挙げられます。 建て替えについては、管理組合の持分５分の４以上の賛成が必要なため、日本の数多くのマンションにおいても、建て替えがなされた物件はほとんどありません。持分に応じて建て替え費用の負担を各所有者が持つことになるので、建て替え決議が５分の４以上の賛成を得られることがなかなか無いのがその理由です。 また、住み替えについては、それまでの管理状況の良しあしで決まると思います。管理状態がよければ、築４０年超の物件であっても、リノベーションなどをして住むことは十分に可能です。 もちろん、配管の劣化や、耐震性などのデメリットもございます。よく不動産会社の説明も聞いて、慎重にご検討ください。
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Q.店子の継続入居を前提にするビルの売却は可能でしょうか？
A.継続入居前提での売却は可能です。ただ、店子がいない物件よりは当然に価格は下がってしまいます。 また、法的には新たな所有者が店子の賃貸人となります。新たな所有者がもし退去をさせたい意向であれば、不動産会社と交渉をすることになりますが、一方的に新所有者が不動産会社の賃貸借契約を解除するということはできません。 価格については、一度不動産会社に直接ご相談されて査定を依頼させるのが一番よろしいと思います。 お近くに当社のセンターがございましたら、当社でもまずは簡易的な査定をすることは可能です。
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Q.「管理を売主に帰属する」との意味、どう解釈すればよいでしょうか？
A.「管理を帰属」させているので、管理に関する事項はすべて売主に権限があると読むのが通常です。 維持費の決定権も売主にあると読むのが素直だと思います。 ただ、契約の内容は、お互いの合意を書面にしたものです。なので、お互いの認識が大事になります。本件の場合、「管理を売主に帰属する」との規定に維持費の決定権を含んでいるのかどうかですが、まずは売主の認識がどうなのかを確認すべきだと思います。売主もそのあたりの認識があいまいなのであれば、改めて維持費の決定権について、取り決めをするべきです。 この規定だけを根拠に維持費の決定権を主張するのは難しいとおもいますので、まずは売主との認識の摺合せが大事です。
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Q.賃借希望物件、2つの物件でどちらにするか悩んでいます。
A.物件探しはやはりどこに重きを置くのかに尽きると思います。優先順位が何なのか、賃料なのか廻りの環境なのか、ご実家から遠いことなのか。まずご自身の中で一番優先順位が高いものが何なのか考えてみてください。 あとは毎日生活をするわけですから、その生活の様子をそれぞれの物件に住んだとして想像をすることも大切です。通勤時間、電車の乗り換えの状況や混雑状況、帰り道、夜遅いことが想定されるのであれば、実際に夜の時間に歩いてみるのもよいと思います。疲れて帰ってきて４階まで上るのも結構大変かもしれません。夜のベランダを見たら結構煙草を吸っている人がいるというような風景も見えるかもしれません。 あと治安の情報などは、地元の不動産会社はよく知っていると思いますので、いろいろ相談すべきだと思います。
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Q.無職扱いの者の建物賃借について相談させてください。
A.賃貸においては貸主の審査があり、原則賃料を支払える能力があるかどうかを基準とされます。したがって、たとえ無職であっても、預金額がある程度あるのであれば審査が通ることも多いです。また、連帯保証人の存在もプラスになります。 しかし、預貯金もあまりなく、仕事もないといった場合には、審査がなかなか通らないことも現実には多いと思います。 審査基準は借主や管理会社によって異なりますので、ご希望の地域の物件を扱っている不動産業者にご家庭の事情をご説明したうえで、物件を探してみてください。
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Q.成人に達しないと、賃借希望物件の確保は難しいですか？
A.お二人ともお仕事をされていて、保証人にご両親（未成年の方のご両親という理解でよろしいでしょうか）が付かれるということであれば、未成年であることだけを理由に、賃借人の名義人になれないということはありません。ましてもう一月で成年になられるということであれば猶更です。 ただ、複数の希望があった場合には貸主側での審査となります。まずは、ご希望の物件を扱っている不動産業者にご相談なさってください。
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Q.離婚した元妻等が所有する土地にある建物に、居住を継続したいのですがどうしたらよいですか？
A.建物を売却しないとして、現状を法的に整理すると、もし元妻または義父に対して何らかの賃料を支払っているのであれば、賃貸借契約、支払っていないのであれば、使用貸借契約と評価されます。 前者の場合であれば、賃貸借契約期間が終了しない限り、建物の明け渡しを拒絶することができる可能性があります。ただ、後者の場合は、民法上いつでも貸主は返還を求めることができますので、明け渡しを拒絶することは難しいことになります。 また、建物を売却せざるをえない場合でも、元妻または義父の方に買い取ってもらって、その上で建物の賃貸借契約を締結することができれば（つまりはリースバック）、そのまま居住することができますが、当然に元妻らの同意が必要となります。 それ以外の第三者への売却の場合には、そのまま居住すること自体認められる可能性はほとんどないと思います（義父ら、購入した第三者、すべての同意が無い限りは認められませんが、そのような第三者の出現は稀です）。 以上より、そのまま居住を続けるということは、なかなか難しいと言わざるを得ないというのが、頂いたメールの情報からの結論となります。
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