「不動産」のご相談事例の一覧

Q.誰も住んでいない実家の処分方法に悩んでいます。どうしたらよいでしょうか。

A.不動産の売却方法は、それぞれメリット、デメリットがございます。したがって、どの方法が一番いいというご判断は、金額を優先なのか、早期売却を優先なのか、お客様の要望によって変わってまいります。 家、土地ごと販売する方法は、解体費用がかからず固定資産税などの軽減措置がありますので、金銭的には安く済む傾向がありますし、古くても建物があったほうがよいというお客様が一定数おりますので、お客様の間口は拡がります。しかし、建物の契約の内容に適合しないものがあると、売主責任を問われる可能性があります。埋蔵物などが埋まっている可能性もあり、そのような場合にも責任を問われることになります。 更地にして販売する方法は、まず建物が契約の内容に適合しないものといった問題は発生しません。また、買主としては、すぐに建設を開始できるために、工期が短くなるので、買い手はつきやすいといわれ、早期に売却できるというメリットがありますが、解体費用がかかる、税金の軽減措置が受けられない、滅失登記費用がかかるといった、金銭的な負担が増える傾向がございます。 また、買い取りですと、仲介手数料はかからず、買い手が不動産業者が多いので、早期に売却できる傾向がありますが、販売価格が低くなる傾向がある、建物が古いと、買い手がつかないというようなデメリットもございます。 一度ぜひお近くの不動産業者にも直接ご相談なさってみてください。

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Q.共益費内訳に関して、契約内容と異なる請求をされましたが、支払いの義務はあるのでしょうか？

A.契約書にそのような記載があるのであれば、水道代の支払いは、貸主の義務になります。 あくまで事前に説明をうけ、契約を交わした内容で、賃借人の義務が確定いたします。 間の手続きを行った不動産屋の説明ミスということであれば、不動産屋に過失があるので、貸主と不動産屋で水道代の支払について、話し合いをすべき問題であり、借主様に関係する話ではありません（貸主も印鑑をついている以上、貸主にも責任があります）。 契約書上、共益費に水道代が含まれる旨記載がある以上、共益費を支払う以上の負担をする義務を借主様が負うことはございませんので、その旨はっきりと不動産屋にお話しなさってください。不動産のプロとして、賃貸物件にかかる費用を間違えるようなことはあってはならないですし、そうであるにもかかわらず、説明や契約書とまったく異なる費用負担を求めることは、当該不動産屋は、宅建業法に抵触する可能性もございます。 あくまで不当な主張を不動産屋がされる場合には、不動産屋を管轄する都道府県の宅建に関する相談窓口に対応をご相談されるのもよろしいかと思います。

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Q.売却後の住民票所在について教えてください。

A.通常は、売却後のお住まいを新たな身分証明の住所地として変更登録をされるケースが多いです。売却において不安なことも多いかと存じます。ぜひ一度お近くの不動産屋にご相談ください。当社の営業所も近隣にはございますので、ぜひご活用ください。

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Q.自宅買い替え時の新居検討タイミングについて相談させてください。

A.次にお住まいになるのがマンションなのか一戸建てなのか、地域はどのあたりなのか、一緒にお住まいになる方の構成など、どうしてもこういったご質問は個別性が強く、一般的なご回答は難しいです。ぜひ一度不動産会社に足を運んでいただき、ご相談なさってみてください。もし当社の営業センターがお近くにあるようでしたら、ぜひご活用ください。

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Q.賃借店舗が違法建築だったため買い取れませんでした。立ち退きたいが、立退料はもらえますか？

A.築がとても古い物件であることや違法建築であることが気になります。もし建物が老朽化している、修繕などをすると非常に費用がかかる、といった事情が認められ、貸主から建て替えなどの理由で退去を求められた場合には、法的には退去を求める正当事由があると認められるケースが多く、そうなった場合には、立退き料も最低限しかもらえずに、出ていかざるをえないこともありえます。 貸主が退去を求める正当事由が認められない場合にそれでも借主に退去を求める場合には、相応な立退き料が必要であると理解されております。 もし代替地がある、もう店舗をやめられる予定があるといった場合には、立退き料を請求したうえで、退去をされたほうがいいかもしれません。 もし不安であれば、お近くの無料法律相談などを活用されてみてはいかがでしょうか。

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Q.建物賃借同居人である父の、原状回復費用支払いを肩代わりする義務はありますか？

A.まずそもそもなぜ退去しろということになったのでしょうか。契約書の方が亡くなった場合、賃貸借契約は、相続人の方に相続されることになります。 死亡したことが退去の原因にはなりませんので、ご注意ください。 ご自身の判断で退去するということになった場合、賃貸借契約に関わる権利義務はすべて相続人に相続されることになりますので、お亡くなりになった方の娘の方は、相続人として、退去費用については、支払義務が発生することになります。 ただ、義理のお父様については、亡くなられたわけではなく、現在相続が発生しているわけではありません。相続が発生したとしても、義理の息子については、法定相続人にはなりません。もし義理のお父様の成年後見人になっているといった事情がない限りは、法的には支払い義務は生じません。 木の切り倒しについては、契約に退去の場合に切り倒すといった内容のものがない限りは、建物の賃借人が義務を負うことはありません。大きな木ということはお借りになった時から生えていた可能性が高いものであり、それを切れというのは原状回復以上の行為を求めているに等しいです。契約の内容をご確認ください。

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Q.自宅敷地の共有者からの土地売却打診について、どうしたらよいでしょうか。

A.将来の相続の段階で土地を売却したいというご要望ということでしょうか。 ご兄弟で相続された段階で土地は共有ということになりますが、その場合、共有者全員の同意がない限りは土地は売却できません。また、法的には、持分のみを売却することも可能ですが、他の共有者がいる土地を購入する買主を探索するのが非常に困難です。 相続不動産の清算に関わることです。今後起こるべく相続に備えて、一度法律の専門家や、信託銀行などの窓口に対応をご相談されるのもよろしいかと存じます。

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Q.長年賃借している土地を購入したいのですが。

A.１００年にもわたって土地を賃貸されているということですが、結論としては、それによってたとえば所有権を得られるというようなことは法律上はありません。 賃貸借契約を締結しない中で、長きにわたり賃料を払って土地を占有していたといった場合に、賃貸借契約がないにもかかわらず、そのような占有者を賃借人と認めるということはございます。しかし、所有者の権利までを得られるといったことはありません。日本の法律は所有権絶対主義といって所有権を非常に保護しております。したがって、地主の方が所有権をお譲りいただけない限りは土地の所有権を得ることはできません。 昔の所有者が譲らないといっても、今は代も代わって、考えも変わってきている可能性もございます。 そうなるとやはり金額で折り合いをつけざるを得ません。一度地主の方と購入の意思があること、どのくらいの金額であれば売却してくれるのかということを確認し、たとえばその価格が非常に高額ということであれば、不動産会社の簡易的な査定サービスなどを利用して、客観的な金額を出してもらって、それを材料に交渉するということもありうると思います。 ちなみに、本件のような土地とは別の所有者がいる建物が立っている土地（底地といいます）は更地の価格に比べれば、通常は安い価格でしか売れません。価格交渉の際の参考になさってください。

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Q.売却と地上の古家解体に伴う各種費用の負担、母名義の土地の分筆について教えてください。

A.不動産売買にともなう移転登記費用、及び不動産取得税については、おっしゃるとおり、買主が負担すべき費用になります。 また、売主側で住所が今と異なっていたり、抵当権を抹消するといった事情がある場合には、その変更登記、抹消登記は売主の負担となります。 また、土地の２分割については、それが必要なのかどうかも含めて、まずはお近くの不動産屋さんにご相談されるのがよろしいかと思います。当社もお近くにいくつか営業センターがございますので、ぜひご活用ください。

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Q.名の知れていない媒介会社での、マンション購入のリスクはありますか？

A.どうしてもある程度の規模のある仲介業者とは、物件情報などの量が異なりますし、さまざまな手続きについて、会社自体に経験がございますので、後々のトラブルになるようなことが少ないといった傾向はあるでしょうか。しかし、名の知れた会社だから優先するといったようなことはないかと思います。 高額のお取引になりますので、ご主人の仲介会社であるということで手続きがあいまいになってしまうといったことがないように、物件へのご要望や、物件決定後のお取引の手続きなど、しっかりと説明を求めながら、進めていかれるべきと考えます。

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