「不動産」のご相談事例の一覧

Q.中古住宅購入後、ローンの他にかかる費用について教えてください。

A.中古のマンションをお買い求めになることを前提に、ご購入時に、購入費用に加えて必要となる諸経費は以下のものがございます。 ①仲介手数料（不動産会社にお願いをする場合） ②登記をされる際にかかる登録免許税 ③住宅ローンの抵当権設定登記（銀行借り入れをする場合） ④契約書に貼付する収入印紙代 ⑤火災保険料 ⑥不動産取得税（不動産を購入した際に一度だけ納める税金） ⑦住宅ローンの事務手数料等 ⑧固定資産税等分担金（購入年の固定資産税、都市計画税等を日割りで売主と負担する金額） 不動産の価格や、築年数、構造等によって、税金額等は変動いたしますので、ここで具体的な金額を算出することは難しいですが、諸費用の目安として、物件価格の10％程度を見ていただくのが平均的といわれております。 また、ローン返済後の支払いですが、固定資産税や都市計画税といった税金や修繕費用、マンションであれば管理費などが想定されます。これは購入後に定期的にかかる費用となります。 税金額については、購入をされる際に、必ず不動産会社や税理士などにご確認されるようになさってください。

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Q.ルームシェアをしたいのですが、どうすればよいか教えてください。

A.本件の回答については、すでにルームシェアをされる方は決まっていることを前提とさせていただきます。 ルームシェアといっても、物件を賃貸することには変わりません。まずは、お近くの不動産業者に足を運んでいただき、ご相談ください。もしくは、ネットでも、ルームシェア専門のサイトが複数ございます。そちらからご要望の物件を見つけていただき、扱っている不動産業者にご連絡をとっていただければよいかと思います。ルームシェアについては、入居後一人が出て行った場合に賃料滞納が発生するリスクを危惧し、敬遠される貸主も一定数おりますので、ルームシェア可の物件を中心に探すことになります。 その後は、原則的には直接物件を内覧され、ルームシェアされる方々みなさんの審査（面接がある場合もございます）があり、その後ご契約といった流れで手続は進んでいきます。なお、物件や不動産業者によって具体的な手続き内容が変わってまいりますので、都度不動産業者の担当者にご確認ください。

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Q.未就業状態で不動産購入ローンは組めますか？

A.未就業で現在収入がない方へのローンについて、銀行の中には、無収入でも審査が通るカードローンの商品を用意している場合がございます。しかし、審査が通るには配偶者が高収入かつ安定して収入を得られるといった事情がなければまず審査に通ることはございません。 つまり、この商品は専業主婦の方が利用することを想定されております。 それでは、銀行以外の消費者金融などであればどうかといえば、貸金業法という法律で規制がございます。 具体的には、貸金業法１３条１項で、「貸金業者は、貸付けの契約を締結しようとする場合には、顧客等の収入または収益その他の資力、信用、借り入れの状況、返済計画その他の返済能力に関する事項を調査しなければならない」と規定しております。 かつて貸金業者が、借り手側の事情をあまり考えず金を貸し、返せなかった場合の強硬な取り立てなどが社会問題になったことをきっかけに法規制がなされたものでございます。 したがって、消費者金融などが、個人向けにお金を貸す場合には、借り手側の収入実績を必ず確認し、収入が全くない方については、それに見合った大きな資産がない場合には、貸金業法上、お金を貸すことができないことになっております。 お客様のご事情を推察いたしますと、銀行においても、消費者金融などの貸金業者においても、ローンを組まれるのは残念ながら難しいかと存じます。 まずは、ぜひとも国家資格を取得いただき、収入の目途をつけていただきましてから、改めて金融機関や不動産会社にご相談いただければと存じます。

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Q.建売住宅で、隣家との境界上に塀がある場合、塀はどちらの所有物なのでしょうか？

A.・隣家と我が家の土地境界線上にすでにブロック塀を建てているということをしりました。 ⇒一般的に建売住宅の場合、売主の負担で境界線上に塀を設置することが多いです。 ・このブロック塀は、どちらの持ち物なのか、あとあとややこしいことになりませんか？ ⇒隣地との共有物になります。共有物であることの確認や管理の方法等を取り決めておいたほうがよろしいかと思います。（売主や仲介業者から説明があると思いますが。） ・掛かっているといわれるブロック塀上に塀か何かを設置することは可能でしょうか？ ⇒上記の取り決め内容によります。（塀の高さには法的制限があります） ・また、現在やりとりをしている業者には、不信な点があり、購入後、早めの売却を検討しています。 ⇒そのような状況の中でのご契約はお勧めいたしません。もう少しお時間をかけて検討されてみてはいかがでしょうか。 ・御社が設定された場合の土地の売買価格を教えてもらっても良いですか？（買値、売値両方） ⇒申し訳ございません。査定額については売主業者又は仲介業者へお問い合わせださい。

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Q.貸主より、普通借家から定期借家への変更要請を受けているが、普通借家契約を継続することは可能ですか？

A.法律上、事業用不動産の場合『普通借家→定期借家の切り換え』は認められています。 そのためあくまでも貸主が普通借家契約の継続を了承することが前提になります。 ちなみに居住用建物であって契約締結時期が平成１２年３月１日以前である場合は『普通借家→定期借家の切り換え』は禁止されています。 そのためお借りになっている不動産が住居兼用であれば居住用として扱われます。

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Q.マンション管理会社の違いにより、査定額に差は出ますか？

A.通常はありません。もちろんおもいきり安い管理会社にかえ、管理がずさんになってしまって資産価値が落ちるということはあり得ますが、管理会社の変更による資産価値の減少は考えなくてもよいのではないでしょうか。もちろん知名度で、買い手に与えるイメージはあるかもしれませんが、それは買い手それぞれで異なるもので、資産価値として置き換えられるものではございません。

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Q.購入済み住宅のセットバックの有無の確認方法と、購入時の説明不足による補償について相談させてください。

A.平成１０年建築ということですので、セットバックが必要であれば、建築する際にセットバックしている可能性が高いです。 しかしながら違法に建築しているのであればこの限りではありません。 まずは管轄する役所の『建築指導課』に行って確認されてみてはいかがでしょうか。 また、万が一重要事項説明義務違反が発覚した場合には、その旨、仲介した不動産会社に申し出てみてください。 その不動会社が何も対応しないようであれば宅建業法を所管する行政（国交省や都道府県庁）に処分申立をしてみてください。 行政は「損害を賠償しなさい」というような民事的な指示はしませんが、圧力をかけるには十分だと思います。 それでも対応しないようであれば、弁護士にご相談した上で、法的措置をご検討されることをお勧めいたします。

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Q.隣地（現在空地）を購入したいのですが、どうすればよいでしょうか？

A.登記事項証明書に記載されている住所に『ご売却をご検討いただけないか』という主旨のお手紙を送ってみてはいかがでしょうか。 引越していなければ所有者に届くと思います。 ※ただし、引越していても登記簿上の住所を変更される方は少ないので、その場合の接触は難しいかと思います。 『売買交渉する上で土地の地価（高騰、下落）』 ⇒現在の相場で取引することが望ましいです。 　しかしながら売主さんが「高い金額で購入したから安くは売りたくない」というケースもあります。 　その場合は、売主さんの希望金額を聞いてみて、その金額で購入するかどうかをご相談者様が検討することになります。 『宅地として機能しない程の損傷は加味されますか？』 ⇒我々不動産会社が査定額を算出する上では加味します。 　ただし、上記と同様に売主さんが納得する、しないは別の話です。 『個人的に交渉するのとプロに仲介して頂くのと、どちらが良いのでしょうか？』 ⇒まず、金額については第三者が介入することで、適切な価格を提示できることや、相手方に『納得感』を与えるメリットがあると思います。

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Q.隣家の土地の一部が自家の土地であると判明した場合、過去にさかのぼって借地賃料を請求できますか？また、土地を売却する場合の手順と手数料について教えてください。

A.質問１について 土地の公図や地積測量図であれば、法務局でも取得できるものですので、お見せ頂いても問題ないかと思います。 質問２について 土地を貸していたことになる場合には、賃料の清算が可能となります。 賃料については５年より前の賃料については時効によりすでに消滅をしておりますので、５年分の賃料は請求することができます（民法１６９条）。しかし、過去の賃料を清算するとなると、その金額や、そもそも貸していたということを立証する必要があります。そのためには賃貸借契約書といった書面の存在がないと現実には難しいと思います。 加えて、本件土地については、隣家から時効による所有権を主張されることも考えられます。自らのものでないことを知っていた場合で２０年、知らなかった場合には１０年、本件土地を自らのものとして使用していた場合には、時効により隣家の所有権が認められることになります。 したがって、賃貸借契約書などの書面がないのであれば、弁護士などの法律の専門家にご相談いただき、過去の賃貸借関係を主張できるのか、隣家からの時効の主張の可能性も鑑みて、賃貸借を主張せず、隣家のお申し出どおりに土地をご売却されたほうがよろしいのか、ご判断ください。 質問３について 売買になった場合には、対象地の測量、分筆および登記、売買契約書締結といった手続きが必要となります。そのうえで、仲介手数料、測量費用、登記費用、売買契約書に貼付する収入印紙代といった費用が必要となります。 また、通常不動産売買においては、譲渡取得税、住民税、印紙税といった税金がかかります。具体的な税金額等については、かならず税理士にご相談ください。

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Q.市街化調整区域内に購入した土地に係る開発費の分担と計画遅延について相談させてください。

A.当初から不動産屋の確認ミスなどがあったようですが、そもそも不動産屋が、宅建業者として通常の調査を行っていれば判明していたはずのものが、わからなかったということであれば、当該不動産屋に、宅建業法上の調査説明義務違反を問える可能性はございます。 具体的には、調査義務を果たさなかったことで受けた損害の賠償ということになります。 修繕費用が多額でもありますし、一度、契約書類一式を持って、各都道府県の宅建相談窓口に対応をご相談されてはいかがでしょうか。

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