「不動産」のご相談事例の一覧

Q.集合井戸の値上げに関して相談させて下さい。

A.井戸の水道代については、まずは土地の売買契約書や重要事項説明書などにどのように規定をされているのかを確認する必要がございます。支払金額が今後上昇することが想定されるような規定があり、また、支払のタイミングを前払いとすること、手数料が買主持ちというような規定がある場合には、契約の内容を変更しない限りは拒否することは難しいことになります。 契約書等に一切規定がない、または、契約前の説明が全く異なるもの（たとえば一切値段は上がらないといった説明）であった場合には、不動産業者が宅建業法違反に問われる可能性もありますので、改めて交渉をなさってください。 同時に、水の出が悪かったり、水質がよくないということであれば、井戸水ではない水道水の利用ができないのかどうかも合わせて検討してみてはいかがでしょうか。工事費用などの初期費用を鑑みても、今後の使用料金が抑えられ、水質や水の出も担保されるのであれば充分検討に値すると思います。行政の水道関連の窓口に一度ご相談なさってみてください。

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Q.賃貸契約締結後に簡易消火器の返品をしたいのですが、可能でしょうか？

A.費用についての説明を受け、了承をしたうえで契約を締結し、ご入居されているということになりますので、なかなか返金を認めてもらえるかどうかは難しい交渉になるかもしれませんが、 実際に引っ越してみなければ、消火器の状況などはわからず（入居前に現物を確認したわけではないというような場合など）、実際に使わないということであれば、その旨説明をして、返品をし返金を求めることは可能かと存じます。金額も決して安いものではありませんので、もし全く取り合わないようなことがあれば、仲介業者を監督している都道府県の宅建業者相談窓口にご相談されてみるのもよろしいかと存じます。

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Q.持ち家の処分に関して相談したい。

A.一般的には物件の売却相談については、地元の不動産業者にご相談ということになります。 壁がくっついているとのことで、具体的にどのような状況になった物件かはわかりませんが、業者にも現地を見てもらって、処分が可能なのかどうか、ご相談いただければと存じます。

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Q.建築確認申請のやり直しと仕様変更費用の負担に関して相談させて下さい。

A.間取については、物件においては重要事項にあたり、不動産業者、建築士ともに、法的な説明義務を負います。 したがって、今回の物件の間取についてどのような説明がなされていたのかが重要となります。 本件では、契約書には納戸で申請する場合があるとの規定があることから、建築士も不動産業者も、明確な説明をしていないようですが、そもそも洋室記載の提案書で話をしていたにもかかわらず、契約書に当該規定を入れ、その規定を根拠に、何らの説明なしで納戸申請をするというのは、重要事項の説明義務違反と認定される可能性が高いと思います。 たしかに、提案書よりも実際の契約書の内容が法的には優先すると考えられますが、当該契約の内容自体を把握していなかったとすれば、納戸から洋室に変更するための費用負担を業者に求める交渉は可能であると思います。 建築請負契約書に発注主として押印をしている以上は、契約の内容を把握していたはずとの主張がなされることも十分に想定されますので、もしそのような理由で対応を拒絶されるようであれば、業者を管轄している行政庁の窓口に対応についてご相談されてはいかがでしょうか。

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Q.借家人への退去要求の交渉や金額について教えて下さい。

A.こういった退去に関する対応については各不動産屋によって、料金が変わってまいりますし、そもそもこのような退去に関する交渉については一切取り扱いをしない不動産業者もございますので、一概に金額については述べることはできません。 そもそも、更新料は、法的には本来必要のない金額とされており、両当事者の合意があって初めて賃借人に請求ができると整理されております。従いまして、更新料の値上げについては、当然に賃借人の同意が必要であり、同意がない以上は、値上げをすることはできません。そのため、更新料の値上げを拒否していることを理由に退去を求めることも法的には難しいことになります。 更新料の値上げ拒否以外に、何か、賃貸借契約上の賃借人への信頼を破壊するような行為が賃借人にあれば別です。たとえば、今回はフェイスブックに書き込みがあったのことですが、その内容が、永倉様個人を攻撃し、名誉を棄損するような内容のものがあり、それが繰り返されているような事情があれば、退去を求めることができる可能性もございます。 そのようなＳＮＳ上でのトラブルを理由とする退去については、程度にもよりますので、一度お近くの無料法律相談などをご活用され、法律の専門家にご相談されてはいかがでしょうか。

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Q.購入した中古住宅の重要事項説明書の説明義務に関して教えて下さい。

A.浄化漕の形態については、個別に対して集中、単独に対して、合併と種類があります。ただ、不動産業者によっては単独と個別をあまり区別せずに使用している場合もございます。 また、側溝、浸透というのは、排水の処理方法です。 排水については、浄化槽の形態、排水処理方法について、説明が無かったということであれば、当該業者は重要事項説明義務違反の可能性もございます。対応については、お住まいの都道府県庁の宅建業者窓口にご相談なさってはいかがでしょうか。

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Q.購入した分譲住宅の図面レイアウトの記載が実際と異なるのですが、偽装や過大広告に該当しますか？

A.不動産業者が、図面を大きく記載し、それに基づいて説明をしていたということになりますと、宅建業法上の重要事項説明義務違反に問われる可能性もありますし、図面の記載自体については、景品表示法上禁止されている「優良誤認」に該当する可能性もございます。 ついては、各都道府県にある宅建業者の行政窓口に、対応についてご相談なさってみてはいかがでしょうか。

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Q.賃貸に出している分譲マンションへ戻りたいのですが、どのように進めれば問題ないでしょうか？

A.賃貸人と賃借人が任意で退去について交渉をし、賃借人が自ら出て行ってくれるということになれば話は簡単なのですが、通常そのように簡単に出て行ってくれる賃借人はなかなかおりません。そのような賃借人に対して、賃貸人がそれでも退去を求める場合には（たとえば、法的手続きを利用する場合など）、借地借家法上、退去を求めるだけの正当な事由が賃貸人に認められる必要がございます。この正当な事由が認められるためには相当ハードルが高く、たとえば、介護が必要な家族がいて、どうしても当該物件でなければ、介護ができないといったどうしても賃貸人が当該物件に住まないといけないような事情、建物が老朽化して、立て直しが必要になるといったこのまま賃借人を継続して住まわすことができないような事情などが正当事由の代表的な事例です。つまり、実際は、ほとんど認められることがありません。ご相談された不動産会社が無理だとの返事をしたのもこれが理由です。 あとは、退去費用を賃借人に一定金額支払うことを提案されてはいかがでしょうか。通常は引っ越しにかかる費用や、転居先の契約に必要な初期費用など、合わせて賃料の３ヶ月分は想定されるべきかと思います。 まずは、事情をお話したうえで、任意で交渉をし、必要であれば、金銭の支払いも合わせて提案をし、退去について交渉なさってください。

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Q.親戚から不動産を購入する場合の手続きに関して教えて下さい。

A.親族間であっても、手続は大きくは変わりません。不動産の売買は親戚間といっても契約書は必要と考えてください。それから、税金としては不動産取得税、登記を行うとなれば登録免許税などが想定されます。 ただ、親族間ということで、相場より相当安い値段での取引を行うと、売買ではなく贈与とみなされ、贈与税がかかってしまうことがあります。ご注意ください。 また、通常の取引と異なって、関係性が売主買主と深いことで、どちらかに債務不履行が発生した場合や、不動産に契約の内容に適合しないものがあったときの対応など（多額の費用が必要になることもあります。）がやりにくくなるようなこともございます。 したがって親戚間とはいえ、不動産業者を介在させることをお勧めいたします。

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Q.土地代の支払いと正式な土地の引き渡し前に解約を申し出た場合、手付金と仲介手数料は戻ってこないのでしょうか？

A.不動産価格については、大きな流れでいえば市況の中での土地の価格の上下に左右されることになりますが、具体的な土地一つ一つの価格については、まさしくおっしゃる通り売主様のご事情や、土地に何らかの価格に影響するようなことが発見されたなどで、短期間で上下いたします。 お隣を検討されながらのこのような価格変動については、お気持ちは十分によくわかるのですが、それを原因とする解約については、ご相談者様ご自身の事情による解約ということになります。この場合、まず契約上手付放棄による解約ができる期限が定められていれば、その期限内での解約は手付金を全額放棄したうえでの解約となります。通常は期限が定められているので、契約書をご確認ください。 もしそのような期限がない契約の場合には、売主が本契約の履行の着手をしていない段階で解約をすれば、手付金全額放棄での解約という扱いになります。ただし、履行の着手があったかどうかについては、具体的な判断基準が法律にあるわけではなくトラブルになることも多いです。したがって、間に仲介会社がいるのであれば、必ず相談をなさってください。 当該手付解約期限内を過ぎてしまってからの解約または、売主がすでに契約の履行に着手していると認められる場合以降の解約になりますと、契約に規定されている違約金（売買価格の1割程度が相場です。契約書をご確認ください）を売主に支払う必要が出てきます。手付金を放棄し、足りない金額を売主に 支払うことになります。 加えて、契約が締結されている以上、仲介手数料も返金されないケースがほとんどになります。 解約される場合には、この点はご留意なさってください。

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