「不動産」のご相談事例の一覧

Q.生活騒音を理由とする退去に係る損害賠償請求についてご相談です。

A.騒音問題については、一番悪いのは出している本人ですので、何か請求をされるのであれば、騒音を出している隣人に対してというのが原則です。周辺住民に対して相当な迷惑をかける騒音を出しているということが認められる場合には、退去するのは騒音を出している人です。ただ、そこまでいくには実際にどのくらいの音を出しているのかを数値で測ったり、いつどのくらいの音が出ているということをある程度訴える側が記録をしておく必要があり、法的に我慢の限界であると裁判などで認められるところまで必要になりますので、実際のところは、迷惑を受けている側が退去をされるケースが多いというのが残念ながらの実態です。たとえば、貸主や管理会社に対して、何度も対応をお願いしているにもかかわらず、動いてくれなかったといったような状況があるのであれば、何らかの請求ができる可能性があります。こういう状況は管理会社も把握していると思うので、たとえばおっしゃるような敷金の全額返金や、たとえば短期による解約違約金が契約上あるのであればその免除など、交渉をしてみることはできると思います。

Q.契約書の未交付について教えてください。

A.契約書を回収するということは普通ないと思います。契約書はあくまでも契約当事者が原本を持つべきものですので、業者にはコピーをとってもらって、原本は返してもらうようにお話すればよろしいかと思います。

Q.投資目的の中古マンション購入について質問です。

A.物件購入をした方がよいとか、しない方が良いといったことをアドバイスすることはできませんが、築が古いので、建て替えのリスクは当然あると思います。ただ、実態として、建て替えをするには区分所有者の5分の4以上の賛成が必要というのが区分所有法の規定ですので、なかなか建て替えは認められないケースが多いということもいえます。地元の不動産業者などによく情報を収集してもらって購入をご検討されてください。

Q.重要事項説明不備を理由とした解約請求についてご相談です。

A.重説の不備があとから見つかった場合には、当社では、項目によりますが、原則追加で重説を行います。解約についてですが、契約をやり直しさせるには、重説をされていなかったという評価をされる程度の重説上のミスがないと難しいですが、裁判例でも重説をなかったものとして契約をやりなおせるというところまで認められるようなケースは見たことがありません。また、解除が認められるのは、売主に何らかの過失が認められる必要があり（売主の説明違反、売買対象物に瑕疵があるなど）仲介業者の対応ミス、重説作成ミスは解除事由にはなりません。重説の違反ということであれば、契約を解除するということではなく、不動産業者に対して、何らかの補償を求めるといった方法が現実的かと存じます。一度、各行政庁にある宅建取引の窓口にご相談されることをお勧めいたします。

Q.建物賃借契約更新等に係るトラブルについてご相談です。

A.同じ物件とのことですが、オーナーさんが異なるということはないでしょうか。その場合は、賃料が異なってくる場合もあります。間取りが異なるといったことも可能性があります。また、契約更新については、貸主側から来るのが原則ですが、何もないのであれば、借主側から確認をして、その際に、賃料交渉をしたいという希望をお伝えすることは、よくあると思います。その際には、同じ物件の賃料や、周りの同じような物件の賃料などの情報が入手できるようであれば、それを根拠に交渉をされるとよろしいと思います。また、火災保険については、更新忘れというのはよくある話で、保険会社は、さすがにフォローまではしていないようです。ただ、加入が条件というお部屋も多いので、もし解除ということになったのであれば、至急新たな保険に加入をする必要があると思います。改めて今までの保険会社に連絡をするか（新規契約扱いになってしまいますが）、別の保険会社で加入をされるか、検討をなさってください。保険条件の見直しということで前向きに考えればよろしいかと思います。

Q.クローゼットに扉がないことは売却や貸借に大きな影響あるのかご質問です。

A.オープンクローゼットが不利になるというのは決して一般的な見解ではないと思います。偶然不動産担当者が経験してきた中で、そのようなお客様が多かったとか、そのようなレベルの話ではないでしょうか。収納方法というのは、個人的な好みがわかれる事項でもあるので、一般的に有利不利という評価は難しいと思います。それよりもはるかに、立地や、築年などが影響します。

Q.賃料清算金の支払遅延について教えてください。

A.賃貸人は契約にしたがって、日割り分の賃料や原状回復費用精算後の敷金は賃借人に戻す義務をおっており、それを果たさないのは、契約違反となります。間に入っている不動産屋が管理会社で、原状回復精算をする業務を貸主から委任されている可能性が高いので、まずは、不動産業者に、原状回復精算後、いくら返金がされなければならないのかという金額を確定してください。その後、不動産業者を通じて、貸主に返金を改めて求めるべきでしょう。契約違反なので、返金に応じないのであれば、法的手続きも辞さないということで交渉なさって構わないと思います。

Q.仮換地清算金に係る説明義務についてご質問です。

A.不動産屋は、宅建業法上の重要事項説明義務違反に該当する可能性があります。各都道府県に宅建業者とのトラブル相談窓口がございますので、そちらに対応をご相談なさってみてはいかがでしょうか。

Q.賃貸初期費用の差異についてご相談です。

A.どのような費用を無料にできるのかにもよりますが、おっしゃるとおり、どこかの費用に上乗せをするということを考えている可能性はあるかもしれません。通常賃貸の初期費用については、業者の仲介手数料以外の費用については、不動産業者自体が貸主である場合以外は、簡単に業者が動かせるものはありません。なぜ無料にできるのかについては、説明を求めた方がよいかもしれませんし、入居時の費用は安くても、退去時にいろいろな費用を取られる契約になっている場合もありますので、事前に確認されることをお勧めいたします。