「不動産会社」のご相談事例の一覧

Q.不動産屋を挟んでの住居賃貸と、個人間での住居賃貸における違いやデメリットを教えてください。

A.たしかに仲介手数料かかりますし、もしそのまま管理までお願いすると費用がかかりますが、まさしく、おっしゃるとおり、契約書どうする、未納が発生したらどうする、修繕などが発生したときの対応どうする、退去時の原状回復精算どうするというところが必ず賃貸人としては考えておかなければいけないところです。 不動産会社を挟まずご自身で管理されている賃貸人の方も多いですが、皆さん苦労されているのは、賃借人と直接やり取りをしなくてはいけないという点です。 賃借人によっては、修繕でも揉め、原状回復でも揉め、ということで大変な思いをされている賃貸人もおられます。 まずはそのような苦労をする可能性があるというリスクと、不動産会社を間に挟むことでそのような手間はかからない分、手数料の支払いが発生することを比較されて、どうされるのかご検討ください。 そのうえでご自身で管理されるということであれば、必ず、ネット上などにも公開されておりますが、一般的な普通賃貸借契約書を必ず締結し、それぞれトラブルが発生した場合には、基本的には契約書の記載に沿って具体的な対応を進めていくということをご自身で行っていくことになります。 トラブルが多いのは、やはり金銭面（賃料の未納、修繕が発生したときにどちらの費用負担とするのか、原状回復費用の精算）ですので、契約書の内容は確認なさってください。

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Q.マンション売却契約の白紙解除についてご相談です。

A.すでに売買契約を締結されておられるとなりますと、契約書の記載にそった解約手続きとなります。 手付解約が可能な期間である場合には、売主様の場合には、手付金の倍額を買主にお戻ししての解約となりますが、その期間が経過して手付による解除ができない場合には、違約金の支払いが生じての解約となります。 なお、手付金をそのまま戻しての白紙解約というのは、買主の納得も必要ですし、売主側の都合、責任による解除ではないやむを得ない事情（重要な条件について不動産会社が誤認させるような説明をしたなどの事情があり、消費者契約法上無効となるような事情が認められる）がないと難しいです。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.隣地からの共有境界塀の解体要求についてのご相談です。

A.境界線上にある塀は、民法上も隣地との共有物となっておりますので、解体には共有者全員の同意が必要となります。 どうしても解体されては困るということであれば、解体を許可する必要はありませんが、30年という期間がたっており、構造上も危ない状態にあるということであれば、許可をしたうえで、新たな壁を作ってもらうべきだろうと思います。 解体費用について、本来は共有者の折半となりますが、今回許可をすれば、解体費用は隣地が全額支払うという事なんだと思いますので、その点はご確認されたうえで許可の有無をおきめください。 今後ですが、もしまた境界線上に壁をつくるとなると費用も折半の必要があるので、それがいやなのであればお互いの敷地内の壁をつくるということになります。 おそらく陳地の不動産業者はそのように考えていると思います。 その際に自分の土地内に壁は作らないという事であれば費用は掛かりませんが、もし相手方にある壁を傷つけるようなことになれば、損害賠償を請求されてしまうので気を付けてください。 昨今は、境界上に壁をつくるよりも、お互いの敷地内にそれぞれ作ることが圧倒的に多いです。

個人・法人のお客様土地に関して

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Q.購入予定中古マンション物入内のカビについてご相談です。

A.売買契約の商品である建物がカビが生えているという状況では買主としては話が違うということになるわけで、所有権移転前の商品管理は売主側に責任があります。 したがって、原則としては、所有権移転前の修繕については、売主、管理会社の負担の可能性が高いという理解でよろしいと思います。

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Q.賃借している焼肉店の雨漏りについてご相談です。

A.貸主は、借主に対し、使用に適した環境を用意しなければいけません。 その義務を果たしていない以上は賃料の支払いはストップしても問題はないですし雨漏りでうけた被害についても損害賠償として請求することができます。 しかし、家賃の支払いというのは、逆に借主の一番重要な義務ですので、簡単に借主の判断で止めるのも怖いと言えます。逆に義務違反による退去請求などの根拠を借主に与えることになるからです。 できれば、お近くの無料法律相談で法律の専門家にご相談されてはいかがでしょうか。 たとえば、補修請求などを弁護士名で通知をするということをお願いすることも可能です。 家賃の支払いもこの状況で止めていることに対してもアドバイスを受けると良いと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.バイク置場設置に関する事前説明と実際の相違について教えてください。

A.本件のような注釈を根拠に条件変更を行えるのであれば、事前の重要事項説明などはほぼ意味がないようなことになりかねません。 重説に明記されている以上、その条件を変更するのであれば、あらためて説明をし、確認をすべきであり、それをやらずに、条件を一方的に変更したというのは、契約違反を問える可能性は高いのではないでしょうか。 転居費用を請求するまえに、一度無料の法律相談などで弁護士にご相談されてみてはいかがでしょうか。 または、各都道府県には宅建トラブルの窓口がありますので、ご相談されるのもよいかもしれません。 そのうえで、業者と交渉されることをお勧めいたします。

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Q.土地売主業者が公簿売買に拘る理由について教えてください。

A.隣地との境界や越境物などで争いがあるような場合にはそのような覚書の締結ができないといったケースが多々あります。 今回ももしかするとすでにトラブルになっているかもしれません。 このような境界トラブルがあるにもかかわらずそれを黙って売買契約をした場合には、売買の対象物に瑕疵があるとして、売主は契約不適合責任を負うことになりますので、隣地との境界や越境物については、売主が解消をしたうえで販売をするケースが多いですが、買主がそれを承諾し、その分価格を安くしてもらうといったことが行われることもございます。 その場合には、買主が隣地との交渉を購入後に行います。 隣地との調整も本来であれば、所有権者であるから行えるわけで、契約締結前にそれができるのは所有権を持っている売主ということになります。 売主に、隣地と境界をめぐる争いは売主側で解消することが条件であるということを明確にし、それが達せられないのであれば、他の物件を検討されるという選択も考えられた方がよいかもしれません。

個人・法人のお客様土地に関して

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Q.分筆後確定測量後売買代金の精算は行わない旨の特約の効力について教えてください。

A.面積による清算を行わない旨の特約には、確定測量後の面積と異なることを理由とした代金減額には応じない趣旨で入れることが多いのですが、今回の特約は文筆後という文言が入っており、あいまいな内容です。 したがって、この特約の買主としての理解を 前提として、民法の原則どおり、面積が実際は小さかったという場合の売主の契約不適合責任を主張されて減額を交渉するのは問題ないと思います。

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Q.賃貸駐車場出入口の設置条件についてご相談です。

A.①あくまで契約は両者の合意なので、先方が合意してくれれば変更はできます。 ②契約当時の不動産会社ではなく、通常は貸主、借主が直接動いていただかざるを得ません。不動産会社に相談はできますが、対応してもらえるかわかりませんし、対応してくれる場合にも手数料はかかると思います。 ③使用貸借という契約は賃料がゼロ円の分、普通賃貸借で認められる賃借人の権利はほとんど認められません。契約期間がある場合には期間満了で契約も終わりますし、期間がない場合には、出ていけと言われたら、すぐに明け渡しをしなければなりません。つまり私道部分を使用貸借するというのは、貸主がもう使わないでと言われたときに、賃借人はなかなか難しい立場になる可能性が高いということです。

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Q.海外長期出張中に賃借中建物の郵便受けを使用不能にされた件でご相談です。

A.損害賠償を請求するには何らかの損害が発生をしていなければならず、かつ損害の発生については、請求をする側で主張立証しなければいけないというのが民事訴訟のルールです。 郵便物が届かなかったことで何か明確に困ったことはなかったでしょうか。 この郵便物が届いたことを知らなかったことで、何らかの手続きができず得られる予定のものを得られなかったとか、郵便物を見られなかったことで、手続きができず余計な費用を支払うことになったといったことです。 郵便受けが閉鎖されていた期間何らかの郵便物が届いていたに違いないというレベルですと、なかなか賠償請求が認められることは難しいかもしれません。 あとは届いたかどうかも分からない状況に陥ったということによる精神的な慰謝料という請求もあり得ますが、非常に少額な金額になってしまうと思います。 ただ、ひと月の賃料額程度認められる可能性はありますので、たとえば、慰謝料請求はしないので、その分1か月早く退去させてほしいといった交渉はできるかもしれません。

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