「不動産会社」のご相談事例の一覧

Q.手付解除の一方的な撤回に対して、どう対応すればいいか悩んでいます。

A.売主に振り回されて相当ご苦労されている状況が分かります。 ただ法的に言うと、新ためて引っ越し業者に依頼をし、リフォームをお願いし、今お住まいの物件を解約すれば物件を購入できる状況にはなる訳ですので、売主の解約の撤回が認められると、買主としては購入をせえざるを得ない状況となります（購入に向けた障害が大きいと法的には評価されない可能性があるということです）。 ただ、もし通常に購入していれば出す必要が無かった費用は確実に出費されていると思います。その分を売買代金から控除してもらうという交渉はいかがでしょうか。余分な賃料や、キャンセル費用などです。 それと、残念ながら、どんなに理屈として正しいことを主張しても自分の意見を絶対に曲げない方はいらっしゃいます。そういった方に理屈を通すために、さまざまな法的な手法がございます。無料の法律相談もございますのでまずは対応について弁護士にアドバイスをもらうのはよろしいかと存じます。 結果として売主が全く聞く耳を持たないとなった場合には、第三者の力を借りて自らの主張を行うしかありませんので、最終的には法的紛争も覚悟せざるを得ないと思います。売買のキャンセルを巡っては、法廷紛争に発展をするケースも少なくありません。

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Q.自己都合による土地購入契約の解約はできるでしょうか？

A.まず土地の売買契約を解約することになりますので、どのような条件で解約ができるのか、土地の売買契約をまずご確認ください。通常は、手付金は放棄するような形にはなります。 それ以外の違約金の支出が必要にならないのか、確認をしてください。 建物を計画からやり直しができるかどうかについては、工務店にご相談ください。一定額の費用の支出は覚悟すべきですが、工務店が問題ないようであれば、引き続きＡ土地の建物をお願いできるはずです。 契約解除による費用支出や、建物の計画をやり直しということによる費用支出は前提として、工務店や、Ｂ土地の不動産会社とはしっかり相談をして、後悔のないお取引をなさってください。

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Q.賃借建物の適正賃料と共用部清掃不備について相談させてください。

A.①交渉は可能です。 ただ、実は新築時よりも賃料が上がっている物件もありますし、前の入居者と比べて高いというだけで、賃料の値下げに応じてもらえるかどうかは分かりません。前の入居者との賃料設定についても、何かほかの理由があって多少安く設定をしていた可能性もございます。 賃料は周辺相場にも影響しますので、周辺相場が安くなっているという事情があればそれも根拠とされたほうが良いとは思います。 ②共用部の掃除がなされないことで何らかの金銭的な損害を受けているという事情がないと、なかなか不当利得云々といったお話をすることは難しいと思います。 不動産会社に粘り強く話をするしかないのではないでしょうか。

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Q.社宅として賃借した建物に退職後も居住したいのですが、どうすればよいでしょうか？

A.現状退去届が出されてしまっている以上、もし退去しないことになると、退去遅延で賃料の何か月分かを取られるという規定がほとんどの契約書に入っております。また、契約期間終了以降は入居する権利を法的に失っておりますので、不法占拠となり、これから入ってくる入居予定の方にも損害賠償請求をされる可能性もあります。 したがって、退去せざるをえません。ここは、不動産会社の言うとおり物件を探させて、家賃１月分だしてもらうという解決が現実的だと思います。

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Q.大手業者と仲介手数料無料の不動産業者について、どちらがいいかアドバイスをお願いします。

A.不動産の取引においては、不動産会社に内見や当該物件の情報収集などをしてもらっていたにもかかわらず、契約は仲介手数料が無料の業者と行うといった行為は、法律に触れる可能性があります。乗り換えたお客様自身が法的紛争に巻き込まれる可能性もあります。 もちろん仲介手数料無料の業者は、結果として顧客に損害を与えたことになるので、宅建業法違反を問われる可能性があります。 したがって、まずそもそも無料の不動産会社に乗り換えする行為自体が法律上危険な行為となりますのでご注意ください。 その上で、やはり不動産契約は、非常に複雑であり、購入後もトラブルになることも少なくありません。さまざまな法律が絡みます。したがって、親身に対応してもらえる担当者の方が、そのようなリスクは軽減しますし、いざ何かトラブルになった場合でも丁寧に対応してくれる可能性が高いのではないでしょうか。

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Q.築年の古いマンション購入のリスク

A.まず築が古い物件の購入メリットは何と言っても価格が安いことですが、それ以外にも例えば好立地にある物件が多かったり、長年の管理の状況がよくわかるので、たとえば管理会社の仕事ぶりですとか、管理組合との関係性などが入居前によくわかるということが挙げられます。 建て替えについては、管理組合の持分５分の４以上の賛成が必要なため、日本の数多くのマンションにおいても、建て替えがなされた物件はほとんどありません。持分に応じて建て替え費用の負担を各所有者が持つことになるので、建て替え決議が５分の４以上の賛成を得られることがなかなか無いのがその理由です。 また、住み替えについては、それまでの管理状況の良しあしで決まると思います。管理状態がよければ、築４０年超の物件であっても、リノベーションなどをして住むことは十分に可能です。 もちろん、配管の劣化や、耐震性などのデメリットもございます。よく不動産会社の説明も聞いて、慎重にご検討ください。

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Q.店子の継続入居を前提にするビルの売却は可能でしょうか？

A.継続入居前提での売却は可能です。ただ、店子がいない物件よりは当然に価格は下がってしまいます。 また、法的には新たな所有者が店子の賃貸人となります。新たな所有者がもし退去をさせたい意向であれば、不動産会社と交渉をすることになりますが、一方的に新所有者が不動産会社の賃貸借契約を解除するということはできません。 価格については、一度不動産会社に直接ご相談されて査定を依頼させるのが一番よろしいと思います。 お近くに当社のセンターがございましたら、当社でもまずは簡易的な査定をすることは可能です。

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Q.賃借希望物件、2つの物件でどちらにするか悩んでいます。

A.物件探しはやはりどこに重きを置くのかに尽きると思います。優先順位が何なのか、賃料なのか廻りの環境なのか、ご実家から遠いことなのか。まずご自身の中で一番優先順位が高いものが何なのか考えてみてください。 あとは毎日生活をするわけですから、その生活の様子をそれぞれの物件に住んだとして想像をすることも大切です。通勤時間、電車の乗り換えの状況や混雑状況、帰り道、夜遅いことが想定されるのであれば、実際に夜の時間に歩いてみるのもよいと思います。疲れて帰ってきて４階まで上るのも結構大変かもしれません。夜のベランダを見たら結構煙草を吸っている人がいるというような風景も見えるかもしれません。 あと治安の情報などは、地元の不動産会社はよく知っていると思いますので、いろいろ相談すべきだと思います。

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Q.離婚した元妻等が所有する土地にある建物に、居住を継続したいのですがどうしたらよいですか？

A.建物を売却しないとして、現状を法的に整理すると、もし元妻または義父に対して何らかの賃料を支払っているのであれば、賃貸借契約、支払っていないのであれば、使用貸借契約と評価されます。 前者の場合であれば、賃貸借契約期間が終了しない限り、建物の明け渡しを拒絶することができる可能性があります。ただ、後者の場合は、民法上いつでも貸主は返還を求めることができますので、明け渡しを拒絶することは難しいことになります。 また、建物を売却せざるをえない場合でも、元妻または義父の方に買い取ってもらって、その上で建物の賃貸借契約を締結することができれば（つまりはリースバック）、そのまま居住することができますが、当然に元妻らの同意が必要となります。 それ以外の第三者への売却の場合には、そのまま居住すること自体認められる可能性はほとんどないと思います（義父ら、購入した第三者、すべての同意が無い限りは認められませんが、そのような第三者の出現は稀です）。 以上より、そのまま居住を続けるということは、なかなか難しいと言わざるを得ないというのが、頂いたメールの情報からの結論となります。

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Q.農地の売却について教えてください。

A.農地売買において手付金の受領が禁止されているということはございませんが、農地売買は非常に複雑な取引となりますし、法規制も多いので、農地売買取引を日ごろから手掛けている不動産業者に相談されて取引をすすめるようになさってください。

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