「引っ越し」のご相談事例の一覧

Q.隣地からの共有境界塀の解体要求についてのご相談です。

A.境界線上にある塀は、民法上も隣地との共有物となっておりますので、解体には共有者全員の同意が必要となります。 どうしても解体されては困るということであれば、解体を許可する必要はありませんが、30年という期間がたっており、構造上も危ない状態にあるということであれば、許可をしたうえで、新たな壁を作ってもらうべきだろうと思います。 解体費用について、本来は共有者の折半となりますが、今回許可をすれば、解体費用は隣地が全額支払うという事なんだと思いますので、その点はご確認されたうえで許可の有無をおきめください。 今後ですが、もしまた境界線上に壁をつくるとなると費用も折半の必要があるので、それがいやなのであればお互いの敷地内の壁をつくるということになります。 おそらく陳地の不動産業者はそのように考えていると思います。 その際に自分の土地内に壁は作らないという事であれば費用は掛かりませんが、もし相手方にある壁を傷つけるようなことになれば、損害賠償を請求されてしまうので気を付けてください。 昨今は、境界上に壁をつくるよりも、お互いの敷地内にそれぞれ作ることが圧倒的に多いです。

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Q.生活騒音クレームについてのご相談です。

A.管理会社の対応が原因で、脅されるような内容の張り紙をされ退去を余儀なくされるということになれば、管理会社は法的には、管理契約上の債務不履行により、損害賠償責任が発生する可能性が高い事案です。 また、管理会社としては隣家と騒音トラブルがあったことを認知していたのであれば、告知をする義務を法的に負っていると評価される可能性もあると思います。そうなれば、宅建業法上の告知義務違反も問えるような案件です。 管理会社には、金銭請求をする代わりに、引っ越し代金を請求する（金額によっては全額はむずかしいかもしれませんが）という交渉は可能だと思います。違約金については、貸主に支払う金銭の可能性が高いので、交渉は難しいかもしれません。

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Q.生活騒音被害についてご相談です。

A.騒音が原因での退去ということになれば、ある程度の配慮はしてくれるかもしれませんが、まず騒音による退去ということを認めてもらうことが大変です。 たとえば裁判などで損害賠償請求などを想定される場合には、録音し、その音が、法律上我慢の限界を超えると評価できる音量であることを、被害者側で立証して初めて認められます。 さすがにそこまでやる人はなかなかいないので、まずは相手方への退去要請ということになりますが、これも、管理会社から注意をしてもらって、それでもやまなければという事にはなりますが、相手方が開き直られるとなかなか強制的に退去させるのは難しくなり、その場合には結局は、録音して証拠を集めてといった話になってしまいます。 まずは管理会社に話をして住民に直接配慮をしてもらえるようにお願いをしてもらうところからですが、たとえば音がすごいときに管理会社の人間にも来てもらって聞いてもらうなどは可能であればやった方が良いと思います。 そのうえで、結局退去ということになれば、たとえば、短期解約違約金の2か月分については支払いを免除してもらうなどの交渉をなさってみてはいかがでしょうか。

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Q.海外長期出張中に賃借中建物の郵便受けを使用不能にされた件でご相談です。

A.損害賠償を請求するには何らかの損害が発生をしていなければならず、かつ損害の発生については、請求をする側で主張立証しなければいけないというのが民事訴訟のルールです。 郵便物が届かなかったことで何か明確に困ったことはなかったでしょうか。 この郵便物が届いたことを知らなかったことで、何らかの手続きができず得られる予定のものを得られなかったとか、郵便物を見られなかったことで、手続きができず余計な費用を支払うことになったといったことです。 郵便受けが閉鎖されていた期間何らかの郵便物が届いていたに違いないというレベルですと、なかなか賠償請求が認められることは難しいかもしれません。 あとは届いたかどうかも分からない状況に陥ったということによる精神的な慰謝料という請求もあり得ますが、非常に少額な金額になってしまうと思います。 ただ、ひと月の賃料額程度認められる可能性はありますので、たとえば、慰謝料請求はしないので、その分1か月早く退去させてほしいといった交渉はできるかもしれません。

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Q.賃借建物のハウスクリーニング費用の負担要求が妥当なものかどうか教えてください。

A.まず10万円が妥当かどうかですが、ハウスクリーニングの費用は、物件の広さに比例いたします。広い物件はその分値段が上がります。あとは物件の地域の相場などもあります。 したがって、このメールにおいて10万円が妥当かどうかお答えするのは難しいですが、東京の物件で７DKのハウスクリーニングとなると15万円以上の値段を設定している業者も普通にありますし、大阪でも12万、13万円という値段の業者が多くございますので、決して高すぎる金額ではないように思います。 また、契約時に10万円ということで署名捺印をした場合には、退去時にその支払いを拒否することは契約違反となりますのでできません。10万円はまちがいなく敷金から控除されると考えてください。したがって、何か交渉できるとしたら契約締結前ということになります。 HPなどで地域のクリーニング業者の価格帯を調査して、もし10万円が地域相場よりもたかいということであれば、契約締結前に交渉をして下げてもらってください。

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Q.借家契約貸主の更新拒絶への対応についてご相談です。

A.おおむねご自身でお調べになっていらっしゃる通りだと思います。 まず、更新については、普通賃貸借の場合には更新することが前提となりますので、それを拒否するだけの正当事由が貸主には求められます。正当事由として過去の裁判例で比較的認められてきたのは老朽化による建て替えです。 あくまで住み続けるのは障害が発生するかもしれないというようなレベルの建て替えです。 しかし、そのような様子もないということでありますので、正当事由として認められる可能性は非常に低いと思います。 また、このまま何も手続きをせずに更新日を迎えると、その後は法定更新となり、賃料などの条件はそのままに、賃貸期間は定めのないものへと変更します（借地借家法による）。 賃貸期間の定めのない賃貸借契約に変更になった場合には、解約の申入れはいつでもできることになりますが、賃貸人側からの申入れの場合には、その後６カ月後に契約は終了します。そして、解約の申入れには更新拒絶と同様に正当事由が求められます。他方、借主側からの解約申入れは、おっしゃるとおり、申入れ後３カ月後に契約は終了することになります。 最後に更新料ですが、こちらもおっしゃるとおり、法定更新により契約期間の定めのない賃貸借契約になった場合には、更新料は発生しません。更新料はあくまで、決まった契約期間住むことができるということへの対価という側面があるというのがその理由です。 以上が法的な整理となりますが、実際に賃貸人との関係が悪いまま住み続けていくとなると、たとえば修繕箇所が発生した場合の対応など心配な点もございます。 たとえば、正当事由があまりない場合にも立退料を支払うことで、退去請求が認められやすくなるという裁判例の考え方もございます。もしこの物件というこだわりがあまりないのであれば、たとえば賃料の４、５カ月が相場ですが、立退料を請求して、支払ってもらえれば退去し他の物件に移るという交渉も現実的にはありうると思います。

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Q.共同で購入した夫名義のマンション、離婚に際しての処分について、質問です。

A.まず前提として、必ず銀行にローンの名義が変更することについては相談をなさってください。 共有名義が単独でとの契約になった場合、支払い能力を改めて銀行は判断し、場合によっては名義変更が認められないケースもあり得ます。その場合には売却をしてその代金でローンを完済するという選択肢も考える必要がございます。 また、今のマンションにお住いになられるのか、別のマンションにお住いになるのかは、つまり、所有がいいか賃貸がいいかという問題になりまして、これは様々な考え方がございます。負担する金額面でいうと、頻繁に引っ越しをされるということであれば別ですが、おおむね所有形態の方がかかります。ローンのほか、固定資産税、物件の諸々の修繕費用などでしょうか。賃貸ですと、賃料共益費のほかは、礼金、更新費用、小修繕、原状回復費用などです。 今後のご自身の生活設計なども踏まえ、ご自身の資産としてマンションを所有なさるのか、資産を保有することよりも自らの収入や勤務形態などに合わせた機動性を重視して賃貸とされるのか、ご検討ください。

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Q.建物賃貸契約の自己都合解約と借地権相続について教えてください。

A.①結論からすると、法的には出て行ってもらうことは難しいと考えて頂いた方が良いと思います。通常の賃貸借契約は、更新が原則であり、更新を拒絶するには、それだけの正当事由がなければなりません。 ただ、正当事由については、なかなか認められません。したがって、猶予期間という考え方もありません。 つまり日本の法律は、借主が出ていかない限りはなかなか出て行ってもらうことはできない仕組みになっております。 それでもどうしても退去をお願いしたいという場合には、立退料をお支払いすることは前提とかんがえてください。 単にご主人が住みたいという理由での退去要請の場合は、立ち退き料も高く設定されるのが通常です。 次の賃貸先の契約金や引っ越し費用などは最低限、必要ですので、最低賃料5カ月分程度は相場として必要になるといわれております。 もちろん交渉して出て行ってもらえれば一番良いですが、賃借人が拒否された場合には、それでも出て行ってもらうということを要求するのは無理であるというのが法律です。 ②税金はもともと個別性が高いものなので、相場観などを申し上げることはできません。 生きているときにお渡しになると贈与税、亡くなられてからは相続税ですが、ともに大きな控除枠もあります。 ぜひ一度無料の税務相談をご利用されて、税金の専門家にお話を聞いてみてはいかがでしょうか。 送られようとしているものがどのくらい価値があるのかがある程度わかる資料、借地の賃貸借契約書、建物の登記、などが必要になります。

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Q.宅建業者に売却した建物の契約不適合責任と転取得者への責任について教えてください。

A.まず、契約不適合責任を負うかどうかについてですが、宅建業法では売主が宅建業者の場合に、契約不適合責任を負わないという契約は無効となりますが、個人が売主で買主が宅建業者の場合に、契約不適合責任を負わないという法的なルールはございません。 したがって、契約書に契約不適合責任を負う旨の記載があるのであれば、売主は契約どおり契約不適合責任を負うことになります。 ただ、メールによれば、雨水の件は買主にすべてご説明をされているとのことです。 買主がそれをわかって買ったことになりますので、その次に持ち主が変わったとしても、契約不適合責任を負うのはその業者です。 契約不適合責任というのは売買当事者間で「隠れた瑕疵」が存在した場合に売主が負う責任です。 雨水トラブルは買主がすでに分かっているトラブルなので、「隠れた瑕疵」にはあたりません。 またすでに所有権を持っていない土地については、対応することができませんので、当然、現在の所有者の業者に連絡をしてもらうということになります。 契約書にトラブルの件の記載が何もないというのは気になりますので、今からでも遅くないので、買主の業者と認識を確認しできれば書面にしておいた方がよいかもしれません。 書面作成は、宅建業者である買主にお願いすればよいと思います。

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Q.コロナウィルス蔓延を理由とした賃借開始日の延期について教えてください。

A.新型コロナの影響は様々な分野に及んでおりますが、実は法律的には、何か行動を縛るようなものはなく、コロナの影響で入居ができないという理由がどこまで認められるかは非常に難しい問題です。 そのような状況の中で、借主側だけの事情を考慮して、賃貸期間を後ろ倒しにするとか、契約書の記載どおりの違約金などはない解約を認めるということは、同じく責任がない貸主に一方的に不利な状況を与えることになってしまいます。 したがって、現在は、コロナという異常事態の環境下ではありますが、どちらか一方に有利な適用を認めざるを得ない特段な事情が例外的にある場合を除き、賃貸借契約書通りの対応をするというのが、法律的には大原則となります。 したがって、本件のような場合に解約をするのであれば、それはあくまで借主側都合の解約ですので、契約書に則って解約手続きが行われることになります。

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