「費用」のご相談事例の一覧

Q.土地売買の契約直前における一方的な中止要求についてご相談です。

A.契約締結前ということであれば、原則は、売主が売りたい相手に売るということになります。 ただ、契約締結前といっても、実質的にはもう購入できるという期待をするに十分な交渉経過があり、かつ、購入に向けて具体的に準備を進め、たとえば建物を作るための契約を進め、費用も支出をしていたといったような事情がある場合に、その期待を破るような行為があった場合には、相手方（売主）に対して、「契約締結前の過失」を主張し、損害賠償を請求できる場合があります。 裁判ではあまり認められていない論理ではありますが、検討はできると思います。 本件は売主の兄弟企業ということですので、一般の法人や消費者が購入するという事に比べれば、契約締結前の過失が認められるハードルは低くなると思われます。 仲介手数料についても、売主自らが直接販売をしているとのことですから、かからないのが法律です。住まいが無かったときの仮住まいの金額についても、売主の責任で仮住まいに住むことを余儀なくされたということであれば、その全額を求められるかは難しいかもしれませんが、認められる可能性もあります。 一度無料の法律相談などで、法律の専門家に対応をご相談されてはいかがでしょうか。

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Q.外壁塗装などのメンテナンスに承諾料が発生するかご相談です。

A.借地権の物件に関する承諾料ですが、譲渡や増改築について承諾および承諾料がかかるというのは一般的ですが、増改築にあたらないレベルのメンテナンスでも承諾料がかかるというのはあまりないのではないかと思います。 建物に住んでいくために必要なレベルの修繕、メンテナンスについては、貸主の承諾がそもそも必要なく行うことができます。 承諾料がかかる条件について改めてご確認された方が良いと思います。 気を付けるというのは、契約書の内容です。 承諾料もそうですが、更新料がかかるのか、契約期間はどのくらいあるのか、修繕が必要になった場合に貸主借主の費用負担区分はどうなっているのか、確認なさってください。

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Q.借地上建物の撤去義務と借地権の価値について質問です。

A.おっしゃるとおり借地権の割合は60％程度と言われております。借地権を土地所有者に購入してもらい、その費用で解体費用を借主が負担するということは行われております。 借地権の評価については、国税庁HPに掲載がありますので、ご確認ください。不動産業者に借地権の売買取引をご相談されるのもよろしいかと思います。

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Q.投資目的の中古マンション購入について質問です。

A.物件購入をした方がよいとか、しない方が良いといったことをアドバイスすることはできませんが、築が古いので、建て替えのリスクは当然あると思います。 ただ、実態として、建て替えをするには区分所有者の5分の4以上の賛成が必要というのが区分所有法の規定ですので、なかなか建て替えは認められないケースが多いということもいえます。 地元の不動産業者などによく情報を収集してもらって購入をご検討されてください。

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Q.賃料清算金の支払遅延について教えてください。

A.賃貸人は契約にしたがって、日割り分の賃料や原状回復費用精算後の敷金は賃借人に戻す義務をおっており、それを果たさないのは、契約違反となります。 間に入っている不動産屋が管理会社で、原状回復精算をする業務を貸主から委任されている可能性が高いので、まずは、不動産業者に、原状回復精算後、いくら返金がされなければならないのかという金額を確定してください。 その後、不動産業者を通じて、貸主に返金を改めて求めるべきでしょう。契約違反なので、返金に応じないのであれば、法的手続きも辞さないということで交渉なさって構わないと思います。

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Q.賃貸初期費用の差異についてご相談です。

A.どのような費用を無料にできるのかにもよりますが、おっしゃるとおり、どこかの費用に上乗せをするということを考えている可能性はあるかもしれません。 通常賃貸の初期費用については、業者の仲介手数料以外の費用については、不動産業者自体が貸主である場合以外は、簡単に業者が動かせるものはありません。 なぜ無料にできるのかについては、説明を求めた方がよいかもしれませんし、入居時の費用は安くても、退去時にいろいろな費用を取られる契約になっている場合もありますので、事前に確認されることをお勧めいたします。

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Q.借地権名義書換承諾料の相場について教えてください。

A.名義書換料は借地権価格の1割が相場といわれております。 借地権価格自体は、国税庁HPに掲載されている土地の路線価に借地権の割合をかけて算出されます。 名義書換料が相場よりも高額ということであれば、そこは賃貸人と交渉するべきだと思います。 また、もし折り合いがつかず、借地権売買の承諾を得られなかった場合には、裁判所に代わりに承諾をしてもらう紛争解決制度がありますが、時間、費用はその分かかってしまうことになります

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Q.実母（91歳）の借地上の建物処分についてご相談です。

A.まずは契約書の内容によって費用負担がどちらになるかが決まりますが、契約書に明記されていない場合には、借地人負担というのが一般的です。 また、借地権をめぐる補償も地主からはありません。 ただ、借地権契約の更新満了にあたり土地を明け渡す場合には、賃貸人に対して、借地上の建物を買い取るように請求することができますが、築40年とのことですので、買取価格も期待できないと思います。

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Q.地主の死亡に伴う借地権存続の確認についてご質問です。

A.賃料をそのまま支払い続けているとなると、たとえ契約上は期間が終了していても、同一条件で契約は更新されたとみなされることになります（法定更新といいます）。 したがいまして、そこでいきなり出ていけということには法的にはなりません。 ただ、値上げ交渉については、可能性としてはあると思います。近隣の相場や土地の環境などから地代は設定されますがこれについては、お互い協議をして、決着を図ります。 当然値上げに納得できない場合には、裁判所での調停手続きという方法もあり、第三者が客観的に妥当な賃料を決定するということもございますが、時間も費用も掛かりますので、できるだけお互いで合意をできるよう協議すべきだと思います。

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Q.隣家にその土地建物の管理を要求するにはどうすれば良いでしょうか。

A.物件ご購入については、とにかく物件を所有している方に交渉をしなくてはいけません。 たとえばご実家の近くにある不動産業者に、物件の所有者が誰になっているかしらべてもらって、物件売却の意思がないかについて、アプローチをしてもらうように依頼いてみてはいかがでしょうか。 もちろん手数料がかかるのをさけるのであれば、ご自身で登記簿謄本をしらべ、所有者のご住所にお手紙を書いて交渉をするという方法もあります。 売却の意思があるということであれば、不動産業者に入ってもらって、売買に向けたお手続きを進めるのが良いと思います。

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