「法律」のご相談事例の一覧

Q.購入した中古マンションの合鍵の１本が行方不明について教えてください。

A.鍵が少ないというのは非常に不安だと思います。本当は6本あるのに5本しかない、おそらくはご自身で紛失したわけではないので、売主は責任がないと言っているのでしょう。 買主とすれば、結果として鍵が足りないのであれば、それは売主の責任ということになるわけですから、そこは売主に主張をして、鍵交換の交渉をされるのは可能だと思います。 しかし、中古物件に関しては、鍵の不安というものは払しょくできないものがあり（説明でも3本、売主からも3本わたされたとしても、マスターキーを売主が保有している可能性は捨てきれないからです）、引き渡されたのちに、鍵交換が可能な物件であれば、買主側で鍵交換をされるというのが一般的です。 法律的には、売主に鍵交換を求める、犯罪に巻き込まれた場合にその責任を求める、といったことができる可能性はあるとは思いますが、時間、労力、費用がかかりますし、犯罪などに巻き込まれるような事態になる前に買主側で鍵交換をされるというのが現実は多いように思います。

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Q.コロナ禍で収入が減ったので賃料を下げてほしいとの要請についてご相談です。

A.なかなか収入が落ちているということを証明するような資料を借主から提出してもらうのもなかなか大変だと思います。 応じなければいけない法的義務が貸主にあるわけではありませんが、ある程度仕方がないとお考えなのであれば、恒久的な値下げということではなく、検討されているような、時限的な値下げがよろしいかと存じます。更新料については来年ということですので、まだお約束しなくてもよろしいのではないでしょうか。 期間については収束が全く見通せない状況ではありますが、まずは３～6か月くらいに区切って値下げをし、そのあとについては、まだ収束を見いだせないような状況であれば延長、そうでなければ、賃料を戻すという内容が良いと思います。 たとえば、「9月分の賃料までは賃料を●●円とし、10月分の賃料からは●●円に戻す。ただし、新型コロナウイルス感染の広がりの状況によっては、甲乙協議の上、賃料の値下げ期間を延長する場合もある。その場合には必ず書面にて合意をするものとする。」といった内容です。 取り交わす書面は、賃料変更に関する覚書といった内容がよろしいと思います。必ず書面を締結するようにしてください。 不安であれば、無料の法律相談などが利用できるようであれば、ご相談されることをお勧めいたします。

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Q.コロナウィルス蔓延を理由とした賃借開始日の延期について教えてください。

A.新型コロナの影響は様々な分野に及んでおりますが、実は法律的には、何か行動を縛るようなものはなく、コロナの影響で入居ができないという理由がどこまで認められるかは非常に難しい問題です。 そのような状況の中で、借主側だけの事情を考慮して、賃貸期間を後ろ倒しにするとか、契約書の記載どおりの違約金などはない解約を認めるということは、同じく責任がない貸主に一方的に不利な状況を与えることになってしまいます。 したがって、現在は、コロナという異常事態の環境下ではありますが、どちらか一方に有利な適用を認めざるを得ない特段な事情が例外的にある場合を除き、賃貸借契約書通りの対応をするというのが、法律的には大原則となります。 したがって、本件のような場合に解約をするのであれば、それはあくまで借主側都合の解約ですので、契約書に則って解約手続きが行われることになります。

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Q.借家契約の更新拒絶告知の期限について教えてください。

A.ご質問については、契約書の記載がどうなっているのかによります。 たとえば、更新日の三か月前までに両者からの申し出がなければ自動的に更新されるという内容になっている場合には、 すでに契約は自動更新が確定してしまっている状況でありますので、三か月後の賃料を支払って解約というのが契約の解釈となります。 この辺りは、法律上のきまりはなく、あくまでも両者の契約で決めればよいことになっております。 まずは契約書をご確認ください。

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Q.母親所有土地の売却についてのご相談です。

A.不動産をお売りになる際に必要になる一般的な書類としては、登記簿謄本、登記識別情報、売買契約書、土地測量図、固定資産税納通知書などです。 このように、不動産売買は、必要になる書類も多いですし、法律の規制、税金など、手続きにおいて、様々な事項がございます。ぜひ、不動産仲介業者をご利用された方が良いと思います。 必要書類や税金については、土地の状況やお売りになる方の状況などで変わってきますので、不動産業者に直接ご相談なさってください。

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Q.購入した土地の境界が不明確ですので、相談させてください。

A.別の所有者がいた場合でも、法律的にその所有者が持っている所有権が買主に確実に移転ができるのであれば問題はないのですが、 そうでないような場合には、そもそも売買対象物が契約とは異なることになりますので、売主は契約不適合責任を負うことになりますし、不動産業者としては、土地の所有権に関わることなので、調査義務を当然に負うことになります。 土地の一部が他人の所有物で所有権が移転されないのであれば、キャンセル理由にも該当する可能性が高いので、その旨交渉された方が良いと思います。

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Q.借地契約の更新要求について相談させてください。

A.法律上は、更新の手続きなどがなく、賃貸人から更新を拒絶するといった話が無い限りは自動的に契約は更新されます。 したがって、地主さんから何も連絡がないのであれば、自動的に法定更新といって、契約は更新されます。 なので、連絡があるまでは放っておくというのも一つの方法です。 ただ、過去2回は地主さんから連絡があり、お互い合意のもとで更新をされておられたようですので（法律的には「合意更新」といいます）、 もしご連絡先などわかるようであれば、賃借人側からご連絡をしてみてはいかがでしょうか。 もし更新料が契約に定められている、または過去2回は支払っているということであれば、今回も同様の手続きを踏んだうえで更新をされるのが一般的だと思います。

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Q.相続した土地の借地人に対する退去要求について教えてください。

A.借地借家法という法律では借主の立場は非常に保護されており、貸主が借主を退去させるためには、正当事由が必要です。 正当事由は相続しその後その土地に相続人が住むという事情の場合には、認められる可能性が低いです。 したがって、正当事由があまり認められない中で退去を求めるには、立退料の支払いが必要になる場合が多いです。 また、建物についても、法律上は借主は貸主に対し建物を買い取るよう請求する権利を持っており、借主が当然に建物を取り壊してもらえるということはありません。 まずは退去してもらえるように交渉し、その際にはある程度の立退料を覚悟しなければいけないと思います。 たとえばその金銭を使って、建物の取り壊しは借主にしてもらうなどの交渉は有りうると思います。 借主とは細かいトラブルがあったようですので、対応について無料法律相談などで弁護士にご相談されてもよいかもしれません。

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Q.引渡前マンションに係る品質保証の相談です。

A.断熱材については、仕様図面などで確認をするというのが現実的な方法でしょうか。 図面には書いてあるのに今後もし入っていないということいなれば、手抜き工事ということになりますので、通常図面にあれば、使用されていると考えてよいと思います。 念書については、そのような対応の悪い会社が念書を書いてくれるかどうか、正直難しいところかもしれないですし、やはりそのような場合の対応は、契約書の内容にしたがって対応ということになります。 もし欠損を発見した場合には、契約書に基づいて、法律上は契約不適合責任という責任を追及することになります。具体的には金銭や、再度の補修、最悪契約解除ということができます。 引き渡された物件に欠陥がある場合には、管理会社の対応云々ではなく、そもそも重大な契約違反ということになりますので、対応が悪いということであれば、行政庁の相談窓口や、弁護士などの第三者の力も借りて、対応させるというのが原則的な考え方になります。 もちろんそういうような状況にならないよう、引き渡しまで時間がありますので、売主ともしっかりコミュニケーションを取られておくことが肝要と存じます。

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Q.同棲相手に収入関係書類は見せないでほしいので、相談させてください。

A.借主がご本人のみの場合は、一緒にお住いになる方もあくまでも第三者であり、年収といった情報を第三者に漏洩するということは宅建業法上の守秘義務違反に該当する行為になり、法律上禁止されております。 家族にもそのような情報をご本人の許可なく伝えるというのは通常の不動産業者であれば行いません。 したがって、そのようなご要望を伝えることはまったく問題ないですし、 賃貸業者も大小様々で、法律順守の感覚が残念ながら低い業者もありますので、 しっかり念を押してご要望をされておいてもよいと思います。

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