「違約金」のご相談事例の一覧

Q.割高な火災保険への強制加入が妥当かどうかについて、教えてください。

A.保険の契約について強制されることは法的にも問題はありませんが、会社まで指定をして加入を強制することは、独占禁止法に違反する行為とされております。 ただ、いろいろと便宜を図ってもらっている不動産業者のようですし、違法だといきなり抗議をするよりも、貸主と直接交渉させてほしいとか、自分が加入する保険の内容はちゃんと知っておきたいということで、説明を求める（もしくは保険会社の連絡先を求める）などの交渉をされてはいかがでしょうか。 結局、高い保険料は、大体は不動産屋のマージンの可能性が高いので、貸主や保険会社に聞かれてしまうと不動産業者としては困ってしまうケースがほとんどです。それでも一方的に加入を求めるのみということであれば、独占禁止法に違反していると聞いた（消費者に選択の余地のない取引をさせることが、公正な取引ではないとして、違法とされております）ので、各都道府県に設置されている賃貸契約トラブルの窓口に連絡をすると不動産業者に話をしてみてはいかがでしょうか。

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Q.土地建物価格按分と消費税

A.土地建物の価格の按分については、消費税が建物にしかかからないということで、税務上問題となる論点です。売主としては、なるべく収める消費税額を低くしたいということで建物価格を安くしたい、他方、買主としては、消費税額が高いほうが、控除額の幅が大きくなる、毎年経費として建物の減価償却費用を計上できるといったメリット、つまりは税金額を押さえることができるということで、建物価格が高くしたいということを考えるのが通常です。したがって、土地建物の按分については、のちに国税がチェックすることも多く、中には不当にどちらかの金額が高すぎる、安すぎるとして両者の価格を否定するようなケースもあります（チェックされるのはあくまで契約書記載の金額です）。 したがいまして、一度、無料の税務相談などを活用し、税理士にご意見を聞いていただいたほうがよろしいかと存じます。

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Q.建売住宅購入時の手付金は返還可能ですか？

A.“仮契約”と“本契約”の違いがわかりませんが、重要事項の説明を受け、当事者（売主・買主）が契約書に署名押印しているのであれば、一般的には手付金は返還されません。 更に『手付解除期日』を過ぎてしまうと『違約解除』となり、違約金の支払義務が発生します。 しかしながら“融資特約”が付加されている場合、融資を申し込んだ上で、その融資が承認されない場合に限り白紙解除となり手付金が返還されることになります。 まずは契約書の内容をご確認ください。

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Q.賃借建物の期間内解約と初期費用の返還請求について相談させてください。

A.最近は個人情報やプライバシーの問題があり、隣人が騒音などのトラブルで苦情が多いなどの事情が無い限りは、説明されないことも多いかもしれません。騒音の実態は、お住まいにならないとわからないケースも多く、苦情などが無い限りは管理会社も把握していないことも間々ございます。 したがって、告知義務まであるかどうかは法的には微妙ではないかと存じます。 また、あくまで返金の原則は、賃貸借契約書の内容に基づくことになります。 賃料についてですが、通常は解約予告は解約1か月前ということになっております。つまり、退去を申してでても解約日はその1か月先となり、その日までの賃料は通常かかってしまいます。この点についてはなかなか退去日までというのは難しいかもしれません。 短期解約の違約金は、通常1年ですので、このタイミングでの解約ではとられてしまいますし、敷金償却も退去となると自動的に敷金額から差し引かれてしまいますので、償却金額の返金も契約書上は難しいことになります。 ただ、今回の退去は、賃借人の都合によるものというよりは、管理会社の対応の悪さ、騒音という、外部的な要因です。杓子定規に契約書通りの返金というのはおかしいということは、交渉は可能だと思います。 したがって、退去をされるということであれば、その理由を十分に説明をしたうえで、初期費用についての返金について、交渉をなさってみてください。たとえば、お住まいの都道府県には、宅建業に関する相談窓口が設置されているはずですので、そこでご相談されてみるのもよろしいかと存じます。

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Q.賃貸マンションの手つき金１ヶ月分を払い預り書を受け取りましたが、 入居の必要がなくなりキャンセルした場合、どうなりますか？

A.すでに契約が開始している場合には、短期解約違約金の支払義務が発生してしまいます。 ただし、 ①まだ入居前であること。 ②契約書がまだ届いていないこと（捺印もまだ）。 ③入居に必要な書類の提出もなされていないこと。 ④そもそも短期解約金の設定が通常相場（1か月）よりも高いこと。 といった事情がありますので、減額などの交渉は可能ではないでしょうか。 どうしても４ヶ月の支払いを要求された場合には、賃貸トラブルの相談窓口として消費者センターや弁護士の無料相談などがございますので、活用されるのもよろしいのではないかと思います。

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Q.不動産会社に対して違約金を請求することは可能でしょうか？

A.賃貸物件情報の掲載について、宅建業法上、売買の媒介契約とちがって賃貸の場合は掲載義務はありません。 したがって、物件情報への不掲載を理由とした違約金は原則請求できません。 しかし、そうであるからといって賃貸の媒介を受けている以上、賃貸契約の成約に向けた募集活動は当然に行う必要がございます。 賃貸の媒介を依頼する際に、何か募集依頼書のような書面などの取り交わしはありませんでしたか？ その中に募集活動の内容の規定があれば、その内容にしたがった募集活動を行っていないことによる違約金の請求はありうると思います。そのような記載の有無を確認なさってみてください。

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Q.土地代の支払いと正式な土地の引き渡し前に解約を申し出た場合、手付金と仲介手数料は戻ってこないのでしょうか？

A.不動産価格については、大きな流れでいえば市況の中での土地の価格の上下に左右されることになりますが、具体的な土地一つ一つの価格については、まさしくおっしゃる通り売主様のご事情や、土地に何らかの価格に影響するようなことが発見されたなどで、短期間で上下いたします。 お隣を検討されながらのこのような価格変動については、お気持ちは十分によくわかるのですが、それを原因とする解約については、ご相談者様ご自身の事情による解約ということになります。この場合、まず契約上手付放棄による解約ができる期限が定められていれば、その期限内での解約は手付金を全額放棄したうえでの解約となります。通常は期限が定められているので、契約書をご確認ください。 もしそのような期限がない契約の場合には、売主が本契約の履行の着手をしていない段階で解約をすれば、手付金全額放棄での解約という扱いになります。ただし、履行の着手があったかどうかについては、具体的な判断基準が法律にあるわけではなくトラブルになることも多いです。したがって、間に仲介会社がいるのであれば、必ず相談をなさってください。 当該手付解約期限内を過ぎてしまってからの解約または、売主がすでに契約の履行に着手していると認められる場合以降の解約になりますと、契約に規定されている違約金（売買価格の1割程度が相場です。契約書をご確認ください）を売主に支払う必要が出てきます。手付金を放棄し、足りない金額を売主に 支払うことになります。 加えて、契約が締結されている以上、仲介手数料も返金されないケースがほとんどになります。 解約される場合には、この点はご留意なさってください。

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Q.建物不具合による賃貸借契約期間内の解約とそれに伴う違約金は支払う必要があるのでしょうか？

A.賃貸借契約通りであるとすると、短期解約金もかかりますし、解約についても通常１ヶ月前に予告して、その日から１カ月分の賃料はかかります。 ただ、今回の退去の事情は、物件が住むための最低限の環境が無かったということであれば、法的にいえば、貸主の義務違反でありますし、もし入居時の重要事項説明と設備などに多々相違があったということであれば、仲介業者は、説明義務違反を問われる可能性もございます。 したがって、退去に至った理由を管理会社に説明をしたうえで、解約違約金の免除や、賃料の減額（入居分のみ支払う）といったことを交渉することは可能だとおもいます。 なかなか交渉がうまくいかないようであれば、設備の状況などを写真などに取ったうえで、各行政にある、賃貸物件のトラブルなどの相談窓口をご利用なさってはいかがでしょうか。

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